* Lần 1 : 10/2008 ,bên nguyên đơn kiện lý do “đất bị quy hoạch không xin giấy xây dựng được” xin hủy HĐ tôi không đồng , khi xét xử nguyên đơn rút đơn khởi kiện, “tôi có bản quyết định  đình chỉ vụ việc”, sau thời gian 1 năm đến hạn thanh toán tiền thuê lần 2 bên thuê không trả tiền thuê, như đã thỏa thuận “ nếu bên nào vi phạm HD này thì 1 bên có quyền đơn phương chấm dứt HĐ này , tôi có gửi văn bản nhiều lần, ngày 16/3/2009 và nhờ xã can thiệp cho tôi thanh lý HD này, sau khi tôi thanh lý rồi , tôi bán đất cho người khác, bên thuê biết tôi bán đất,

 * Ngày 20/7/2009 đơn khởi kiện lên tòa” đơn nêu lý do tôi tự ý hủy HD này” bán đất cho người khác (tôi có yêu cầu nếu muốn thuê tiếp thi trả tiền thuê cho tôi) bên thuê không đưa mà kiện ra tòa.

* Lần 2 : ngày 28/2/2012 tòa án xét xử và tuyên bên tôi thua kiện phải trả lại tiền cho bên thuê, tôi kháng cáo lên tòa phúc thẩm , ngày 13/6/2012 tòa phúc thẩm xét xử “ hủy bản án sơ thẩm” (lý do 2 lần xét xử cùng 1 người hội đồng thẩm nhân dân tham gia 2 lần cùng 1 vụ án) và đồng thời bản án sai về nội dung lẫn hình thức, hồ sơ chuyển về tòa án sơ thẩm xét xử lại,

* Tháng 9/2012 tòa triệu tập tôi lên và thẩm phán cho biết “ bên thuê lại có đơn kiện HĐ này vô hiệu” yêu cầu tôi trả lại tiền và cộng thêm lãi xuất ngân hàng .

* Những nội dung tôi nêu trên xin LS tư vấn giúp tôi những câu hỏi tôi cần biết :

Hợp đồng ký trước mặt xã, chủ tịch nói tôi thực hiện đóng thuề rồi trả lại HĐ cho chúng tôi.

1/ HĐ này còn thời hiệu khởi kiện không? sai về nội dung và hình thứ là ở điểm nào ? như thế nào là sai.

2/ HĐ này có vô hiệu không ? như thế nào gọi là vô hiệu?

3/ HĐ không có đăng ký thì đã hoàn tất thủ tục chưa ? ai có trách nhiện làm thủ tục này?

4/ Tòa án xét xử căn cứ luật dân sự ở điều mấy ? và luật đất đai ở điều nào?

5/ xã có trách nhiện trong vụ việc này không ?

Tôi tin vào luật sư tư vấn giúp : tôi cám ơn chúc LS sức khỏe

Người gửi: N.T.H.Phước

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

Thưa Quý khách hàng,

Vấn đề mà Quý khách quan tâm, Chúng tôi xin được trao đổi như sau: Căn cứ pháp lý: Bộ luật dân sự 2005.

1. Theo quy định tại điều 427 Bộ luật dân sự năm 2005:  “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm”. Mặt khác theo hướng dẫn tại khoản 3 điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP Tòa án nhân dân tối cao thì thời hiệu khởi kiện được quy định như sau:

- Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tức là không bị hạn chế thời hạn khởi kiện.

- Đối với các tranh chấp khác (không thuộc loại tranh chấp nêu trên) thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Do đó, tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của bạn còn thời hiệu khởi kiện.

Cái sai trong hợp đồng này là về mặt nội dung của hợp đồng vì trên thực tế đất mà bạn cho đối tác thuê là đất nằm trong diện quy hoạch khiến họ không thể xây dựng được trên đó, tức là về mục đích thuê (có thỏa thuận trong hợp đồng) là không đạt được. Trong đó, bạn có nghĩa vụ cung cấp cho đối tác đầy đủ thông tin về miếng đất cho thuê đó, trong khi hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng họ không nắm được thông tin này nên vẫn ký hợp đồng và hậu quả xảy ra.

2. Theo quy định tại khoản 1 điều 410 BLDS 2005: “Các quy định về giao dịch vô hiệu được quy định từ điều 127 đến điều 138 của Bộ luật này được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Tại điều 127 BLDS thì giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện sau đây: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Qua tình huống của bạn thì hợp đồng dân sự của bạn có thể bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại điều 132 BLDS: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đeo dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”.

3. Theo quy định của Thông tư 05/2011/TT-BTP thì hợp đồng có thời hạn thuê tài sản dưới một năm, nhưng các bên giao kết hợp đồng thỏa thuận về việc gia hạn và tổng thời hạn thuê (bao gồm cả thời hạn gia hạn) từ một năm trở lên thuộc đối tượng đăng ký tại Trung tâm giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ tư pháp. Về ai có nghĩa vụ đăng ký thì tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

4. Tòa án sẽ giải quyết vụ án theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các điều luật cơ bản mà chúng tôi đã trình bày nằm trong BLDS bao gồm vấn đề về hợp đồng vô hiệu. Còn trong luật đất đai có quy định về giải quyết tranh chấp đất đai nằm tại Mục 2 Chương VI điều 135, 136.

5. Ở đây, theo quy định tại Thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất và trách nhiệm của họ là phải kiểm tra nội dung của hợp đồng nên cơ quan công chứng sẽ phải chịu trách nhiệm về nội dung công chứng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê

-------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT LIÊN QUAN:

1. Tư vấn soạn thảo hợp đồng;

2. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

3. Tư vấn thừa kế quyền sử dụng đất;

4. Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ;

5. Dịch vụ công chứng uy tín, chuyên nghiệp;

6. Dịch vụ soạn thảo và công chứng hợp đồng;