1. Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?

Xin chào luật sư, xin luật sư tư vấn giúp tôi: Tôi có thuê nhà mặt phố để buôn bán quần áo, giá thuê là 60 triệu đồng/ 1 năm, trả tiền 1 năm một, hợp đồng chỉ ghi là bên nào sai hợp đồng bên đó chịu trách nhiệm trước pháp luật và không ghi mức bồi thường khi phá vỡ hợp đồng hay tiền đặt cọc. Vì thuê nhà để bán hàng nên tôi phải khoan vào tường nhà để treo giá treo và chủ nhà cũng đồng ý (điều này không có trong hợp đồng).

Đến hết tháng 01/2019 này tôi đã thuê được một năm và tôi không thể trụ lại được vì buôn bán thua lỗ. Tôi thông báo cho chủ nhà là tôi xin huỷ hợp đồng và chủ nhà bắt tôi bồi thường 10 triệu đồng vì phá vỡ hợp đồng và khoan lên tường và tôi không đồng ý. Sau đó 2 ngày tôi quay lại và trả lời là không đồng ý và sau khi chuyển đi tôi sẽ vít lỗ khoan và sơn lại nhà cho chủ nhà như cũ nhưng chủ nhà không đồng ý, tôi nói nếu không giải quyết được thì tôi và chủ nhà sẽ ra chính quyền giải quyết vì hợp đồng đã ký có dấu đỏ của chính quyền, sau đó chủ nhà không nghe đã lấy khoá và khoá giữ xe tôi lại.

Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi xem mức phạt phá vỡ hợp đồng như vậy tôi phải trả là bao nhiêu và chủ nhà hành động như vậy có lỗi như thế nào? Và tôi có thể kiện chủ nhà vì giam giữ xe của tôi trái quy định không?

Cảm ơn rất nhiều!!!

Người gửi: Hanh le duc

Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các quy định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà giữa hai bên không có quy định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng, vì vậy sẽ áp dụng các quy định của pháp luật như sau:

Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà:

- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong trường hợp của bạn, lý do bạn chấm dứt hợp đồng là do làm ăn thua lỗ, không thuộc một trong các trường hợp theo quy định trên, vì vậy bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Bên cạnh đó, bạn cũng không đáp đứng điều kiện báo trước (30 ngày) theo quy định.

Như vậy, nếu bạn tiếp tục muốn chấm dứt hợp đồng, bạn cần phải thỏa thuận với bên cho thuê và có sự đồng ý của họ. Vì không có thỏa thuận về việc phạt hợp đồng nên bên cho thuê không có quyền yêu cầu bạn nộp tiền phạt, tuy nhiên, họ có thể yêu cầu bạn phải bồi thường một khoản tiền cho những thiệt hại mà họ nhận phải khi bạn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu hai bên không thể thỏa thuận, có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Về việc bạn đã khoan vào tường nhà, khi thực hiện đã có sự đồng ý của bên chủ nhà, do đó họ không có quyền yêu cầu bạn bồi thường về việc này.

Thứ hai, về việc bên cho thuê nhà giữ xe của bạn: Theo quy định, chiếc xe thuộc quyền sở hữu của bạn và hai bên không có thỏa thuận nào liên quan đến chiếc xe nên bên cho thuê nhà không có quyền giam giữ chiếc xe của bạn. Nếu họ tiếp tục giữ xe, bạn có thể khởi kiện ra tòa án hoặc cơ quan công an để yêu cầu giải quyết về việc chiếm giữ tài sản trái pháp luật.

>> Tham khảo ngay nội dung: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

2. Cho hỏi điều kiện gì để đơn phương phá vỡ hợp đồng thuê nhà?

Thưa luật sư, tôi thuê nhà với giá 18 triệu/tháng, hợp đồng thuê nhà (không có dấu công chứng hay gì cả, do 2 bên tự thoả thuận) 1 năm nhưng đã đóng tiền 06 tháng. Do buôn bán làm ăn ế ẩm và do nhà chủ tổ chức đánh bài bạc (4-5 người chơi) nên tôi đã chuyển mặt hàng đi để lại nhà trống. Nay tôi muốn hỏi tôi có thể đơn phương phá huỷ hợp đồng được không và phá huỷ tôi phải đền bù gì cho chủ nhà hay không?
Xin giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn!
Người gửi : Lê Huyên

3. Phải làm sao khi muốn hủy hợp đồng thuê nhà?

Thưa luật sư, vợ chồng em trước thuê nhà tầng 1 kinh doanh nhưng mới đây chủ nhà cho vợ chồng em ký thuê toàn bộ căn nhà 4 tầng vào ngày 01/05/2018. Trong đó, nhà em sử dụng với mục đích tầng 1 kinh doanh sửa chữa xe máy, tầng 2 +3 cho thuê trọ. Nhưng trong hợp đồng không ghi rõ là để kinh doanh mà chỉ ghi làm văn phòng, nhà ở (vì chủ nhà không đồng ý ghi là cho kinh doanh). Hợp đồng mới ký nên chưa thanh toán tiền (nhưng lúc trước khi thuê toàn bộ căn nhà này thì chủ vẫn còn giữ cọc là 10.500.000 đồng) do trót ký hợp đồng rồi nhưng chưa thanh toán tiền, giờ muốn hủy hợp đồng thuê nhà thì có phải bồi thường hay bị phạt gì không?
Công ty luật Minh Khuê phản hồi câu hỏi sớm giúp em ạ? Em cảm ơn.
- Lưu Liên -

4. Xin tư vấn khởi kiện hợp đồng thuê nhà?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi đã ký hợp đồng thuê nhà 5 năm giá 4. 000. 000 đồng/tháng, ở được 03 năm. Sau đó, tôi cho ông A thuê lại với giá 8.000.000 đồng thì chủ nhà bảo tôi đã vi phạm hợp đồng nên thu lại nhà. Chủ nhà vẫn cho chính ông A thuê.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, tôi có đầu tư sửa chữa nhà ở số tiền rất lớn để cải tạo nhà, bên cho thuê chỉ hỗ trợ chi phí sửa chữa nhưng do hợp đồng chấm dứt trước thời hạn nên tôi không thể thu hồi lại tiền đầu tư của tôi vào căn nhà đó. Hơn nữa: đây là hợp đồng viết tay không có công chứng được ký vào tháng 11 năm 2014. Theo quy định vào năm đó thì hợp đồng phải có công chứng, nếu không có công chứng thì hợp đồng bị vô hiệu. Như vậy tôi có thể khởi kiện như thế nào để tôi có lợi mong tư vấn? Tôi cảm ơn nhiều.
- Nguyen Ngọc Quỳnh -

5. Thủ tục kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Công ty tôi thuê mặt bằng (gọi tắt là bên A) của bên cho thuê (gọi tắt là bên B), thời hạn hợp đồng còn 3 năm tức là tới năm 2020 mới hết hạn.

Nhưng nay, công ty tôi muốn chuyển nhượng mặt bằng thuê cho bên C và đã được bên B đồng ý. Bên B đã đơn phương ký hợp đồng với bên C nhưng không chịu thanh lý hợp đồng với bên A và không muốn trả lại khoản tiền cọc bên A đã đặt cọc lúc mới ký hợp đồng (khoản tiền bên A đặt cọc cho bên B là 401.000.000 đồng), hiện tại bên C đã đi vào hoạt động mặt bằng đó rồi, nhưng khi bên A đặt vấn đề được thanh lý hợp đồng bên B không có câu trả lời, dù bên A đã gọi điện thoại và hối thúc suốt gần một tháng qua. Công ty A chúng tôi muốn khởi kiện bên B vì đã vi phạm hợp đồng thì sẽ phải làm như thế nào? Xin luật sư tư vấn cho tôi được biết để có thể hoàn thành được thủ tục này. Xin cảm ơn!

Người gửi: Đ.L

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự về thủ tục khởi kiện: 1900.6162

Trả lời:

Hợp đồng thuê nhà của bạn là một giao dịch dân sự được điều chỉnh bởi bộ luật dân sự và bộ luật tố tụng dân sự. Bạn có quyền khởi kiện theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện và các thủ tục khởi kiện như sau:

Bạn cần chuẩn bị đơn khởi kiện có hình thức theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì bạn có quyền nộp đơn trực tiếp hoặc qua bưu điện tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh nơi bên B cư trú (có thể là thường trú hoặc tạm trú) để yêu cầu giải quyết.

>> Xem thêm: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

6. Tư vấn phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, thưa luật sư tôi xin tư vấn một việc như sau: tôi hay gặp rắc rối khi cho công ty thuê nhà, thường hợp đồng ký là 5 năm nhưng khoảng 3,4 năm là họ đòi trả nhà và yêu cầu tôi trả tiền cọc, mà trong hợp đồng có ghi bên nào chấm dứt trước hợp đồng nếu 2 bên không có vi phạm hợp đồng thì bị mất tiên cọc hoặc phải trả cho bên kia gấp đôi .

Tôi không có vi phạm điều gì nên tôi không trả lại tiền cọc và yêu cầu họ trả tiền thuê nhà đến hạn tiếp theo. Nếu không, tôi sẽ đóng cửa hàng của họ lại. Vậy xin hỏi luật sư là tôi làm vậy là đúng hay sai? Và phải ký hợp đồng thế nào để họ không gây rắc rối vì họ là công ty lớn mà tôi chỉ là cá nhân.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Luật sư tư vấn luật dân sự về mức phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà, gọi:1900.6162

Trả lời:

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

"3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Căn cứ vào điều luật trên thì bạn không có hành vi nào vi phạm hợp đồng nên người thuê nhà không có quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng, khi người thuê nhà có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng hay vi phạm hợp đồng khi chưa hết thời hạn thuê thì bạn có thể phạt vi phạm nếu như trong hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm.

Hoặc khi bên vi phạm không thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận thì bạn có thể làm đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết và bản hợp đồng đã ký giữa các bên là căn cứ bảo vệ quyền lợi cho bạn.

Như vậy, để bảo vệ được quyền lợi tối đa cho mình thì khi ký kết hợp đồng bạn cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của hai bên và điều khoản khi một bên vi phạm hợp đồng. Đồng thời, khi hai bên ký kết hợp đồng thì bạn nên công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê