Đến tháng 8 ông K bán căn hộ cho chị T, và báo lại cho bên thuê nhà sau khi nhận tiền thuê vào đầu tháng 9 và nói là tháng sau bên tôi đóng tiền nhà cho chủ nhà mới. Nhưng trong thơi gian 1 tháng qua không liên lạc được với bên ông K để bàn giao hợp đồng và tiền cọc. Vì vậy bên tôi (bên thuê nhà) và chị T đã tự liên lạc nhau nhưng không thể giải quyết được vấn đề. 1/ Bên tôi vì do chủ sở hữu căn hộ không còn được đảm bảo thông tin như hợp đồng cũ, nên bên tôi quyết định muốn chấm dứt hợp đồng và lấy lại tiền cọc. Nhưng vẫn chưa liên lạc được ông K,và chủ nhà mới là chị T thì vẫn không giải quyết được hợp đồng, tiền cọc của căn tôi thuê. 2/ Bên tôi vì chưa lấy lại được tiền cọc và chưa liên lạc được với ông K để giải quyết, nên tôi không đồng ý đóng tiền nhà tháng tiếp theo (tháng 10) này cho chị T vì tôi không muốn tiếp tục hợp đồng nhà thuê, hơn nữa hợp đồng và tiền cọc vẫn chưa được bàn giao do sự vắng mặt của ông K. Xin hỏi Luật Sư, trong trường hợp này: 1/ Tôi khởi kiện ông K có lấy lại được tiền cọc, và thời gian giải quyết là bao lâu? Điều kiện, giấy tờ, nhân chứng để khởi kiện cần những gì? Tôi có cần chứng minh đã đăng ký tạm trú ở căn hộ tôi thuê không? Trường hợp nếu không có đăng ký tạm trú ở căn đang thuê thì sẽ thế nào?   2/ Đối với chủ nhà mới, vì chưa gặp được ba bên để bàn giao hợp đồng thuê, hay giải quyết tiền cọc, tôi có buộc phải tiếp tục đóng tiền nhà trong thời gian giải quyết không? Hơn nữa, nếu không đồng ý đóng tiền nhà tháng tiếp, tôi có buộc phải rời khỏi căn hộ tôi đang thuê trước khi lấy lại được tiền cọc? Trân trọng!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự công ty Luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900 6162

 Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

I. Cơ sở pháp lý

Bộ Luật dân sự năm 2005 

Luật Nhà ở năm 2014 

Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 

II. Nội dung tư vấn

Căn cứ theo quy định tại Điều 496 BLDS, bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Trong trường hợp của bạn, bạn là bên thuê nhà, ông K là bên cho thuê, tuy nhiên trong thời gian thuê thỏa thuận trong hợp đồng, ông K đã bán căn hộ của mình cho chị T. Do đó, hiện tại chủ sở hữu căn hộ là chị T, căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền bán, cho thuê,...tài sản của mình. Việc bạn tiếp tục được thuê căn hộ này là quyền lợi mà pháp luật quy định nhằm bảo vệ người thuê nhà được hưởng quyền sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê. Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở:

"Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác." 

Căn cứ vào quy định trên, nếu bạn không muốn sử dụng quyền tiếp tục thuê nhà ở mà muốn kết thúc hợp đồng vì chủ sở hữu đã thay đổi thì chị T không có trách nhiệm phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó giữa bạn với ông K nữa. Việc giải quyết quyền lợi giữa bạn và ông K được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự. Do đó, kể từ thời điểm bạn và chị K đều đồng ý với quyết định của bạn là không tiếp tục thuê nhà nữa tức không tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở  thì chị T với tư cách là chủ sở hữu của căn hộ này có quyền không cho bạn tiếp tục sử dụng căn hộ này nữa, bạn cũng không cần phải trả tiền thuê nhà cho tháng tiếp theo. Vấn đề về tiền cọc là vấn đề phát sinh dựa trên quan hệ hợp đồng giữa bạn với ông K, do đó, dù chưa thể lấy ngày được tiền đặt cọc trước đó mà ông K đang giữ khi kí kết hợp đồng thuê nhà thì bạn vẫn buộc phải rời khỏi căn hộ này.

Về vấn đề bạn đặt cọc tiền thuê nhà với ông K trước đó và muốn khởi kiện để đòi lại. Theo quy định tại khoản 1 Điều 158 BLDS: " Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự." Trong trường hợp này, việc bạn đặt cọc một số tiền bằng 2 tháng tiền thuê nhà cho ông K như thông tin mà bạn cung cấp là một biện pháp để đảm bảo việc bạn sẽ thực hiện đúng quy định của hợp đồng thuê nhà đối với ông K. Do đó, biện pháp bảo đảm này chỉ còn hiệu lực khi mà bên nhận bảo đảm là một bên của hợp đồng chính (tức bên cho thuê của hợp đồng thuê nhà).

Do ông K đã bán căn hộ là đối tượng của hợp đồng thuê nhà với bạn cho chị T nên ông này không còn là chủ sở hữu của căn hộ cũng như là bên cho thuê nhà nữa. Khi đó, hợp đồng thuê nhà giữa bạn và ông K được coi là chấm dứt theo thỏa thuận vì bạn không đồng ý việc tiếp tục thuê nhà với chị T. Do đó, giữa bạn và ông K không còn cần phải có sự ràng buộc về mặt hợp đồng đặt cọc nữa và hai bên được coi là đã thực hiện hợp đồng thuê nhà. Theo quy định tại khoản 2 Điều 158 BLDS:

"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Căn cứ vào quy định trên thì ông K phải trả lại cho bạn số tiền mà bạn đã đặt cọc. Do không thể liên lạc và ông K có ý trốn tránh việc trả lại tiền đặt cọc thuê nhà nên bạn có yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo hợp đồng này. Bạn gửi đơn khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi ông K cư trú.

Thời gian giải quyết một vụ án dân sự phụ thuộc vào nhiều yếu tố và khó có thể xác định một cách chính xác. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 203 BLTTDS 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử của một vụ án dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Khoản 4 Điều 203 BLTTDS, trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Như vậy, thời gian trung bình kể từ thời điểm Tòa án thụ lý đơn cho đến khi mở phiên tòa là từ 5 đến 8 tháng. Ngoài ra, thời gian giải quyết vụ án còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác, trong đó có việc kháng cáo, kháng nghị bản án,...

Về các chứng cứ kèm theo, bạn cần có các hợp đồng đã ký với ông K (lưu ý: hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản, hợp đồng thuê nhà lập thành văn bản,...). Tòa án sẽ triệu tập người làm chứng nếu thấy cần thiết cho quá trình xét xử vụ án tranh chấp của bạn và ông K. Việc khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà không yêu cầu bạn phải đăng ký tạm trú tại căn hộ này. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.