Sau khi bố mẹ mất, chị em chúng tôi có một "Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế" như sau: Chị cả sở hữu 1 căn (Diện tích khu vực 70m2), và sáu anh em còn lại cùng sở hữu chung 2 căn còn lại (DTKV 140m2). Văn bản đã được công chứng và đóng trước bạ. Nhà thì được cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất (DTKV 210m2, số tầng 3) do chị cả đứng tên (là người đại diện của những người thừa kế). Chị cả đang làm các thủ tục pháp lý cần thiết để tách thửa, tách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà. Sau khi tách thửa xong, trong 6 đồng thừa kế của 2 căn nhà còn lại (gồm 2 trệt, 4 lầu) có 3 đồng sở hữu muốn chuyển nhượng phần của mình cho chị cả hay con chị. Về việc này, có 2 ý kiến như sau: một là trước khi chuyển nhượng, mỗi người phải biết cụ thể là phần của mình thuộc căn nào, tầng mấy. Chia căn, chia tầng cũng là điều kiện để chấp thuận việc chuyển nhượng. Nhờ tòa án giải quyết nếu không có được 1 thỏa thuận nội bộ, chẳng hạn bắt thăm chia phần. Mặt khác, nếu không đồng ý việc bắt thăm chia phần. Chỉ có 3 đồng sở hữu có ý định chuyển nhượng, vì thế chấp nhận để phần của họ thuộc về căn giữa. Tôi có 2 câu hỏi như sau: 1) Nếu 1 đồng sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng phần của mình thì phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại bằng văn bản? Hay chỉ cần thông báo cho các đồng sở hữu khác là đủ?; 2) Khả năng khởi kiện ra tòa về chuyện chia tầng, chia căn có không? Tòa án sẽ xử lý như thế nào? 

Xin trân trọng cảm ơn luật sư!

Người gửi: V.N

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của công ty Luật Minh Khuê.

Muốn chuyển nhượng nhà khi có nhiều chủ sở hữu?

Gọi Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật dân sự: 1900.6162.

 

Nội dung trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự 2005. 

- Luật nhà ở năm 2014

- Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nội dung tư vấn:

1) Về việc: nếu một đồng sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng phần của mình thì phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại bằng văn bản hay chỉ cần thông báo cho các đồng sở hữu khác là đủ?

Bộ luật dân sự 2005 có quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

"Điều 223. Định đoạt tài sản chung  

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại."

Căn cứ Điều 126 Luật nhà ở năm 2014:

"Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự."

Theo đó, khi một đồng sở hữu có như cầu chuyển nhượng phần của mình thì cần tiến hành theo hai bước. Thứ nhất là thông báo đến các đồng sở hữu còn lại về việc chuyển nhượng. Việc các đồng sở hữu còn lại có đồng ý hay không sẽ được thể hiện ở bước thứ hai, đó là công chứng hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sử dụng tài sản. Theo đó, chủ thể của hợp đồng gồm có ba bên là bên chuyển nhượng (bên A), bên nhận chuyển nhượng (bên B), bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (bên C - những đồng sở hữu không có như cầu chuyển nhượng).

2) Về việc: có khả năng khởi kiện ra tòa về chuyện chia tầng, chia căn không và Tòa án sẽ xử lý như thế nào? 

Đầu tiên, xét về thời hiệu khởi kiện, Bộ luật dân sự 2005 có quy định như sau:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế  

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Vì vậy nếu như từ thời điểm mở thừa kế (tức thời điểm người có tài sản chết) đến thời điểm bạn muốn khởi kiện ra tòa để xin chia thừa kế chưa đến 10 năm thì sẽ được Tòa án giải quyết. Việc phân chi di sản sẽ được tiến hành theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 như sau:

"Điều 685. Phân chia di sản theo pháp luật

1. Khi phân chia di sản nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng, để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra, được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng.

2. Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thoả thuận về việc định giá hiện vật và thoả thuận về người nhận hiện vật; nếu không thoả thuận được thì hiện vật được bán để chia."

Cụ thể tại khoản 2 điều 685 nêu trên, khi không thể chia đều di sản bằng hiện vật thì mọi người có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và người nhận hiện vật, không thỏa thuận được thì hiện vật sẽ được bán để chia.

Trong trường đã quá thời hiệu khởi kiện, tức là đã quá 10 năm thì bạn sẽ không được Tòa án giải quyết về chia di sản. Tuy nhiên theo quy định tại điểm 2.4 điều 2 mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì trường hợp hết thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế nêu trên nhưng nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Nghị quyết thì di sản đó sẽ trở thành tài sản chung của các đồng thừa kế, cụ thể như sau: 

"Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết."

Lúc này, Tòa án sẽ giải quyết trường hợp của bạn theo quy định của pháp luật về định đoạt tài sản chung, cụ thể như tại điều 223 Bộ luật dân sự 2005 đã nêu trên. Các đồng sở hữu hoàn toàn có quyền tự định đoạt phần quyền sử dụng của mình theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật có liên quan.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.