1. Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh ?

Xin chào luật sư, Xin luật sư tư vấn giúp tôi: Tôi có thuê nhà mặt phố để buôn bán quần áo, giá thuê là 60 triệu đồng/ 1năm, trả tiền 1 năm một, hợp đồng chỉ ghi là bên nào sai hợp đồng bên đó chịu trách nhiệm trước pháp luật và không ghi mức bồi thường khi phá vỡ hợp đồng hay tiền đặt cọc. Vì thuê nhà để bán hàng nên tôi phải khoan vào tường nhà để treo giá treo và chủ nhà cũng đồng ý ( điều này không có trong hợp đồng).

Đến hết tháng 7 này tôi đã thuê được một năm và tôi không thể trụ lại được vì buôn bán thua lỗ. Tôi thông báo cho chủ nhà là tôi xin huỷ hợp đồng và chủ nhà bắt tôi bồi thường 10 triệu đồng vì phá vỡ hợp đồng và khoan lên tường và tôi không đồng ý. Sau đó 2 ngày tôi quay lại và trả lời là không đồng ý và sau khi chuyển đi tôi sẽ vít lỗ khoan và sơn lại nhà cho chủ nhà như cũ nhưng chủ nhà không đồng ý, tôi nói nếu không giải quyết được thì tôi và chủ nhà sẽ ra chính quyền giải quyết vì hợp đồng đã ký có dấu đỏ của chính quyền, sau đó chủ nhà không nghe đã lấy khoá và khoá giữ xe tôi lại.

Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi xem mức phạt phá vỡ hợp đồng như vậy tôi phải trả là bao nhiêu và chủ nhà hành động như vậy có lỗi như thế nào và tôi có thể kiện chủ nhà vì giam giữ xe của tôi trái quy định không?

Cảm ơn rất nhiều!!!

Người gửi: Hanh le duc

Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các qui định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà giữa hai bên không có qui định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng, vì vậy sẽ áp dụng các qui định của pháp luật như sau:

Điều 498 Bộ luật dân sự năm 2005 qui định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

“1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác”.

Theo khoản 6 điều 496 Bộ luật dân sự 2005 qui định về quyền của bên thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này. ( Luật nhà ở năm 2005; Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004).

Trong trường hợp của bạn, lý do bạn chấm dứt hợp đồng là do làm ăn thua lỗ, không thuộc một trong các trường hợp theo qui định trên, vì vậy bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Bên cạnh đó, bạn cũng không đáp đứng điều kiện báo trước (1 tháng) theo qui định.

Như vậy, nếu bạn tiếp tục muốn chấm dứt hợp đồng, bạn cần phải thỏa thuận với bên cho thuê và có sự đồng ý của họ. Vì không có thỏa thuận về việc phạt hợp đồng nên bên cho thuê không có quyền yêu cầu bạn nộp tiền phạt, tuy nhiên họ có thể yêu cầu bạn phải bồi thường một khoản tiền cho những thiệt hại mà họ nhận phải khi bạn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu hai bên không thể thỏa thuận, có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Về việc bạn đã khoan vào tường nhà, khi thực hiện đã có sự đồng ý của bên chủ nhà, do đó họ không có quyền yêu cầu bạn bồi thường về việc này.

Thứ hai, về việc bên cho thuê nhà giữ xe của bạn

Theo qui định, chiếc xe thuộc quyền sở hữu của bạn và hai bên không có thỏa thuận nào liên quan đến chiếc xe nên bên cho thuê nhà không có quyền giam giữ chiếc xe của bạn. Nếu họ tiếp tục giữ xe, bạn có thể khởi kiện ra tòa án về việc chiếm giữ tài sản trái pháp luật.

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay nội dung: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

2. Cho hỏi điều kiện gì để đơn phương phá vỡ hợp đồng thuê nhà ?

Thưa luật sư, Tôi thuê nhà với giá 18t/tháng, hợp đồng thuê nhà( không có dấu công chứng hay gì cả, do 2 bên tự thoả thuận) 1 năm nhưng đã đóng tiền 6 tháng. Do buôn bán làm ăn ế ẩm và do nhà chủ tổ chức đánh bài bạc (4-5 người chơi) nên tôi đã chuyển mặt hàng đi để lại nhà trống. Nay tôi muốn hỏi tôi có thể đơn phương phá huỷ hợp đồng được không và phá huỷ tôi phải đền bù gì cho chủ nhà hay không ?
Xin giải đáp thắc mắc.
Người gửi : Lê Huyên

3. Phải làm sao khi muốn hủy hợp đồng thuê nhà ?

Thưa luật sư, Vợ chồng e trước thuê nhà tầng 1 kinh doanh nhưng mới đây chủ nhà cho vợchồng e ký thuê toàn bộ căn nhà 4 tầng vào ngày 1/5/2018. Trong đó ,nhà esử dụng với mục đích tầng 1 kinh doanh sửa chữa xe máy , tầng 2 +3 chothuê trọ. Nhưng trong hợp đồng ko ghi rõ là để kinh doanh mà chỉ ghi làmvăn phòng, nhà ở ( vì chủ nhà ko đồng ý ghi là cho kd). Hợp đồng mới kí nênchưa t. Toán tiền ( nhưng lúc trước khi thuê toàn bộ căn nhà này thì chủ vẫncòn giữ cọc là 10. 500. 000) do trót ký hợp đồng rồi nhưng chưa thanh toántiền,giờ muốn hủy hợp đồng thuê nhà thì có phải bồi thường hay bị phạt gì không ?
Công ty luật minh khuê phản hồi câu hỏi sớm giúp em ạ ?
Em cám ơn.
- Lưu Liên

4. Xin tư vấn khởi kiện hợp đồng thuê nhà ?

Xin chào, Tôi đã kí hợp đồng thuê nhà 5 năm giá 4. 000. 000 đ / tháng, ở được 3 năm. Sau đó tôi cho ông a thuê lại với giá 8. 000. 000 thì chủ nhà bảo tôi đã vi phạm hợp đồng nên thu lại nhà. Chủ nhà vẫn cho chính ông a thuê.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, tôi có đầu tư sửa chữa nhà ở số tiền rất lớn để cải tạo nhà, bên cho thuê chỉ hổ trợ chi phí sửa chữa nhưng do hợp đồng chấm dứt trước thời hạn nên tôi không thể thu hối lại tiền đầu tư của tôi vào căn nhà đó. Hơn nữa : đây là hợp đồng viết tay k có công chứng được kí vào tháng 11 năm 2014. Theo quy định vào năm đó thì hợp đồng phải có công chứng, nếu không có công chứng thì hợp đồng bị vô hiệu hoá. Như vậy tôi có thể khởi kiện như thế nào để tôi có lợi mong tư vấn ?
Tôi cảm ơn nhiều.
- Nguyen Ngọc Quỳnh

5. Thủ tục kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Công ty tôi thuê mặt bằng (gọi tắt là bên A) của bên cho thuê (gọi tắt là bên B), thời hạn hợp đồng còn 3 năm tức là tới năm 2018 mới hết hạn.

Nhưng nay công ty tôi muốn chuyển nhượng mặt bằng thuê cho bên C và đã được bên B đồng ý. Bên B đã đơn phương ký hợp đồng với bên C nhưng không chịu thanh lý hợp đồng với bên A và không muốn trả lại khoản tiền cọc bên A đã đặt cọc lúc mới ký hợp đồng (khoản tiền bên A đặt cọc cho bên B là 401.000.000đ), hiện tại bên C đã đi vào hoạt động mặt bằng đó rồi nhưng khi bên A đặt vấn đề được thanh lý hợp đồng bên B không có câu trả lời dù bên A đã gọi điện thoại và hối thúc suốt gần một tháng qua. Công ty A chúng tôi muốn khởi kiện bên B vì đã vi phạm hợp đồng thì sẽ phải làm như thế nào? Xin luật sư tư vấn cho tôi được biết để có thể hoàn thành được thủ tục này. Xin cám ơn!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Đ.L

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự về thủ tục khởi kiện: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Hợp đồng thuê nhà của bạn là một giao dịch dân sự được điều chỉnh bởi bộ luật dân sự và bộ luật tố tụng dân sự. bạn có quyền khởi kiện theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự. Bộ luật tố tụng dân sự 2004 quy định về quyền khởi kiện và các thủ tục khởi kiện như sau :

Điều 161. Quyền khởi kiện vụ án

Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Điều 165. Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Điều 166. Gửi đơn khởi kiện đến Toà án

1. Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Toà án;

b) Gửi đến Toà án qua bưu điện.

2. Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

Điều 33. Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;

Điều 130. Nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí, tiền tạm ứng lệ phí

1. Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập trong vụ án dân sự phải nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm, người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí.

2. Người nộp đơn yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự phải nộp tiền tạm ứng lệ phí giải quyết việc dân sự đó, trừ trường hợp không phải nộp tiền tạm ứng lệ phí.

Điều 133. Nghĩa vụ nộp lệ phí

Nghĩa vụ nộp lệ phí được xác định tuỳ theo từng loại việc dân sự cụ thể và do pháp luật quy định.

Như vậy để khởi kiện vụ án dân sự tranh châp hợp đồng dân sự, bạn cần gửi đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu chứng minh tư cách nguyên đơn của mình ví dụ như hợp đồng thuê nhà, gửi đến tòa án nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Khi nộp đơn bạn sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí với mức phí được quy định tại Điều 11 Nghị quyết 01/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn án nộp án phí, lệ phí

Điều 11. Nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm quy định tại Điều 25 của Pháp lệnh

1. Trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch nhưng giá trị tài sản có tranh chấp mà Tòa án dự tính từ 4.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí dân sự sơ thẩm là 200.000 đồng (điểm a mục 2 Phần I Danh mục mức án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Pháp lệnh). Trường hợp này thì tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm là 100.000 đồng.

Sau khi tòa thụ lý vụ án và quyết định đưa vụ án ra xét xử bạn sẽ nộp thêm lệ phí giải quyết vụ án dân sự theo quy định tại điều 133 Bộ luật tố tụng dân sự. Mức lệ phí được quy định cụ thể trong danh mục ban hành kèm theo Pháp lệnh 10/2009/UBTVQH12 quy định về án phí, lệ phí tòa án như sau :

1/ Án phí dân sự bao gồm án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm, án phí dân sự phúc thẩm.

2/ Mức án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm đối với các vụ án dân sự không có giá ngạch là 50.000 đồng.

3/ Mức án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự sơ thẩm đồng thời chung thẩm đối với các vụ án dân sự có giá ngạch được quy định như sau:

Giá trị tài sản có tranh chấp

Mức án phí

a/ Từ 1.000.000 đồng trở xuống.

50.000 đồng.

b/ Từ trên 1.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

5% của giá trị tài sản có tranh chấp.

c/ Từ trên 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.

5.000.000 đồng + 4% của phần giá trị có tranh chấp vượt quá 100.000.000 đồng.

d/ Từ trên 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.

9.000.000 đồng + 3% của phần giá trị có tranh chấp vượt quá 200.000.000 đồng.

đ/ Từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.

18.000.000 đồng + 2% của phần giá trị có tranh chấp vượt quá 500.000.000 đồng.

e/ Từ trên 1.000.000.000 đồng .

28.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị có tranh chấp vượt quá 1.000.000.000 đồng.

4/ Mức án phí dân sự phúc thẩm đối với tất cả các vụ án dân sự là 50.000 đồng.

5/ Đối với vụ án hôn nhân và gia đình mà có tranh chấp về việc chia tài sản chung của vợ chồng, thì ngoài việc chịu án phí quy định tại mục 2, các đương sự còn phải chịu án phí đối với phần tài sản có tranh chấp như đối với vụ án dân sự có giá ngạch quy định tại mục 3 tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

>> Xem thêm: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

6. Tư vấn phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng thuê nhà ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê,thưa luật sư tôi xin tư vấn một việc như sau : tôi hay gặp rắc rối khi cho công ty thuê nhà .thường hợp đồng ký là 5 năm nhưng khoảng 3,4 năm là họ đòi trả nhà và yêu cầu tôi trả tiền cọc .mà trong hợp đồng có ghi bên nào chấm dứt trước hợp đồng nếu 2 bên không có vi phạm hợp đồng thì bị mất tiên cọc hoặc phải trả cho bên kia gấp đôi .

Tôi không có vi phạm điều gì nên tôi không trả lại tiền cọc và yêu cầu họ trả tiền thuê nhà đến hạn tiếp theo. nếu không tôi sẽ đóng cửa hàng của họ lại .vậy xin hỏi luật sư là tôi làm vậy là đúng hay sai ,và phải ký hợp đồng thế nào để họ không gây rắc rối vì họ là công ty lớn mà tôi chỉ là cá nhân.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Luật sư tư vấn luật dân sự về mức phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 thì Hợp đồng thuê nhà ở được quy định và hướng dẫn như sau:

Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn thường lập hợp đồng thuê nhà là 5 năm ,với hợp đồng này để được coi là hợp pháp thì sau khi hai bên ký kết xong hợp đồng thì bạn cần đi công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.Nếu trong hợp đồng có ghi rõ về phạt vi phạm khi 1 trong 2 bên vi phạm hợp đồng thì hợp đồng chính là căn cứ bảo vệ quyền lợi của bạn.

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại điều 498 bộ luật dân sự như sau:

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Căn cứ vào điều luật trên thì bạn không có hành vi nào vi phạm hợp đồng nên người thuê nhà không có quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng ,khi người thuê nhà có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng hay vi phạm hợp đồng khi chưa hết thời hạn thuê thì bạn có thể phạt vi phạm nếu như trong hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm. Nếu như trong hợp đồng của bạn hai bên có thỏa thuận nếu bên thuê không thuê tiếp trong khi thời gian thuê vẫn còn thì bên thuê phải trả cho bên cho thuê số tiền thuê của kỳ tiếp theo không bên cho thuê sẽ đóng cửa hàng thì bạn mới làm được như vậy,nêu không có thì bạn phải làm theo những gì mà hai bên đã thỏa thuận.Hoặc khi bên vi phạm không thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận thì bạn có thể làm đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết và bản hợp đồng đã công chứng đó chính là căn cứ bảo vệ quyền lợi cho bạn.Như vậy để bảo vệ được quyền lợi tối đa cho mình thì khi ký kết hợp đồng bạn cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của hai bên và điều khoản khi 1 bên vi phạm hợp đồng sau khi hai bên ký kết xong thì mang đi công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền .

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh KHuê