Sau thời hạn 2 năm đã hết HĐ và 2 bên có gửi email gia hạn HĐ 6 tháng nữa tức từ tháng 12/2015 đến tháng 6/2016 là hết HĐ gia hạn. Tuy nhiên khi hết hạn gia hạn 6 tháng, tôi xin chủ nhà cho tôi thuê 2 tháng nữa vì nhà tôi xây dựng chưa xong, chủ nhà không đồng ý cho thuê thêm 2 tháng nữa mà bắt tôi phải gia hạn 1 năm nữa tức từ tháng 6/2016 đến tháng 6/2017. Lúc đó vì tôi không muốn chuyển nhà nhiều lần nên đành đồng ý. Nhưng khi gia hạn HĐ 2 bên chỉ gửi email với nội dung là gia hạn HĐ 1 năm từ tháng 7/2016 đến tháng 7/2017 và tôi gửi lại là OK. Chúng tôi không ký lại bằng giấy tờ tay như 2 năm đầu nữa. Nhưng khi gia hạn HĐ tôi ở đến tháng 7 tôi thông báo cho chủ nhà trước 1 tháng là tháng 8 tôi trả nhà vì nhà đã xây xong . Chủ nhà cũng đồng ý và kêu tôi cứ chuyển đi tiền đặt cọc khi nào có người khác thuê thì sẽ báo cho tôi trả lại sau. Cho đến khi có người mới đến ở, ông ta lại nói tôi vi phạm HĐ nên không trả lại tiền đặt cọc . Tôi không đồng ý mất số tiền 8,4 triệu đã đặt cọc đó. Xin luật sư tư vấn cho tôi biết hành vi này của tôi có vi phạm HĐ như ông ta nói không vì khi gia hạn HĐ chỉ gửi qua email với nội dung ở trên. Vậy theo luật tôi có được lấy lại tiền đặt cọc không ạ. Tôi chân thành cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự công ty Luật Minh Khuê

Lấy lại tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

>> Luật sư tư vấn luật dân sự, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau :

 

I. Cơ sở pháp lý

Bộ Luật dân sự năm 2005 

Luật Nhà ở năm 2014 

II. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 358 BLDS:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Trong trường hợp này, việc đặt cọc số tiền 8,4 triệu là để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà tức thỏa thuận của hai bên về việc thuê nhà. Như vậy, khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng theo thỏa thuận của hai bên thì tiền đặt cọc phải được trả lại cho bên đặt cọc. Theo quy định tại Điều 492 BLDS:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở  

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác." 

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở thì đối với hợp đồng thuê nhà ở, không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Vì Luật Nhà ở mang tính chất chuyên ngành và có hiệu lực sau, do đó, kể từ thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, vấn đề này sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở. Điều này có nghĩa là, kể từ ngày 1/7/2015 không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Năm 2013, hợp đồng thuê nhà 2 năm của bạn được kí kết bằng giấy viết tay, do đó không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của BLDS 2005. Từ tháng 12/2015, bạn và bên cho thuê nhà đã thực hiện việc gia hạn hợp đồng, việc gia hạn hợp đồng thuê nhà ở được tiến hành trên cơ sở hợp đồng cũ, giữ nguyên tài sản bảo đảm trong hợp đồng đặt cọc và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015). Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở vẫn phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 mà thời hạn thuê nhà lại là một nội dung cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở. Do đó, khi tiến hành gia hạn hợp đồng thuê nhà, bạn và bên cho thuê nhà cần phải tiến hành sửa đổi điều khoản hợp đồng về thời hạn thuê nhà.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong hai lần bạn gia hạn hợp đồng, bạn và bên cho thuê nhà đã tiến hành sửa đổi hợp đồng thuê nhà thông qua hình thức thư điện tử. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 423 BLDS quy định: "Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó." Do đó, việc sửa đổi hợp đồng hay gia hạn hợp đồng của bạn và bên thuê nhà đã không tuân thủ hình thức theo quy định của pháp luật. Do đó, nội dung sửa đổi thông qua thư điện tử  không làm hợp đồng vô hiệu nhưng cũng không được coi là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp.

Khi thời gian gia hạn lần 2 chưa kết thúc (tức tháng 7/2016), bạn thông báo với bên cho thuê về việc sẽ chấm dứt hợp đồng vào tháng 8 và đã được đồng ý, do đó, đây là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo sự thỏa thuận của hai bên. Số tiền đặt cọc có bản chất là một tài sản đảm bảo để các bên thực hiện đúng theo nội dung của hợp đồng tức là thỏa thuận cuả hai bên. Do đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn.

Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, bạn gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản là nhà cho thuê đó để được giải quyết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.