Tuy nhiên theo quy định tại Điều 39, Luật nhà ở 2005 thì trước khi bàn giao nhà tổng số tiền huy động vốn của bên Bán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Vậy trong trường hợp này có phải Bên Bán đã vi phạm luật nhà ở 2005 không? Hơn nữa, theo luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, khi mua bán các tài sản hình thành trong tương lai thì đều phải có ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, ở dự án này bên Bán không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán khi bên bán vi phạm tiến độ giao hàng. Khi tôi thắc mắc với chủ đầu tư thì nhận được câu trả lời là vì dự án khởi công trước ngày 1/7 nên không áp dụng luật này. Theo tôi hiểu thì nghị định trên chỉ nói đến việc các hợp đồng mua bán tài sản trong tương lai chứ không liên quan gì đến việc thi công trước hay sau ngày 1/7/2015 cả. Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp tôi xem như vậy có đúng không ạ? Tôi xin chân thành cảm ơn rất nhiều! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê

Mua nhà ở chung cư thì áp dụng theo quy định của Luật nào cho đúng ?

Luật sư tư vấn Luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất,Theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở 2005 thì: 

Điều 39. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

Điều 57. Thanh toán trong mua bán , thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Như vậy, việc Bên Bán yêu cầu thanh toán 100% trước khi bàn giao căn hộ, trong đó thanh toán đợt cuối cùng là 10% là vi phạm pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cho dù hợp đồng được ký trước ngayd 1/7/2015 hay sau ngày 1/7/2015.

Thứ hai, theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật nhà ở 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

2. Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Khoản 1 Điều 80 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

1. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, việc chủ đầu tư trả lời  vì dự án khởi công trước ngày 1/7 nên không áp dụng luật Kinh doanh bất động sản là không đúng. chủ đầu tư phải thực hiện hoạt động ký quỹ, bảo lãnh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản trong thời hạn 1 năm kể từ ngày luật này có hiệu lực.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.