Nay gia đình tôi cần bán 01 căn nhà. Gia đình tôi có 2 anh em trai và một người chị gái là con của ba tôi với vợ trước. Mẹ của chị tôi đã mất từ những năm 70. Chị tôi cũng lớn và có gia đình ở riêng từ rất lâu. Chị tôi có 2 cháu trai. Chị tôi đồng ý để lại toàn bộ tài sản cho 2 anh em và mẹ tôi mà không đòi hỏi gì. Tuy nhiên chị tôi lại chỉ có sổ hộ khẩu, giấy chứng minh thư mà không có giấy khai sinh, giấy khai sinh đã mất từ rất lâu. Nơi chị tôi sinh lại không cùng với sổ hộ khẩu. Vậy xin hỏi quý công ty: Thủ tục và các bước thực hiên cần thiết để mẹ tôi có thể bán được lô đất của mình.

Trân trọng cảm ơn quý công ty!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật Dân sự của công ty Luật Minh Khuê

Giải quyết vấn đề thừa kế để bán tài sản ?

Luật sư tư vấn Luật Dân sự, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

I - Cơ sở pháp lý.

Bộ luật Dân sự năm 2005   

Luật Đất đai năm 2013 

II - Trả lời.

Như thông tin bạn cung cấp thì 2 căn nhà trên 1 mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn, bố bạn đã qua đời 3 năm và xác định được những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn gồm có: mẹ bạn, chị gái, anh trai và bạn. Từ thời điểm bố bạn qua đời vẫn chưa thực hiện phân chia di sản thừa kế. Nay mẹ bạn muốn bán 1 phần đất, để thực hiện đúng với quy định của pháp luật gia đình bạn cần thực hiện như sau:

- Trước hết phải thực hiện phân chia di sản thừa kế của bố bạn. 2 căn nhà trên 1 mảnh đất như bạn nói được chia thành 2 phần đều nhau, một phần là của mẹ bạn - bởi đây là tài sản chung của vợ chồng. Phần còn lại của bố bạn sẽ thực hiện phân chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, mỗi người được hưởng một phần di sản bằng nhau. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 676 BLDS 2005: "2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau". 

Khi thực hiện phân chia di sản thừa kế, những đồng thừa kế có thể tự thỏa thuận với nhau về việc phân chia di sản hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia di sản thừa kế. Nếu các đồng thừa kế thỏa thuận được với nhau thì phải lập thành văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của các đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất, đồng thời văn bản này phải được công chứng bởi công chứng nhà nước hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Như thông tin bạn cung cấp, chị gái cùng cha khác mẹ với bạn đồng ý để lại tài sản thừa kế cho mẹ bạn và 2 anh em bạn mà không đòi hỏi gì. Mặc dù vậy, trong quá trình phân chia di sản thừa kế người chị này vẫn phải có mặt, thể hiện ý chí của mình là không nhận di sản thừa kế của bố để lại trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế nói trên.

Do chị gái bạn từ chối nhận di sản thừa kế nên phần di sản của bố bạn được chia đều cho mẹ bạn và 2 anh em bạn. Ngoài ra, 2 anh em bạn cũng có thể thỏa thuận để mẹ bạn đứng tên trên toàn bộ diện tích nhà đất này. 

Sau khi đã có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, các đồng thừa kế đều đã xác định được phần di sản mà mỗi người được hưởng và có quyền định đoạt đối với tài sản của mình.

Về phía mẹ bạn, chúng ta xác định được, 1/2 nhà và đất trên là của mẹ bạn, thêm vào đó là phần nhà đất là di sản được hưởng từ bố bạn. Các diện tích đất này đều thuộc quyền sử dụng riêng hợp pháp của mẹ bạn, và mẹ bạn hoàn toàn có quyền định đoạt đối với diện tích này.

- Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 168 khoản 1 quy định về thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó đồng nghĩa với việc, mẹ bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà  ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành trước thì mới có thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình.

- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

+ Thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. 

+ Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ)

+ Nhận sổ đỏ mới. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là UBND huyện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ