1. Quy định của pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản

Cầm cố và thế chấp tài sản là hai khái niệm pháp lý khác nhau được quy định trong luật dân sự và các văn bản pháp lý chuyên ngành. Luật sư phân tích và giải đáp một số khía cạnh pháp lý cơ bản:

Theo quy định của luật dân sự hình thức cầm cố tài sản: Việc cầm cố tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

Hiệu lực của cầm cố tài sản: Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố.

Thời hạn cầm cố tài sản: Thời hạn cầm cố tài sản do các bên thoả thuận. Trong trường hợp không có thoả thuận thì thời hạn cầm cố được tính cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố.

Quy định của pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Nghĩa vụ của bên cầm cố tài sản

Bên cầm cố tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

+ Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thoả thuận;

+ Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền huỷ hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố;

+ Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Quyền của bên cầm cố tài sản

Bên cầm cố tài sản có các quyền sau đây:

+ Yêu cầu bên nhận cầm cố đình chỉ việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 333 của Bộ luật Dân sự 2005, nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

+ Được bán tài sản cầm cố, nếu được bên nhận cầm cố đồng ý;

+ Được thay thế tài sản cầm cố bằng một tài sản khác nếu có thỏa thuận;

+ Yêu cầu bên nhận cầm cố giữ tài sản cầm cố trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt;

+ Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.

Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố tài sản

Bên nhận cầm cố tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố;

+ Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố; không được đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác;

+ Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu không được bên cầm cố đồng ý;

+ Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Quyền của bên nhận cầm cố tài sản

Bên nhận cầm cố tài sản có các quyền sau đây:

+ Yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó;

+ Yêu cầu xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ;

+ Được khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thoả thuận;

+ Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.

Cầm cố nhiều tài sản

Trong trường hợp cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ.

Huỷ bỏ việc cầm cố tài sản

Việc cầm cố tài sản có thể bị huỷ bỏ, nếu được bên nhận cầm cố đồng ý.

Xử lý tài sản cầm cố

Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.

Xử lý tài sản cầm cố trong trường hợp có nhiều tài sản cầm cố

Trong trường hợp tài sản được dùng để cầm cố có nhiều vật thì bên nhận cầm cố được chọn tài sản cụ thể để xử lý, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Bên nhận cầm cố chỉ được xử lý số tài sản cần thiết tương ứng với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm; nếu xử lý quá số tài sản cần thiết và gây ra thiệt hại cho bên cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.

Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố

Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.

Chấm dứt cầm cố tài sản

Việc cầm cố tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt;

+ Việc cầm cố tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

+ Tài sản cầm cố đã được xử lý;

+ Theo thoả thuận của các bên.

Trả lại tài sản cầm cố

Khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 339 của Bộ luật Dân sự 2005 thì tài sản cầm cố, giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy, việc cầm cố tài sản thường được đặt ra bên cạnh một hợp đồng dân sự nhưng cũng có thể được đặt bên cạnh một nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Trong mọi trường hợp, cầm cố tài sản đều là sự thỏa thuận từ các bên về tài sản và nghĩa vụ của các bên, bên có nghĩa vụ phải giao cho bên có quyền một tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ dân sự.

Khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng. Còn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

Điều 326 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khoản 1, điều 432 quy định “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.

Theo những quy định trên thì khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng. Còn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Điểm chung của hai loại hình này theo quy định là phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản nếu pháp luật có quy định thì việc thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch đảm bảo.

Như vậy có thể thấy cầm cố tài sản được dùng cho các giao dịch là các loại động sản thông thường và thế chấp tài sản được áp dụng đối với những loại tài sản có giá trị lớn là các bất động sản và động sản có đăng ký quyền sở hữu. Do đó, nếu pháp luật có quy định về việc thế chấp đối với từng loại tài sản nhất định thì việc thế chấp đó phải được công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký giao dịch đảm bảo.

Trên thực tế hiện nay việc thế chấp tài sản hiện đang được sử dụng rất thông dụng trong các giao dịch đảm bảo, nhất là trong giao dịch với các ngân hàng thương mại.

Xử lý tài sản thế chấp, cầm cố như thế nào?

Điều 336 và 355 Bộ luật dân sự quy định “Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố”.

Nếu là động sản thông thường thì trên thực tế sẽ thuộc về người nhận cầm cố nếu đến hạn mà người cầm cố không thực hiện nghĩa vụ. Nhưng đối với thế chấp tài sản thì lại không đơn giản, bởi tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này. Người nhận thế chấp phải yêu cần bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực hiện. Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp. Thực trạng này làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các cơ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án.

Nên chấp hành quy định pháp luật

Điểm c, khoản 2, điều 1, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định tài sản bán đấu giá là “Tài sản bảo đảm trong trường hợp pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định phải xử lý bằng bán đấu giá”. Như vậy, nếu việc cầm cố, thế chấp tài sản có thỏa thuận xử lý tài sản bằng cách bán đấu giá tài sản thì vẫn được pháp luật chấp thuận, không được yêu cầu các bên đương sự phải qua giai đoạn tố tụng và thi hành án rồi mới được bán đấu giá tài sản. Việc cầm cố, thế chấp là sự thỏa thuận của các bên, được pháp luật bảo vệ. Do đó phải công nhận và tạo điều kiện cho các bên thực hiện sự thỏa thuận đó.

Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Điện thoại yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp kinh doanh, thương mại;

2. Xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng ?

Thưa anh/chị bên luật Minh Khuê. Tôi muốn nhờ anh/chị tư vấn giúp tôi vấn đề về vay vốn ngân hàng. Mong anh chị giúp đỡ. Gia đình tôi có vay ngân hàng là 800 triệu và thế chấp bìa đỏ mang tên bố tôi ( người vay ). Nay do không có khả năng trả lên bên ngân hàng mời ra toà và đã chốt số nợ là 800 triệu. Bên tòa án đề nghị phát mại tài sản.
Nhưng do không phát mại được và bên gia đình tôi cũng có tiết kiệm được 1 ít ( 300triệu ) và muốn thanh toán cho bên ngân hàng làm 2, 3 lần. Nhưng khi đó ngân hàng lại trả lời do trong thời gian phát mại gia đình tôi thuộc vào nợ xấu lên vẫn tính lãi tổng cả gốc và lãi là 1 tỷ 3. Như thế bên gia đình tôi không đồng ý. Bên thi hành án vào thu nợ thì có nói là số nợ chỉ chốt đến ngày ra tòa và chốt là 800 triệu. Nhưng khi tôi hỏi thi hành án là nếu tôi trả hết số nợ 800 triệu có trả bìa đỏ cho tôi không thì bên thi hành án trả lời là dù có trả hết cũng không được trả bìa đỏ mà khi trả hết thì gia đình tôi lại phải gặp ngân hàng để giải quyết tiếp.
Vậy mong luật Minh Khuê giải đáp xem như vậy có đúng hay không ? Và tôi lên làm như nào. Mà khi thi hành án vào kiểm kê bị sai tài sản gia đình tôi.

Xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng ?

Luật sư tư vấn:

Theo dữ liệu anh đưa ra thì bố anh đã mang GCNQSDĐ đi thế chấp tại ngân hàng, hiện tại gia đình anh không trả được nợ cho ngân hàng do đó, đối chiếu theo Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015 thì gia đình anh sẽ bị xử lý tài sản bảo đảm:

"Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định."

Tuy nhiên, theo dữ liệu anh đưa ra thì anh đã có Bản án của Tòa án chốt nợ là 800 triệu và đề nghị phát mại tài sản, việc phát mại không được tức là việc xử lí TSBĐ chưa được thực hiện. Vậy thì theo Điều 302, trước thời điểm xử lý TSBĐ, gia đình anh có thể đến Ngân hàng để thỏa thuận lại về việc anh muốn thanh toán thực hiện nghĩa vụ và thanh toán chi phí phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ để có quyền nhận lại TSBĐ là GCNQSDĐ.

"Điều 302. Quyền nhận lại tài sản bảo đảm

Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác."

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

3. Thủ tục thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng như thế nào ?

Luật Minh Khuê, tư vấn và hỗ trợ khách hàng về điều kiện thế chấp tài sản để vay vốn và thủ tục thế chấp theo quy định của pháp luật hiện tại như sau:

Theo quy đinh của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thế chấp được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong đó tài sản thế chấp có thể là tài sản hình thành trong tương lai được. Khác việc cầm cố tài sản thì tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ hoặc có thể thỏa thuận gioa hco người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Thứ nhất về hình thức thế chấp tài sản:

" Điều 343. Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký."

Theo đó việc thế chấp phải được thể hiện bằng văn bản, trong đó hợp đồng thế chấp tài sản không phải trong mọi trường hợp đều phải tiền hánh công chứng, mà chỉ cần có chữ ký của hai bên là được.

Thứ hai về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

" Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."

Theo đó trong quá trình thế chấp tài sản thì người thế chấp không có quyền bán, trao đổi tặng cho tài sản trừ trường hợp được người nhận thế chấp đồng ý hoặc đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó trong thời gian thế chấp nếu tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác.

" Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Theo đó trong quá trình thế chấp thì người thế chấp vẫn được sử dụng và đầu tư vào tài sản thế chấp, bên cạnh đó mặc dù việc bán, tặng cho hay chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của người nhận thế chấp, tuy nhiên người thế chấp vẫn có quyền cho khác thuê tài sản thế chấp mà không cần hỏi ý kiến của người nhận thế chấp mà chỉ cần thông báo cho họ biết, và phải thông báo cho bên thuê về việc hiện tại tài sản đang được dùng để thế chấp.

Thứ ba về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

" Điều 350. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.

Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán."

Theo đó trong quá trình nhận thế chấp tài sản thì người nhận thế chấp có quyền được biết về tình hình của tài sản và yêu cầu bên thế chấp dừng sử dụng tài sản nếu việc sử dụng tài sản làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản.

Thứ tư là về việc xử lý tài sản thế chấp

" Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này."

Theo đó việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện theo sự thỏa thuận của hai bên, trường hợp hai bên không có sự thỏa thuận thì sẽ tiến hành bán đấu giá tài sản.

Xin chào VPLS! Tôi có một vấn đề cần hỏi. Tôi và vợ tôi có vay vốn Ngân hàng, 2 vợ chồng ký hđtd. Tài sản thế chấp là nhà của 2 vợ chồng, chúng tôi cùng ký hợp đồng thế chấp tài sản. Khi đưa tài sản vào ngân hàng, chỉ một mình vợ tôi ký giao tài sản cho Ngân hàng. Chúng tôi đã trả nợ xong hết cho Ngân hàng. Một mình vợ tôi lên Ngân hàng ký nhận lại tài sản mà không có tôi ký. Giả sử trong quá trình nhận lại tài sản, nếu vợ tôi sử dụng ts để vay ngoài, hoặc gây tranh chấp, thất thoát... thì tôi có thể kiện Ngân hàng vì giao tài sản mà không có sự đồng ý của tôi hay không?

Nhà này là tài sản chung của hai vợ chồng nên việc đem đi thế chấp hay chuyển nhượng đều phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng bạn.

Luật sư cho tôi hỏi tôi có cho cháu tôi mượn sổ đỏ cháu tôi đi thế chấp ngân hàng để vay vốn làm ăn, tất cả giấy tờ thế chấp tôi đều ký, nhưng đến khi lấy tiền tại ngân hàng tôi không được biết cháu tôi lấy tiền khi nào? mà cũng không biết số tiền vay là bao nhiêu? đến nay hợp đồng thế chấp đã hết hạn lâu rồi nhưng cháu tôi không có khả năng chả nợ, đã bỏ đi khỏi địa bàn sinh sống. Đến ngày 29/06/2016 tôi nhận được giiaps mời của tòa án đến làm việc do ngân hàng khởi kiện cháu tôi. vậy tôi rất băn khoan không biết sử lý thế nào. rất mong luật sư tră lời giúp tôi. tôi trân thành cảm ơn

Trường hợp này thì không rõ là cháu bạn thế chấp tại ngân hàng vào thời điểm nào vì theo quy định thì trước năm 2012 người thế chấp có thể dùng tài sản của người khác để đem đi thế chấp nếu được sự đồng ý của người đó. Tuy nhiên từ sau năm 2012 trở đi thì chỉ được sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đem đi thế chấp. Do đó nếu trường hợp của bạn xảy ra sau năm 2012 thì không thể xử lý đất của bạn được.

Tuy nhiên vì bạn có nói là bạn ký tên trong giấy tờ thế chấp thì không rõ đây là giấy tờ gì, nếu trường hợp bạn đứng ra bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của người cháu sau đó bạn thế chấp quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo nghĩa vụ bảo lãnh của mình thì trong trường hợp này họ có thể xử lý tài sản của bạn được.

Chào văn phòng luật Minh Khuê , Được biết văn phòng luật mình qua mạng ạ, mình muốn nhà Luật mình tư vấn cho em chút về vấn đề liên quan đến việc thổ cư-vay vốn ạ Hai vợ chồng mình vừa mới đặt cọc để mua miếng đất 80m2 tại Bình Chuẩn-Thuận An-Bình Dương, miếng đất này có sổ riêng nhưng chưa có thổ cư Cho mình hỏi trong tường hợp người bán thổ cư thiếu cho người mua rồi, sau khi sang tên người mua có được cắm sổ để vay thế chấp ngân hàng không? Nếu được thì trong bao lâu có thể vay? Và Nếu không được mình phải làm thế nào (chồng tiền cho người bán thổ cư trước hay sau khi san tên mình rồi mới thổ cư) ? Làm ơn trả lời giúp mình nhé, cám ơn nhiều ạ Best Regards! Helen

Theo thông tin bạn cung cấp thì mình có thể hiểu là bạn chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mới chỉ là hợp đồng đặt cọc, hiện tại bạn đang có dự định sau khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên xong thì bạn sẽ thực hiện thủ tục thế chấp tại ngân hàng để vay vốn. Theo quy định của pháp luật thì bạn hoàn toàn có thể sử dụng tài sản của mình để đi thế chấp ngân hàng vay vốn được. Còn về vấn đề lên thổ cư hay không thì đối với đất thổ cư thì giá trị sẽ cao hơn còn đối với đất nông nghiệp thì giá trị sẽ thấp, nếu bạn không chuyển đổi sang đất thổ cư mà cứ thế thế chấp luôn thì có thể giá trị của tài sản thế chấp sẽ thấp hơn khoản vay của bạn, như vậy quyền lợi của ngân hàng sẽ không được đảm bảo thì có thể ngân hàng sẽ không chấp nhận tài sản thế chấp đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng ./.

4. Tư vấn quyền lợi khi khởi kiện ra tòa giải quyết tranh chấp sang nhượng đất ở đã thế chấp tại ngân hàng ?

Xin chào luật sư. Xin luật sư tư vấn giúpnăm 2012, tôi có mua một lô đất của ông a có diện tích khoảng 240m vuông với số tiền 204. 000. 000đ. Ông a đã viết giấy sang nhượng đất ở cho gia đình tôi (viết tay), trong đó có quy định 50m vuông đất ở.

Do bìa của ông a đang thế chấp tại ngân hàng nn&ptnt huyện nên trong giấy viết tay ông a hẹn đến cuối năm 2013 khi ông rút bìa đỏ về sẽ sang nhượng bìa cho gia đình tôi. Chính vì vậy mà gia đình tôi mới đưa tiền trước cho ông a với số tiền 174. 000. 000đ, còn lại 30. 000. 000đ khi nào ông a giao bìa thì chúng tôi sẽ hoàn trả đủ. Hiện tại chúng tôi đã xây dựng nhà ở và công trình phụ trên diện tích đã mua của ông a. Nhưng từ đó đến nay, chúng tôi đã hỏi nhiều lần thì ông a viện rất nhiều lý do chưa thể sang bìa. Xét thấy ông a không có ý định sang bìa cho gia đình tôi, ngày 9/5/2017 chúng tôi đã gửi đơn kiến nghị ra ubnd xã. Ubnd xã đã tiến hành hòa giải nhưng không thành vì gia đình tôi yêu cầu đến cuối năm 2017 ông a phải giao bìa, nhưng ông a lại đòi nợ đến tháng 6/2019.

Xin luật sư giải đáp giúp tôi:

1. Nếu tôi khởi kiện ra tòa thì quyền lợi của tôi được nhận là gì ?

2. Giả sử ông a không có khả năng thanh toán với ngân hàng thì tài sản của tôi có bị liên quan không (đất ở và nhà) ?

3. Có cách nào để tôi đảm bảo được quyền lợi của mình tốt nhất hay không ?

Xin cảm ơn luật sư.

Tư vấn quyền lợi khi khởi kiện ra tòa giải quyết tranh chấp sang nhượng đất ở đã thế chấp tại ngân hàng ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

1. Về khía cạnh dân sự:

Thứ nhất , theo quy định tại khoản 5 điều 326 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trong trường hợp đất đai , nhà ở đang được thế chấp để vay một khoản vay trong ngân hàng thì khi người chủ đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng .

Thứ hai , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng , chứng thực theo đúng quy định tại điều 166 luật đất đai 2013.

Vậy bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi lên tòa án nhân dân cấp quận , huyện nơi có đất để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là vô hiệu theo điều 177 bộ luật dân sự 2015 . Theo đó, hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau , cụ thể , bên bán sẽ phải trả lại số tiền đã nhận của bạn kèm theo số lãi phát sinh trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến nay. Về phần công trình phụ mà gia đình bạn đã xây dựng trên đất , nếu theo thỏa thuận của hai bên , bạn được phép xây dựng công trình này thì bạn sẽ được bồi thường thêm về công trình .

2. Về khía cạnh hình sự :

Nếu bạn có căn cứ cho rằng những thông tin mà người chủ đất đưa ra với mình từ thời điểm giao kết tính đến nay là những thông tin gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn , bạn có thể có đơn trình báo gửi lên cơ quan công an cấp quận , huyện nơi giao kết hợp đồng để yêu cầu điều tra làm rõ vụ việc . Nếu kết quả điều tra của cơ quan công an cho thấy người bán có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 139 BLHS thì ngoài việc phải bồi thường cho bạn người này còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội này :

"Điều 139 luật hình sự năm 1999 quy định:
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.

Theo điểm a, khoản 2, điều 1 luật hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định : "Sửa đổi cụm từ “năm trăm nghìn đồng” thành cụm từ “hai triệu đồng” tại khoản 1 các điều 139".

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Các hình thức thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự ?

Luật Minh Khuê, tư vấn và hỗ trợ khách hàng về các vấn đề pháp lý xung quanh việc thế chấp tài sản theo quy định của bộ luật dân sự hiện hành như sau:

Theo quy đinh của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thế chấp được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong đó tài sản thế chấp có thể là tài sản hình thành trong tương lai được. Khác việc cầm cố tài sản thì tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ hoặc có thể thỏa thuận gioa hco người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Thứ nhất về hình thức thế chấp tài sản:

" Điều 343. Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký."

Theo đó việc thế chấp phải được thể hiện bằng văn bản, trong đó hợp đồng thế chấp tài sản không phải trong mọi trường hợp đều phải tiền hánh công chứng, mà chỉ cần có chữ ký của hai bên là được.

Thứ hai về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

" Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."

Theo đó trong quá trình thế chấp tài sản thì người thế chấp không có quyền bán, trao đổi tặng cho tài sản trừ trường hợp được người nhận thế chấp đồng ý hoặc đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó trong thời gian thế chấp nếu tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác.

" Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;

2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Theo đó trong quá trình thế chấp thì người thế chấp vẫn được sử dụng và đầu tư vào tài sản thế chấp, bên cạnh đó mặc dù việc bán, tặng cho hay chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của người nhận thế chấp, tuy nhiên người thế chấp vẫn có quyền cho khác thuê tài sản thế chấp mà không cần hỏi ý kiến của người nhận thế chấp mà chỉ cần thông báo cho họ biết, và phải thông báo cho bên thuê về việc hiện tại tài sản đang được dùng để thế chấp.

Thứ ba về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

" Điều 350. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.

Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán."

Theo đó trong quá trình nhận thế chấp tài sản thì người nhận thế chấp có quyền được biết về tình hình của tài sản và yêu cầu bên thế chấp dừng sử dụng tài sản nếu việc sử dụng tài sản làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản.

Thứ tư là về việc xử lý tài sản thế chấp

" Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này."

Theo đó việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện theo sự thỏa thuận của hai bên, trường hợp hai bên không có sự thỏa thuận thì sẽ tiến hành bán đấu giá tài sản.

Thưa luật sư ! Luật sư cho em hỏi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chủ thể thế chấp và nhận thế chấp) là như thế nào ? và có sự khác biệt thế chấp quyền sử dụng đất và cố đất theo tập quán không ? Cuối cùng là cho em hỏi hình thức, thủ tục của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ra sao ạ ? Em rất mong nhận được phản hồi của luật sư. Em xin cám ơn !

Bạn muốn cụ thể về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất thì bạn có thể tìm hiểu quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định từ điều 715 đến Điều 721 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó có một số vấn đề cần lưu ý như: phải được lập thành văn bản thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận thế chấp và phải là thủ tục đăng ký thế chấp và xóa thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấ dứt.

Kính gửi luật sư. Em có cho bạn và gia đình bạn em( gia đình bạn em gồm một bà mẹ và 4 người con cùng ký tên vay tiền. Làm giấy vay mượn tay chứ không ra công chứng) vay số tiền là 248 triệu đồng lãi suất 1% tháng, vay trong thời gian 4 tháng thì trả vốn lẫn lãi nhưng đến nay đã 8 tháng rồi mà bên vay không trả tiền cho em. Khi vay bên vay có thế chấp giấy tờ nhà cho em vậy xin hỏi luật sư giờ em có lấy nhà của bên vay được không? * Giấy tờ nhà thì Ba của bạn em đứng tên nhưng ông ấy đã mất rồi. Giờ đang làm lại giấy tờ khác do Mẹ của bạn em đứng tên. Xin Luật sư tư vấn giúp em. Em chân thành cảm ơn.

Nếu không có sự thỏa thuận thì theo quy định thì chỉ được xử lý tài sản bảo đảm khi bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Do đó bạn có thể xử lý tài sản thế chấp được, nhưng xử lý như thế nào thì sẽ do thỏa thuận của hai bạn trong giấy vay nợ trường hợp không có thỏa thuận thì sẽ được bán đấu giá để trả nợ cho bạn.

Xin chào Luật Sư. Em năm nay 23 tuổi, hiện đang chạy xe tải, sinh sống ở TP HCM nhưng nhà thì ở tỉnh Quảng Ngãi. Em muốn vay thế chấp sổ đỏ để sửa lại nhà ở QN, nhưng mẹ em là người đứng tên sổ đỏ , lương em thì không có bảng lương hay hợp đồng lao động. Em muốn đứng kí tên để vay thì phải làm sao. Cảm ơn và mong nhận được hồi đáp từ Luật Sư. Thân !

Trường hợp này nếu bạn muốn đứng tên vay thì có nhờ mẹ mình đứng ra người bảo lãnh cho mình trong nghĩa vụ trả nợ, sau đó mje bạ có thể thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ bảo lãnh của mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng ./.

6. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay vốn ngân hàng ?

Xin chào Luật sư, xin hỏi:

1. Ngày 9/11/2009, ông T ký Hợp đồng mua căn hộ với Indochina Plaza, trị giá 7,5 tỷ đồng.

2. Ngày 9/11/2009, Ông Tâm đã đóng tiền đợt 1 là: 1 tỷ đồng (số tiền còn phải đóng tiếp là 6,5 tỷ đồng).

3. Ngày 26/11/2009: Ông Tâm ký HĐ chuyển nhượng căn hộ này cho ông Cường bằng giá HĐ đã ký với Indochina, và ông Cường đã chuyển cho ông Tâm là 1 tỷ đồng (ông Tâm và ông Cường chỉ ký HĐ mua bán, chưa đóng thuế, phí, chưa sang tên) công chứng,…).

4. Ngày 30/07/2011, ông Cường xét thấy không thể tiếp tục đóng tiền (6,5 tỷ) để sở hữu căn hộ này nên đã yêu cầu ông Tâm viết giấy ủy quyền cho bà Ánh (là nhân viên của ông Cường) thay mặt ông Tâm (đúng hơn là thay mặt ông Cường) để thương thảo với Indochina về giá cả, giảm giá, thậm chí các vấn đề chấm dứt HĐ giữa ông Tâm với indochina, để ông Tâm cũng sớm chấm dứt HĐ chuyển nhượng với ông Cường.

5. Ngày 3/8/2011 bà Ánh gửi Đơn đề nghị chấm dứt HĐ mua bán căn hộ trên (do ông Tâm ký) cho Indochina nêu rõ các lý do như nội dung đã trao đổi như mục 4.

6. Ngày 31/07/2012, Indochina gửi Thông báo bàn giao căn hộ và yêu cầu ông Tâm tiếp tục đóng đủ số tiền 6,5 tỷ còn lại trong vòng 30 ngày, nếu không thì indochina sẽ hủy HĐ với ông Tâm, lúc này ông Tâm sẽ mất số tiền 1 tỷ đã đặt cọc đợt 1.

7. Ngày 12/11/2012, Vpbank yêu cầu ông Cường đưa hồ sơ mua bán căn hộ với ông Tâm làm tài sản thế chấp, bổ sung để đảm bảo thực hiện dự án của ông Cường, lúc đó, ông Cường đã đồng ý ký các hồ sơ bổ sung tài sản đảm bảo do Vpbank yêu cầu.

8. Ngày 21/05/2013, indochina gửi Thông báo chấm dứt HĐ mua bán căn hộ với ông Tâm do việc ông Tâm đã không thực hiện đúng theo yêu cầu của HĐ mua bán vào không thực hiện theo thông báo giao nhà của indochina. Theo đó, ông Tâm sẽ mất số tiền 1 tỷ đã đặt cọc. 9. Ngày 25/07/2013, do không chịu mất số tiền 1 tỷ nêu trên, ông Cường đã yêu cầu ông Tâm ủy quyền cho ông Khoát đến làm việc với indochina để yêu cầu indochina hoàn trả số tiền 1 tỷ. Sau khi làm việc với ông Khoát thì indochina đã chấp nhận chấp dứt HĐ với ông Tâm và hoàn trả lại cho ông Khoát một khoản tiền là 600 triệu đồng. *

**Ý kiến của bank:** Vpbank cho rằng ông Cường đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấp cho bank.

**Ý kiến của ông Cường:

1. Căn hộ indochina chưa hình thành là tài sản thuộc sở hữu của ông Cường, hay ông Cường chưa phải là chủ sở hữu của căn hộ này. Chủ sở hữu căn hộ này vẫn là indochina.

2. Việc Vpbank yêu cầu ông Cường sử dụng căn hộ trên để làm tài sản thế chấp, đảm bảo bổ sung cho khoản vay của ông Cường là việc làm sai của Vpbank.

3. Indochina đã thông báo hủy HĐ mua bán với ông Tâm, cũng như việc ông Tâm phải hủy HĐ mua bán với ông Cường. Do vậy việc Vpbank yêu cầu ông Cường đưa tài sản này vào làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay là vô hiệu.

4. Vpbank cho rằng ông Cường đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấm cho Vpbank là hoàn toàn sai, không phù hợp với thực tế và với luật.

Vậy, tôi kính mong sớm nhận được ý kiến tư vấn pháp luật của Quý công ty qua những tình tiết và ý kiến nêu trên của mỗi bên.

Xin chân thành cảm ơn Quý công ty!

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay vốn ngân hàng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1) Điều 439 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định Thời điểm chuyển quyền sở hữu:

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.

Dựa vào thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi: Ông Tâm đã đóng tiền đợt 1 là 1 tỷ đồng (số tiền còn phải đóng tiếp là 6,5 tỷ đồng),Ông Tâm ký HĐ chuyển nhượng căn hộ này cho ông Cường bằng giá HĐ đã ký với Indochina Plaza, và ông Cường đã chuyển cho ông Tâm là 1 tỷ đồng (ông Tâm và ông Cường chỉ ký HĐ mua bán, chưa đóng thuế, phí, chưa sang tên, công chứng,…). Như vậy, căn hộ chưa được bàn giao cho bên ông Cường mà Indochina Plaza chỉ mới nhận đặt cọc từ ông Cường 1 tỷ đồng.Do đó căn hộ vẫn thuộc quyền sở hữu của Indochina Plaza.

2) Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp-Bộ Xây dựng-Bộ Tài nguyên hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định:

Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Điều 6 Thông tư này cũng quy định về Điều kiện nhà ở hình thành trong tương Iai được thế chấp:

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Từ thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, ông Cường mới chỉ đặt tiền đợt 1 cho Indochina Plaza 1 tỷ đồng, chưa sang tên, chưa công chứng và căn hộ cũng chưa được bàn giao cho ông Cường. Như vậy việc Vpbank yêu cầu ông Cường sử dụng căn hộ trên để làm tài sản thế chấp, đảm bảo bổ sung cho khoản vay của ông Cường là việc làm sai theo quy định của pháp luật.

3) Indochina đã thông báo hủy HĐ mua bán với ông Tâm, cũng như việc ông Tâm phải hủy HĐ mua bán với ông Cường. Bên cạnh đó ở mục 2) chúng tôi đã phân tích và kết luận việc Vpbank yêu cầu ông Cường sử dụng căn hộ trên để làm tài sản thế chấp, đảm bảo bổ sung cho khoản vay của ông Cường là trái với quy định của pháp luật. Do vậy việc Vpbank yêu cầu ông Cường đưa tài sản này vào làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay là vô hiệu.

4) Vpbank cho rằng ông Cường đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấp cho Vpbank. Tuy nhiên trên thực tế, căn hộ mà ông Cường làm tài sản thế chấp, bổ sung để đảm bảo thực hiện dự án của ông ấy thuộc sở hữu của Indochina Plaza (IPH); hay nói cách khác Indochina mới là chủ sở hữu của căn hộ này.Các giấy tờ liên quan đến việc sở hữu căn hộ này đang được IPH nắm giữ. Do đó Vpbank không đủ cơ sở để cho rằng ông Cường đã cố tình chiếm đoạt tài sản đã mang ra cầm cố thế chấp cho Vpbank

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê