Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật thuế Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

-Thông tư 92/2015/TT-BTC  hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

- Công văn 2697/CT-TTHT 2015 Chính sách thuế TP Hồ Chí Minh  

Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Nội dung phân tích:

Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

1. Nguyên tắc áp dụng

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt nam.

b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ 5: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100="" triệu="" đồng).="" như="" vậy,="" năm="" 2015="" bà="" c="" không="" phải="" nộp="" thuế="" giá="" trị="" gia="" tăng,="" không="" phải="" nộp="" thuế="" thu="" nhập="" cá="" nhân="" đối="" với="" hoạt="" động="" cho="" thuê="">

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100="" triệu="" đồng).="" như="" vậy,="" năm="" 2017="" bà="" c="" không="" phải="" nộp="" thuế="" giá="" trị="" gia="" tăng,="" không="" phải="" nộp="" thuế="" thu="" nhập="" cá="" nhân="" đối="" với="" hoạt="" động="" cho="" thuê="">

c) Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ 6: Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một tài sản, năm 2015 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê tài sản đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng năm - tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

Vậy xảy ra hai trường hợp ở đây như sau: Doanh thu hoạt động cho thuê nhà của đối trượng cho thuê trong vòng thời gian 1 năm dương lịch có mức doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm vậy ở đây bạn không phải thuộc đối tượng không phải nộp thuế vậy theo hướng dẫn tại điều 13 thông tư 39/2014/TT-BTC thì cơ quan thuế sẽ không xuất hóa đơn cho những đối tượng không chụi thuế GTGT.

Nếu doanh thu hoạt động cho thuê nhà trong khoảng thời gian cho thuê tới hết năm dương lịch mà doanh thu lớn hơn 100 triệu đồng /năm vậy đối tượng này theo hướng dẫn tại điều 4 khoản 2.5 thông tư số 96/2014./TT-BTC có quy định như sau:

2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

- Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."

Vậy Với trường hợp này nếu bên đi thuê thực hiện nộp tiền thuế thay cho bên cho thuê vậy đối tượng này cơ quan thuế sẽ không cấp hóa đơn cho bên nộp thay mà sẽ cấp cho bên nộp thay chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước để gộp cùng với bộ hồ sơ theo hướng dẫn nêu trên để đưa vào chi phí hợp lý.

Tuy nhiên cũng tại khoản 2.5 điều 4 thông tư số 96/2015/TT-BTC thì bộ hồ sơ để đưa tiền thuê tài sản vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp thì không nêu nên hóa đơn bán lẻ của cơ quan thuế mà hồ sơ để đưa chi phí thuê nhà vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp chỉ bao gồm hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế.