Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Văn bản hợp nhất 7821/VBHN-BTP hợp nhất Nghị định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

2. Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 2 Văn bản hợp nhất 7821/VBHN-BTP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Cũng trong văn bản này, thẩm quyền lập vi bằng được quy định như sau:

Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập theo Điều 28 Văn bản hợp nhất 7821/VBHN-BTP như sau:
– Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
– Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận; kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác có giá trị chứng cứ trước tòa án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp.

Trong các giao dịch liên quan đến nhà đất, Thừa phát lại có thẩm quyền để lập Vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Mặt khác, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê... quyền sử dụng đất như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp) theo quy định của pháp luật phải được công chứng tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã thì mới có hiệu lực. Nếu không tuân thủ, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu về hình thức theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Mặt khác, việc chuyển đổi, chuỷen nhượng, tặng cho, cho thuê, thế châó, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013). Vì vậy, để một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và được công nhận trên thực tế thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền; sau đó thực hiện thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Do vậy bạn nên cân nhắc và không nên mua nhà đất qua vi bằng để hạn chế rủi ro.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê