1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Thưa luật sư! Ngày 14/3/2006 ông M lập hợp đồng bằng giấy viết tay cho ông K thuê căn nhà số 55 TBT, quận Bình Thạnh để kinh doanh cà phê. Thời hạn thuê là 04 năm kể từ lúc 8 giờ ngày 25/3/2006 đến 24/3/2010, giá cho thuê nhà là 900 USD/tháng, ông K đã đặt cọc cho ông M 06 tháng tiền thuê nhà là 5.400 USD.
Sau khi nhận nhà ông Khôi đã sửa chữa nhà để làm quán café, nhưng ông M ngăn cản vì cho rằng hợp đồng thuê có điều khoản “… bên thuê không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu căn nhà …” nên ngày 10/4/2006 ông M thông báo cho ông Khôi để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Ông K đồng ý trả lại nhà nhưng yêu cầu ông M phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc. Ông M không chịu trả tiền cọc cho ông K và đến đầu năm 2007 ông M khởi kiện ra tòa yêu cầu ông K phải: Trả tiền thuê nhà trong thời gian ông K chiếm giữ nhà mỗi tháng 900 USD từ ngày 10/4/2006 đến 30/12/2006; Tiền điện, tiền nước từ ngày bàn giao nhà cho đến ngày trả nhà là ngày 30/12/2006; Thanh toán tiền thuế phát sinh từ việc thuê nhà cho cơ quan thuế. Yêu cầu ông K phải xin lỗi công khai ông, gia đình ông và những người xung quanh.
Tại tòa ông K thừa nhận có việc ký kết hợp đồng như ông M trình bày nhưng ông không chấp nhận với các yêu cầu của ông M vì khi xảy ra tranh chấp ông đồng ý trả nhà nhưng ông M không trả tiền cọc cho ông nên ông buộc phải giữ nhà để tránh mất tiền cọc và ông cũng không kinh doanh gì trong thời gian đó. Ông cũng yêu cầu ông M phải trả khoản tiền 21 triệu mà ông đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà nhằm kinh doanh (có chứng từ hợp pháp kèm theo). Hỏi tòa án sẽ giải quyết yêu cầu của các đương sự như thế nào? Biết rằng kết quả giám định cho thấy việc sửa chữa nhà của ông K đã ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà ?
Cảm ơn !

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

" Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. "

Như vậy, hợp đồng thuê nhà của ông M và ông K có hiệu lực khi Hợp đồng này được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà của ông M và ông K vô hiệu thì Tòa án không giải quyết tranh chấp xảy ra. Trường hợp hợp đồng thuê nhà có hiệu lực thì Khoản 1, Khoản 3 Điều 498 Bộ Luật dân sự 2005 quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bên cho thuê nhà như sau :

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

......

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp trên, ông K trong quá trình thuê nhà đã sửa chữa nhà để làm quán cà phê mà không được sự đồng ý của ông M và hợp đồng thuê có điều khoản ‘’...bên thuê không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu căn nhà..’’ và kết quả giám định cho thấy việc sửa chữa nhà của ông K đã ảnh hưởng đến kết câu ngôi nhà nên theo khoản 1 điều 498, ông M có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở.

Về vấn đề quyền và nghĩa vụ của các bên khi chấm dứt hợp đồng: Đây là một quan hệ dân sự, do đó, pháp luật tôn trọng sự thoả thuận của các bên. Trong trường hợp các bạn không thoả thuận được sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật. Quyền của bên cho thuê nhà ở (điều 494), nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở (điều 495), quyền của bên cho thuê nhà( điều 496), nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ( điều 497).

Về yêu cầu của ông M( bên cho thuê nhà): Ông M yêu cầu ông K( bên thuê nhà) :Trả tiền thuê nhà trong thời gian ông K chiếm giữ nhà mỗi tháng 900 USD từ ngày 10/4/2006 đến 30/12/2006; Tiền điện, tiền nước từ ngày bàn giao nhà cho đến ngày trả nhà là ngày 30/12/2006; Thanh toán tiền thuế phát sinh từ việc nhà cơ quan thuế ,yêu cầu ông K phải xin lỗi công khai ông, gia đình ông và những người xung quanh là hợp pháp vì : Ông M đã đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở đúng pháp luật và thông báo cho ông K để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.Ông K yêu cầu ông M phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc là sai vì bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng , do đó việc ông K chiếm giữ nhà của ông M là vi phạm pháp luật. Do đó, yêu cầu của ông M là hợp pháp.

Về yêu cầu của ông K : Ông yêu cầu ông M phải trả khoản tiền 21 triệu mà ông đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà nhằm kinh doanh: yêu cầu này không hợp pháp vì: chi phí này bên thuê nhà tự ý bỏ ra sửa chữa, đầu tư sau khi thuê nhà mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không có nghĩa vụ phải trả lại chi phí này.

Về hoàn trả tiền đặt cọc: Việc hoàn trả tiền đặt cọc sẽ thực hiện theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì bên vi phạm dẫn đến phải chấm dứt hợp đồng sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

2. Tư vấn về tranh chấp phát sinh trong hợp đồng thuê nhà xưởng ?

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi xin được tư vấn: Bên tôi có ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng: Bên tôi là bên B và bên thuê nhà xưởng là bên A. Vào một ngày bên A sang thanh toán tiền thuê nhà xưởng cho bên B và gửi lại nhân viên bên B.

Khi nhân viên bên B giao lại cho B số tiền thuê thì có ký xác nhận đã nhận số tiền của nhân viên đó. Và khi bên A sang lấy phiếu thu thì bên B có xuất phiếu thu và ghi tên người nhận tiền là bên B. Khi ra tòa thì bên A cũng không có bất cứ một chứng từ, hay phiếu thu rằng trong ngày hôm đó có trả tiền cho bên B. Bên B có cung cấp cho tòa án phiếu thu ngày hôm đó thu tiền. Nhưng bên A cho rằng có đưa cho bên B một lần, và nhân viên bên B một lần vậy là hai lần. Trên thực tế thì chỉ có một lần. Vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này thì bên B có phải là sai ko? Và tòa tuyên án bên A trả cho bên B hai lần như vậy có đúng hay ko? Xin cảm ơn!

Người gửi: N.V.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 quy định:

"Điều 83. Xác định chứng cứ

1. Các tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.

2. Các tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.

3. Vật chứng là chứng cứ phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc.

4. Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng được coi là chứng cứ nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên toà.

5. Kết luận giám định được coi là chứng cứ nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định và có chữ ký của các thành viên tham gia thẩm định.

7. Tập quán được coi là chứng cứ nếu được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận.

8. Kết quả định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc định giá được tiến hành theo thủ tục do pháp luật quy định hoặc văn bản do chuyên gia về giá cả cung cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Khoản 1,Điều 84. Giao nộp chứng cứ:

1. Trong quá trình Toà án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ giao nộp chứng cứ cho Toà án; nếu đương sự không nộp hoặc nộp không đầy đủ thì phải chịu hậu quả của việc không nộp hoặc nộp không đầy đủ đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"

Bạn chú ý: Ban trao đổi rằng, khi nhân viên bên B giao lại cho B thì có ký xác nhận đã nhận số tiền của nhân viên đó hay không? Như vậy, bạn có giấy tờ chứng minh rằng nhân viên đã giao lại cho Bên B số tiền mà nhân viên của Bên B đã nhận được từ Bên A. Khi bên A sang lấy phiếu thu thì bên B có xuất phiếu thu và ghi tên người nhận tiền là bên B, bạn cần lưu ý người nhận tiền là người nhân viên cụ thể, vậy người nhận tiền là người chịu trách nhiệm về số tiền đã nhận và theo quy định trong hợp đồng lao động hoặc bản mô tả công việc của nhân viên của công ty B cần phải chuyển và bàn giao số tiền nêu trên về công ty.

Tuy nhiên, khi ra tòa thì bên A cũng không có bất cứ một chứng từ, hay phiếu thu rằng trong ngày hôm đó có trả tiền cho bên B. Bên B có cung cấp cho tòa án phiếu thu ngày hôm đó thu tiền. Bên A cho rằng có đưa cho bên B một lần, và nhân viên bên B một lần vậy là hai lần, việc Bên A cho rằng chuyển tiền cho Bên B số tiền nêu trên cần phải cung cấp chứng cứ để xác minh rằng có giấy tờ chuyển tiền theo quy định của việc xác định chứng cứ theo Điều 83. Xác định chứng cứ nêu trên của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011

Vấn đề bạn đặt ra là tòa tuyên án bên A trả cho bên B hai lần như vậy có đúng hay ko?

Thực tế, khi có tranh chấp, bên A không đưa ra được chứng cứ hay bất kỳ hoá đơn chứng từ nào thì toà án không có căn cứ pháp luật nên không thể đưa ra phán quyết là bên A đã thanh toán tiền cho bên B hai lần. Vì vậy, việc tòa án trong trường hợp bạn nêu đã yêu cầu Bên A trả tiền cho Bên B hai lần là có cơ sở pháp luật.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

3. Tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, Tôi kính mong được tư vấn 1 sự việc như sau: Tôi có 1 căn nhà ở Vũng Tàu cho chị B thuê. Khi ký hợp đồng thuê nhà, chúng tôi có làm 2 cái hợp đồng: Một cái ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng, không ra công chứng. Trong hợp đồng này có ghi rõ: "Giá thuê này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thanh toán của chị B". Một cái ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng,có ra công chứng.

Trong hợp đồng này có ghi rõ "Giá thuê này chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với nhà nước". Thời hạn thuê nhà là 9 năm và được lập cùng ngày. Trong cả 02 hợp đồng nêu trên đều có nội dung sau: Tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không hoàn trả tiền cọc nhà nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây:

- Không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn qui định trong hợp đồng mà không có sự đồng ý chính thức của Bên A bằng văn bản hoặc bằng Email, tin nhắn liên hệ.

- Sử dụng nhà không đúng mục đích quy định trong hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật.

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A;

- Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào.

Các tháng trước đây, 2 bên thực hiện hợp đồng mà không có vướng mắc phát sinh, Bên B vẫn thanh toán cho tôi số tiền 14 triệu/tháng bằng tiền mặt cho chị gái của tôi ở Vũng Tàu và phía nhà tôi ko hề có xác nhận khi nhận tiền nhà của chị B hàng tháng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện được 10 tháng, Bên B đã tự ý ký 1 giấy chuyển chuyển nhượng cho chị C mà không được sự đồng ý của tôi. Nội dung của giấy chuyển nhượng này là "chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê của tôi". Khi biết sự việc tôi có nói chị B làm như vậy là vi phạm vào điều khoản "Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A" và "Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào" nên tôi *đề nghị thanh lý hợp đồng*. Tuy nhiên, chị B nói là không vi phạm việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà như tôi nói. Chị B nói là *chỉ chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chứ không phải chuyển nhượng việc thuê nhà*! Tôi đề nghị nếu tiếp tục việc thuê nhà thì phải thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói là chỉ thanh toán tiền nhà 8triệu /tháng như trong HĐ công chứng. Tôi nói như vậy là bên B đã vi phạm hợp đồng vì số tiền 8 triệu chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với nhà nước; số tiền 14triệu /tháng mới là cơ sở để chị B phải thanh toán cho tôi, đúng như chị B đã ký cam kết trong HĐ giữa tôi và chị ấy (mà ko ra công chứng). Kính xin được Luật sư tư vấn: như vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm thanh lý Hợp đồng với chị B vì 02 lý do được ko? Việc thời điểm bây giờ, bên B nói chỉ thanh toán cho tôi 8 triệu như trong HĐ công chứng là Bên B có cơ sở làm vậy hay không? Tôi có cơ sở vẫn bắt bên B trả tiền 14triệu như lúc trước và trong HĐ tay giữa hai người không? Việc tôi ký 02 HĐ như vậy có gì là sai so với quy định ko? Nếu tranh chấp thì sẽ căn cứ theo HĐ nào để giải quyết? Hiện nay, tôi có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt nhưng Bên B viện đủ lý do để không về gặp tôi giải quyết và nói chuyện rất vô văn hóa cũng như rất bất hợp tác.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi : 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, về việc bạn lập hai hợp đồng thuê nhà theo Bộ luật dân sự 2005

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

Cùng với đó là quy định tại Điều 122 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà với mức giá 8 triệu là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng thuê nhà với mức giá 14 trệu. Cho nên hợp đồng 8 triệu sẽ bị vô hiệu. Và hợp đồng 14 triệu có hiệu lực dù chưa được công chứng chứng thực. Do vậy, khi tranh chấp xảy ra hai bên thực hiện theo hợp đồng có ghi giá trị thuê nhà là 14 triệu đồng.

Thứ hai, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với chị B theo quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 và sự thỏa thuận của bạn và chị B trong hợp đồng.

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Vì vậy vì lý do chị B không trả đủ tiền nhà như đã thỏa thuận và cho người khác thuê lại ngôi nhà không có sự đồng ý của bạn nên bạn hoàn toàn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với chị B.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

4. Tư vấn về tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở?

Kính chào luật sư. Tôi đang có một thắc mắc muốn hỏi luật sư. Hiện tại, tôi đang cho thuê nhà có hợp đồng 1 năm là 25 triệu đồng nộp trước. Nhưng bên thuê nhà chỉ ở 4 tháng và muốn chấm dứt hợp đồng. Tôi đồng ý và bên thuê nhà đã trao lại nhà cho tôi, nhưng do tôi tin tưởng nên không lấy lại hợp đồng của bên thuê nhà và bên thuê nhà vẫn cầm hợp đồng ấy. Hiện tại đã là 1 tháng sau khi trao trả nhà cho tôi. Tôi có mở 1 cửa hàng mới, bên thuê nhà thấy thế đã lên đòi tôi trả lại tiền cọc còn lại, tôi không trả và bên thuê nhà muốn tiếp tục ở lại nhà đó.
Vậy cho tôi xin hỏi, hợp đồng ấy còn có hiệu lực không , tôi có phải trả lại nhà cho bên thuê nhà không? Và nếu tôi không trả nhà tôi có phải trả bất cứ một khoản phí nào không?
Xin trân thành cảm ơn!

Tư vấn về tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở?

Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Luật Nhà ở 2014 quy định:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Theo thông tin bạn cung cấp, giữ bạn và người thuê nhà ở đã hình thành lên một quan hệ dân sự đó là hợp đồng thuê nhà ở, pháp luật Dân sự quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản và có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hơp đồng này sẽ phải tuân theo sự thỏa thuận của các bên và nếu không có thỏa thuận thì sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự.

Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 494. Quyền của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:

1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này;

3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Điều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;

2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.

Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà ở giữa hai bên có thời hạn là 1 năm, tuy nhiên bên thuê nhà lại chấm dứt khi mới được 4 tháng, theo quy định của pháp luật bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng về thời hạn thuê, do đó bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trong trường hợp này bên thuê vẫn phải trả cho bên cho thuê khoản tiền tương ứng với thời hạn thuê là 1 năm và bên cho thuê được lấy lại tài sản thuê đồng thời có thể cho người khác thuê à không phải chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp bên thuê vi phạm nghĩa vụ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

5. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở: Đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà trọ mà chủ nhà không trả ?

Xin chào. Luật minh khuê. Tôi tên là đủ hiện tại đang làm việc tại bình dương. Tôi muốn nhờ tư vấn. Sự việc như thế này. Tôi có thuê căn trọ để ở lúc mới vô ông chủ trọ (b) bảo đặt cộc chết la 500 nghìn, và tiền trọ mỗi tháng đóng là 1tr. Ông b nói là vào ở thời gian ổng sẽ hoàn trả lại 500ng. Một thời gian sau ông b bán trọ cho người khác.
Nhưng số tiền cộc đó ông b vẩn giữ. Hiện tại ông b không muốn trả lại số tiền cộc đó. Trọ có khoảng 60 phòng mỗi phòng ông b lấy cộc 500ng. Tính ra số tiền cũng khá lớn. Giờ tôi muốn lấy lại số tiền đó cho tôi cũng như mọi người thì tôi phải làm sao ?
Cảm ơn.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở: Đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà trọ mà chủ nhà không trả ?

Luật sư trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn nêu ra bạn cần xác định rõ một số nội dung sau:

Thứ nhất, khái niệm đặt cọc ( Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015)

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Thứ hai, trách nhiệm khi không thực hiện đúng nội dung của hợp đồng đặt cọc:

- Ban đầu bạn cần xác định xem thời hạn của hợp đồng của bạn là bao nhiêu lâu, có còn thời hạn hay không.

- Nếu như bên chủ nhà trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong hợp đồng, đây là việc không thực hiện nội dung của hợp đồng thì sẽ dẫn đến trách nhiệm mà bên chủ nhà trọ phải chịu như sau: ( khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015)

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy nếu bên chủ nhà trọ có vi phạm hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt vi phạm kể cả việc bạn và chủ nhà trọ không có thỏa thuận trong nội dung hợp đồng thì pháp luật dân sự cũng quy định rất rõ về vấn đề này. Ngoài việc họ sẽ phải trả cho bạn 500.000 đồng thì họ sẽ chịu phạt thêm 500.000 đồng nữa.

Thứ ba, biện pháp để đòi tiền từ đặt cọc tiền nhà và tiền phạt từ chủ nhà trọ:

- Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp về nghĩa vụ phải thực hiện trong hợp đồng và nội dung hợp đồng thì pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận trước tiên giữa các đương sự. Bây giờ bạn sẽ nêu nội dung vấn đề và trách nhiệm của chủ nhà đối với nhưng người đi thuê trọ khi bán nhà và sẽ đưa ra sự thương lượng trước.

- Nếu không thể giải quyết được bằng sự thỏa thuận thì theo quy định bạn và những người trong khu trọ có thể cùng khởi kiện cùng một vụ việc để yêu cầu trả khoản tiền tương ứng, luật quy định cụ thể về vấn đề này:

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 xác định những vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm:

Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

1. Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.............

Vậy nên bạn và những người cùng trọ có thể khởi kiện chủ trọ, khi khởi kiện bạn sẽ phải nộp hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện

- Hợp đồng thuê nhà ( bản sao có chứng thực )

- Chứng minh thư nhân dân, Sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận tạm trú ( Bản sao chứng thực)

- Các tài liệu có giá trị chứng minh khác (nếu có)

Thứ tư, quyền tiếp tục thuê nhà ở ( Luật nhà ở năm 2014)

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy kể cả việc chuyển nhượng nhà cho người khác thì bạn và người cùng trọ vẫn tiếp tục được thuê nhà.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê