Năm 2011, bố tôi mất, có để lại di chúc trong đó ghi rõ tài sản để lại là 1 ngôi nhà ở Phương Mai_Đống Đa_Hà Nội ( 27m2 có sổ đỏ mang tên bố tôi). Tôi được hưởng 3/4 giá trị ngôi nhà, 1/4 còn lại của người anh thứ 2. Tôi và vợ con vẫn ở ngôi nhà đó từ khi bố tôi mất đến nay, hiện nay người anh thứ 2 yêu cầu được nhận phần tài sản được thừa kế của mình. Tôi nhất trí việc trên, tuy nhiên tôi có 2 vấn đề thắc mắc như sau:

1. Định giá ngôi nhà đó ở thời điểm hiện tại như thế nào ? (tôi sẽ trả tiền mặt để mua lại phần của anh trai tôi)

2. Khi đã thống nhất giá trị tôi cần làm những thủ tục gì để hợp thức hóa tài sản đó mang tên tôi để ràng buộc các bên thực hiện đúng thỏa thuận?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự công ty Luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Bộ Luật Dân sự 2005

II. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 684 BLDS:

"Điều 684. Phân chia di sản theo di chúc

1. Việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp di chúc xác định phân chia di sản theo hiện vật thì người thừa kế được nhận hiện vật kèm theo hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật đó hoặc phải chịu phần giá trị của hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản; nếu hiện vật bị tiêu huỷ do lỗi của người khác thì người thừa kế có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3. Trong trường hợp di chúc chỉ xác định phân chia di sản theo tỷ lệ đối với tổng giá trị khối di sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản."

Như vậy, giá trị của ngôi nhà mà bạn và anh bạn cùng được thừa kế sẽ được tính theo giá trị tại thời điểm hai bạn phân chia di sản. Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn muốn trả tiền để mua lại phần di sản anh bạn được hưởng. Do đó, hợp đồng giữa bạn và anh bạn được thực hiện theo quy định của pháp luật về mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 431 BLDS:

"Điều 431. Giá và phương thức thanh toán  

1. Giá do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.

Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán.

Đối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên thoả thuận theo quy định đó.

2. Các bên có thể thoả thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá.

3. Thoả thuận về giá có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá. Trong trường hợp thoả thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

4. Phương thức thanh toán do các bên thoả thuận."

Căn cứ vào quy định trên, việc định giá ngôi nhà do bạn và anh của bạn tự thỏa thuận với nhau. Trường hợp không có sự đồng thuận trong việc định giá tài sản, bạn và anh bạn có thể nhờ đến tổ chức định giá tài sản định giá cho ngôi nhà này hoặc căn cứ vào giá thị trường được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán. 

Sau khi thống nhất được giá trị của của ngôi nhà, bạn và anh bạn có thể tiến hành thủ tục nhận di sản tại phòng công chứng. Tham khảo tại bải viết. Theo đó, bạn thực hiện các bước sau:

Bước 1: Làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng:

Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng công chứng

Hồ sơ thủ tục bao gồm: Bản sao có công chứng các giấy tờ sau:

- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế

- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: bạn, cha, mẹ và người anh thứ hai của bạn

- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)

- Giấy chứng tử của cha bạn

- Di chúc

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở)

Số lượng hồ sơ: 1 bộ.

Tiếp đó, công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng.

Sau khi nhận lại bản niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Công chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản

  Vào ngày hẹn, người thừa kế mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Bước 2: Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở tại UBND cấp huyện nơi có đất theo thủ tục sau:

- Nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện

-  Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).

- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạn cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. 

Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Các giấy tờ về thừa kế như: Di chúc, Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản;

- Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

- Giấy chứng tử;

- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Lệ phí trước bạ là 0,5% , giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ. 

Bạn có thể liên hệ với Phòng Tài Nguyên Môi Trường nơi có miếng đất đó để biết rõ hơn về trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư dân sự.