Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015;

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014;

Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014;

Nghị định 78/2015/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp.

2. Chuyên viên tư vấn:

Bạn đang có bất động sản muốn cho cá nhân/tổ chức nước ngoài thuê. Trước khi đặt bút ký kết hợp đồng, có một vài điểm bạn cần lưu ý như sau:

1. Người cho thuê nhà có phải đăng ký thành lập doanh nghiệp hay hộ kinh doanh không?

Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định:

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 66 Nghị định số 78/2015/NĐ-CP thì:

Điều 66. Hộ kinh doanh

...

2. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề có điều kiện, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.

Dựa vào các quy định trên, hoạt động cho thuê nhà nằm trong phạm vi điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản - cá nhân hoặc hộ gia đình có nhà cho thuê không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã nhưng đối chiếu với quy định về đăng ký hộ kinh doanh theo nghị định số 78/2015/NĐ-CP thì trường hợp cho thuê nhà không thuộc lĩnh vực được miễn đăng ký hộ kinh doanh. Nên trước khi cho thuê nhà, bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký hộ kinh doanh tại Phòng đăng ký kinh doanh nơi bạn đang cư trú.

2. Các lưu ý về hợp đồng cho thuê nhà:

- Hợp đồng cho thuê nhà cần lập thành văn bản và có thể công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Các nội dung của hợp đồng cần chú ý một số vấn đề sau:

+ Chủ thể có thẩm quyền ký kết hợp đồng với bạn cá nhân; người được cá nhân/pháp nhân ủy quyền ký hợp đồng;

+ Đối tượng hợp đồng: Căn nhà bạn cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu khi cho thuê nhà, trong nhà đã có sẵn các nội thất, bạn cần lập 1 phụ lục liệt kê chi tiết tên, giá cả và tình trạng của các nội thất trước khi bàn giao nhà.

+ Mục đích thuê: Xác định mục đích theo mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà bạn được cấp;

+ Thời hạn thuê; thời hạn bàn giao nhà

+ Giá thuê nhà (có bao gồm thuế hay chưa); thời hạn thanh toán; phương thức thanh toán; lãi chậm thanh toán

+ Biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng (Đặt cọc - nếu có);

+ Nghĩa vụ của các bên:

Bên thuê có trách nhiệm thanh toán đầy đủ, đúng hạn, bảo quản nhà và tài sản, nội thất của cho thuê;

Nghĩa vụ sửa chửa nếu nhà của, thiết bị bị hỏng;

Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu nhà cửa, thiết bị bị hỏng;

+ Chế tài khi vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng;

+ Điều khoản về giải quyết tranh chấp;

+ Điều khoản bất khả khảng và điều khoản được đơn phương chấm dứt hợp đồng;

+ Điều khoản có hiệu lực của hợp đồng;

3. Nghĩa vụ về thuế của hộ kinh doanh cho thuê nhà

- Nếu doanh thi của bạn dưới 100.000.000 vnđ/năm bạn không phải đóng lệ phí môn bàn, thuế GTGT hay thuế TNCN;

- Nếu doanh thu của bạn trên 100.000.000 vnđ/năm bạn phải đóng các loại thuế và lệ phí như sau:

Lệ phí môn bài:

Doanh thu bình quân trong năm Mức thuế môn bài cả năm
>= 500.000.000 vnđ 1.000.000 vnđ/năm
Doanh thu trên 300.000.000 vnđ đến dưới 500.000.000 vnđ trong năm 500.000 vnđ/năm
Doanh thu từ 100.000.000 đến dưới 300.000.000 vnđ/năm 300.000 vnđ/năm

Thuế TNCN và thuế GTGT:

Theo quy định tại thông tư 92/2015/TT-BTC hoạt động cho thuê tài sản, thuế suất thuế TNCN là 5% và thuế suất thuế GTGT là 5%. Như vậy, bạn sẽ nộp tổng cộng 10% trên doanh thu trong năm.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê