Nay có 1 thửa đất dài 30m x 5.2m họ bán và chúng tôi có thể mua. Tuy nhiên vấn đề ở đây là: Thửa đất này đang nằm trong sổ đỏ của chủ cũ chưa tách thửa và sổ đỏ hiện đang cắm ngân hàng phải 3 năm nữa mới rút ra và tiến hành tách thửa được (Bên A), người bán hiện tại (Bên B) mua lại của Bên A bằng giấy viết tay nay bán lại cho tôi (Bên C). Vậy, Tôi phải làm sao và cần làm những gì để giảm thiểu thủ tục cho việc tách thửa sau này và tránh những rủi ro về sau này? Kính mong Luật sư tư vấn giúp.

Tôi xin chân thành cảm ơn ! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn tư vấn pháp luật dân sự công ty Luật Minh Khuê. 

Trả lời:Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự 2005.

2. Nội dung tư vấn: 

Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005

 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

Điểm a, khoản 3, điều 167, luật đất đai 2013 quy định: 

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương"

Như vậy đối chiếu với quy định nêu trên thì việc chuyển nhượng của A và B vẫn có thể tiến hành thủ tục đăng ký biến động về đất đai nếu việc chuyển nhượng đó từ trước 01/07/2014 và khi đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa bị thế chấp tại ngân hàng. Và lúc này thì quyền sở hữu với diện tích đất mua bán đó thuộc về bên B kể từ thời điểm đăng ký biến động được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận.Và khi đó diện tích đất này đang được thế chấp tại ngân hàng thì việc chuyển nhượng lại diện tích đất này được tiến hành khi có điều kiện sau:

Theo quy định tại Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo đó bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại  khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật dân sự.

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

Điều 349: Quyền của bên thế chấp

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”

Như vậy, nếu bên B muốn chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bạn thì phải được ngân hàng đồng ý, nhưng thực tế ngân hàng rấtkhó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ.Nếu ngân hàng không đồng ý cho các bên làm hợp đồng chuyển nhượng mà bạn và bên B vẫn thực hiện giao dịch trên thì giao dịch của bạn có thể bị vô hiệu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 122 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 là vi phạm điều cấm của pháp luật:

“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua emailTư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật Dân sự.