Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 (Văn bản mới: Bộ luật dân sự năm 2015)

Luật hôn nhân và gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH13

2. Nội dung phân tích:

Em muốn được tư vấn về quyền chuyển nhượng đất. Gia đình có 5 người : bố mẹ và 3 người con . Nhưng bố đã mất ,trước khi mất thì không để lại di chúc hay bất kì gì liên quan đến chuyển nhượng tài sản . Vậy trong trường hợp này sổ đỏ nhà đất thì ai là người được hưởng ,người mẹ có quyền được hưởng và đứng tên nếu vay vốn ngân hàng hay không ?. Gia đình họ muốn vay vốn ngân hàng thì làm thủ tục chuyển nhượng như thế nào để thời gian nhanh nhất. Thanks and regards!

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì người bố đã mất và không để lại di chúc tuy nhiên bạn lại không nói rõ người bố này mất từ thời điểm nào do đó chúng tôi sẽ trao đổi với bạn như sau:

Điều 645 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Như vậy:

- Nếu thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản vẫn còn:

Theo quy định của pháp luật thì di sản của người bố để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật và cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, cụ thể Điểm a Khoản 1 Điều 675 và Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;...

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

- Nếu thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản không còn:

Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Như vậy, theo những phân tích trên thì những đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất là những người được hưởng di sản do người bố để lại. Nếu gia đình có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì phải có sự đồng ý của tất cả những đồng thừa kế trên. Tuy nhiên, nếu những đồng thừa kế có những thỏa thuận khác hay có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế và để lại phần tài sản này cho người mẹ thì người mẹ sẽ có quyền sử dụng mảnh đất này. Và khi người mẹ có quyền sử dụng mảnh đất này thì người mẹ hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục vay vốn ngân hàng mà không cần phải có sự đồng ý của những đồng thừa kế trên.

Luật sư cho cháu hỏi trường hợp này: Năm 1963, Ông A kết hôn với bà B sinh được 2 người con là C(1964) và D(1968). C kết hôn với H sinh được 2 người con là E và Q. Năm 2012, C bị tai biến qua đời ko để lại di chúc. Năm 2013, bà B bị bệnh nặng qua đời ko để lại di chúc. C và H có tài sản chung là 500triệu, bà B có tài sản riêng là 50tr và tài sản chung với ông A là 300tr. Chia di sản của bà B thì phải chia như thế nào ạ? Cháu có thắc mắc là nếu chia theo hàng thừa kế thì chỉ chia cho A và D thì E và Q là cháu nội mà vì bố (C) mất mà ko được hưởng thì ko được công bằng cho lắm. Luật sư trả lời cho cháu với ạ. Cảm ơn Luật sư.

 Theo dữ liệu bạn đưa ra thì C qua đời năm 2012 và bà B qua đời năm 2013, theo quy định của Điều 677 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì trường hợp này sẽ xảy ra thừa kế thế vị:

"Điều 677. Thừa kế thế vị

Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống."

Và theo quy định của Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005 trên thì di sản của bà B sẽ được chia thừa kế cho: Cha mẹ đẻ (nếu có) của bà B, cha mẹ nuôi (nếu có) của bà B, ông A, D và E, Q.

Cho hỏi , ba mẹ tôi có một căn nhà không có di chúc, và chị dâu tôi kiu hai chi em tôi đi xin giấy phép xây nhà, có hứa là cho chị em tôi ơ, nhưng sau khi xây dựng thì bà chị dâu kiện ra toàn , không cho chị em tôi o đó, và tôi với chị tôi tra lại tiền số diện tích sự dụng thì toà nói lác nhà nhỏ không chia đuợc, cho tôi hỏi là có luật nào bắt buộc như vậy khong, bên toà nói rằng luật là như vậy

 Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể hiểu rằng bố mẹ bạn đã mất và không để lại di chúc do vậy di sản sẽ được chia thừa kế theo quy định Điểm a Khoản 1 Điều 675 và Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005 nêu trên. Do đó, có thể thấy rằng chị dâu của bạn không thuộc hàng thừa kế thứ nhất để có thể được chia di sản. Do đó, quyền sử dụng đất vẫn là của chị em bạn và của những đồng thừa kế khác (nếu có). 

Bố tôi mất hơn 10 năm,sổ đỏ do ông đứng tên. Sau khi ông chết thì ko để lại di chúc gì cả. Hiện tại gia đình còn mẹ tôi & 12 người con. Sổ đó bây giờ vẫn do bố tôi đứng tên, chưa sang tên cho ai đứng cả. Lúc bố tôi mất, mẹ tôi đã bán miếng đất cho một người khác( người này là cháu ruột tôi- con của ngưới chị thứ 2) chỉ bằng giấy viết tay mà thui. =>>>> Tôi nghĩ vì bố mất không để lại di chúc, nên việc sổ đỏ vẫn chưa sang tên như vậy mà mẹ tôi bán đất mà các con không bít như vậy là bất hợp pháp có đúng không khi chưa có chữ ký của các anh em tôi? =>>>> Nếu mẹ tôi được bán thì giấy tay giao kèo giữa 2 người có cần xác nhận của chính quyền j không? hay yêu cầu đối với giấy tay như thế nào là hợp pháp? tôi rất cảm ơn và mong nhận được hồi đáp sớm nhất từ phía luật sư chào luật sư

Theo quy định của luật thì chỉ có bố bạn - người đang có quyền sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền đối với tài sản đó, Điều 164 và Điều 165 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 164. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.

Điều 165. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu

Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác."

Tuy nhiên, theo dữ liệu bạn đưa ra thì bố bạn đã mất hơn 10 năm và không để lại di chúc như vậy trong trường hợp này di sản của bố bạn để lại sẽ được giải quyết theo quy định của Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP quy định như trên. Sau khi thực hiện xong thủ tục chia di sản/chia tài sản chung mới có thể xác định ai là người có quyền đối với tài sản này.

Do đó, có thể thấy rằng việc mẹ của bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa thực hiện thủ tục chia di sản/chia tài sản chung là không đúng theo quy định pháp luật.

Năm 1997 bố mẹ tôi có mua 1 mảnh đất 70m2, đã có sổ đỏ và đứng tên mẹ tôi. Trong sổ hộ khẩu có tên của Bố - Mẹ - Tôi - Chị Gái - Cháu Gái - Em gái tôi. Còn 3 anh chị nữa đã tách sổ. Năm 2015 mẹ tôi đã mất và không để lại di chúc. Vậy bây giờ tôi muốn chuyển sổ đỏ từ mẹ tôi đang đứng tên sang cho tôi thì thủ tục cần những gì. Và làm như thế nào ?. Tôi xin chân thành cảm ơn

 Theo dữ liệu bạn đưa ra thì mảnh đất này bố mẹ bạn nhận chuyển nhượng từ năm 1997 và khi cấp giấy chứng nhận chỉ có tên mẹ bạn.

- Trường hợp 1: Nếu bố mẹ bạn có thỏa thuận quyền sử dụng đất này là của riêng mẹ bạn thì đây là tài sản riêng của mẹ bạn. Khi mẹ bạn mất đi mà không để lại di chúc thì tài sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật và cho những đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo những phân tích trên.

- Trường hợp 2: Nếu bố mẹ bạn không có bất kỳ thỏa thuận về xác lập chế độ tài sản của hai vợ chồng thì mảnh đất này mặc dù đứng tên mẹ bạn nhưng theo quy định thì nó vẫn là tài sản chung của cả hai vợ chồng, cụ thể Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình quy định: 

"Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."

Do đó, khi mẹ bạn mất và không để lại di chúc thì di sản này sẽ được chia đôi: một nửa của bố bạn, một nửa của mẹ bạn. Di sản của mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo như phân tích trên.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Luật Dân sự.