Đã đến ngày hạn trả tiền nhưng bên chủ đất chưa thực hiện trả tiền cho ngân hàng, vì vậy sắp tới họ sẽ gửi đơn ra tòa. Người bên ngân hàng có nói, chúng tôi nên kiện chủ đất trước khi bên ngân hàng kiện vì nếu chúng tôi kiện sau, thì khi đó ngân hàng sẽ đến niêm phong nhà cửa của chúng tôi lại và kê khai bán đấu giá. Vậy luật sư cho tôi hỏi:

1. Người bên ngân hàng nói vậy có đúng không, liệu bên ngân hàng có quyền để niêm phong nhà của chúng tôi lại hay không?

2. Chúng tôi có nên kiện chủ đất trước khi ngân hàng kiện họ hay không?

3. Chúng tôi cần làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của chúng tôi?

Rất mong được luật sư tư vấn. Xin cảm ơn. 

Người gửi: T.Trọng.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Hỏi đáp pháp luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

mua phải đất đã đem thế chấp

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900 6162.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005 

Nội dung phân tích:

Khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 348 và Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005. Ngoài ra, Điều 718 Bộ luật Dân sự có quy định:"Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;". Như vậy, việc mua bán mảnh đất đang được thế chấp đấy chỉ có thể thực hiện trong trường hợp bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý.

Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp như sau: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.

Điều 336 BLDS 2005 quy định: “Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.”

Như vậy, Ngân hàng sẽ được quyền xử lý tài sản thế chấp khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp. Cụ thể: Khi hết hạn, lô đất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. Sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.               

Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý dẫn đến 2 bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền bạn đã giao, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.