Như bộ hồ sơ đã gửi lên tòa án khởi kiện về việc tranh chấp : trong đó gồm có :1.Biên bản đấu thầu. 1.Quyết định trúng thầu 1.Văn bản hợp đồng kinh tế 1.Giấy ủy quyền 1. Đơn kiện. Tôi xin tường trình lên tòa một việc như sau:

Vừa qua chị Tôi có đấu lô quầy tại chợ huyện Đakrông, theo hội đồng đấu giá, tổ chức đấu giá lô quầy Kiốt nhà làm việc BQL chợ trung tâm huyện Đakrông khu vực tầng 1 và trúng thầu lô quầy theo biên bản đấu giá số 02/ BB – HĐĐG từ ngày 04 tháng 02 năm 2015 với giá 80.010.000 đồng (Tám mươi triệu không trăm mười nghìn đồng chẵn) và được Ủy ban nhân dân Huyện Đakrông cấp quyết định số 495/QĐ – UBND ngày 18.03.2015 sau khi chính thức nhận quyết định, thời hạn thuê là 5 năm. Mặt hàng kinh doanh: Nước giải khát. Vì điều kiện bận rộn công việc chị tôi chưa thể đứng bán và quản lý lô quầy của mình, chị tôi đã ủy quyền lại cho tôi là Nguyễn Thị Hồng A đứng bán và quản lý lô quầy thay chị tôi. Sau đó chị Hồ Thị Bích C là cán bộ BQL chợ có ý xin kinh doanh bán cà phê. Chị tôi nghĩ chị C là cán bộ BQL chợ ,xin vào buôn bán chắc cũng được nên đồng ý cho chị C tham gia đóng góp số tiền là 40.000.000 đồng để kinh doanh ngành hàng cà phê. Nhưng sau đó, giữa tôi và chị C có sự bất hòa nhiều lần ,nên chị tôi có ngăn ra thành hai quầy, phần ai nấy bán, chị C và tôi hai bên thỏa thuận nhất trí nên ngăn quầy ra để bán. Sau khi chia chị tôi vẫn ưu tiên cho chị C được chọn vị trí để bán. Chị C đã chọn lô quầy phía tây vì chị thường trú tại đây muốn gần phòng vệ sinh để thuận tiện cho việc sinh hoạt hàng ngày và tôi phần quầy phía đông . Khi chia đôi có sự chứng kiến của bố mẹ chị C, bố mẹ của tôi, và bác H trưởng thôn.

Trước khi chia chị tôi có ý kiến chia lô quầy để buôn bán nhưng phòng vệ sinh phải chung cho khách hàng, hai bên cũng đã thống nhất quan điểm trên có đông đủ người chứng kiến. Qua thời gian buôn bán bình thường không có gì trở ngại. Chị C không đứng ra kinh doanh mà để cho những người khác vào thuê bán mà không có sự thông qua của chị tôi nhưng chị tôi cũng không có ý kiến gì. Đầu tiên là chị K bán, sau một tháng thuê quầy đã trả lại quán, chị C lại sang quán cho vợ chồng Anh Q bán, chị tôi cũng không biết hai vợ chồng này từ đâu tới, mà chị C lại cho bán , ăn , ở ,tắm giặt sinh hoạt hàng ngày tại đó. Không biết vợ chồng Anh Q đã thông qua ý kiến như ban đầu thỏa thuận giữa tôi và chị C về phòng vệ sinh là phòng vệ sinh chung cho khách hàng khi cần hay không. Mà giờ anh Q còn muốn chiếm đoạt cho riêng mình không cho ai sử dụng. Bảo rằng đã hợp đồng với chị C .Tôi đành bảo chồng tôi là anh : Tống Văn M qua khóa phòng vệ sinh chờ chị C đến để giải quyết. Nhưng anhQ lại đánh chồng tôi. Tôi điện gặp chị C. Chị C bảo rằng bên kia họ không cho đi, tự giải quyết ,rồi tắt máy.

Trong khi tôi không biết vợ chồng anh Q là ai và từ đâu tới. Và việc chị C không giải quyết vấn đề còn để vợ chồng anh Q không có liên quan gì đến lô quầy gây gỗ với chúng tôi là hoàn toàn không thể chấp nhận được. Sau khi vụ việc xãy ra chị C đã không ra giải quyết, còn cố tình có những hành động làm ảnh hưởng đến kinh doanh của tôi, như quét bụi vào quán của tôi trong khi khách của tôi đang ngồi uống nước, chị C không cho khách của tôi đi phòng vệ sinh nhưng lại tìm cách kiểm tra khách tôi có đi vệ sinh trong khuôn viên chợ để đuổi khách của tôi. Làm cho khách tôi ngại và không đến quán tôi nữa. sau đó trình lên BQL chợ để chúng tôi bị kiểm trách. Theo hợp đồng đấu lô quầy tôi được quyền quản lý và sở hữu toàn bộ mặt bằng kinh doanh. Nhưng chị C và anh Q đã chiếm đoạt phòng vệ sinh của tôi. Cố tình làm mất đi lượng khách của tôi. Nay tôi tường trình lại vấn đề này kính trình lên Tòa giải quyết vấn đề ổn thỏa giữa hai bên, tôi xin đề nghị chị C trả lại toàn bộ diện tích mặt bằng ,gian bán hàng tại khu tầng 1 của chợ trung tâm Huyện Đakrong mà chị tôi đã cho chị C thuê theo thỏa thuận. Xin lấy lại quầy để kinh doanh và xin hoàn trả lại số tiền cho Chị C đã chung theo thỏa thuận. Tôi không muốn để tình trạng này kéo dài sinh ra mâu thuẫn và ẩu đả gây mất trật tự an ninh làm ảnh hưởng đến văn hóa xóm làng, và việc kinh doanh của tôi. Trên đây là nội dung đơn khởi kiện tôi đâm ra Tòa vì qua 2 lần hòa giải tôi và chị C không thỏa thuận được nữa.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật Minh khuê.

>> Luật sư tư vấn các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà, gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1.Cơ sở pháp luật:

- Bộ luật dân sự năm 2005

Bộ luật dân sự năm 2015

2.Nội dung tư vấn.

Theo một số thông tin bạn cung cấp và dựa trên một số quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì chúng tôi nhận thấy, việc Chị C thuê Lô quầy của Chị B (trúng thầu lô quầy theo biên bản đấu giá số 02/ BB – HĐĐG từ ngày 04 tháng 02 năm 2015) là hợp đồng "Thuê khoán tài sản", cụ thể:

2.1. Một số quy định về Hợp đồng thuê khoán tài sản.

Điều 501. Hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê.

Điều 502. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán

Đối tượng của hợp đồng thuê khoán có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn là Chị C thuê 1 phần Lô quầy của Chị B trong hợp đồng thuộc đối tượng là cơ sở sản suất, kinh doanh (cụ thể là bán cafe) nên xác định đây là hợp đồng thuê khoán tài sản theo quy đinh pháp luật. Pháp luật không quy định rõ hình thức của hợp đồng này phải lập thành văn bản và công chứng nên các bên có thể thỏa thuận bằng lời nói.

2.2, Quy định về giá thuê và nghĩa vụ bên thuê khoán tài sản.

Điều 504. Giá thuê khoán

Giá thuê khoán do các bên thoả thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu.

Điều 508. Bảo quản, bảo dưỡng, định đoạt tài sản thuê khoán

3. Bên thuê khoán không được cho thuê khoán lại, trừ trường hợp được bên cho thuê khoán đồng ý.

Theo như thông tin ở trên, Chị C không đứng ra kinh doanh mà để cho những người khác vào thuê bán mà không có sự thông qua của chị tôi nhưng chị tôi cũng không có ý kiến gì mặc dù đúng theo hợp đồng thì Chị C đã vi phạm hợp đồng nhưng Chị B đã biết và không có ý kiến nên đây cũng một phần do Chị B đã không nắm rõ được quyền của mình. Trong khi, vấn đề này pháp luật cũng không quy định rõ là nếu bên cho Thuê đồng ý cho bên thuê (cho bên thứ 3 thuê lại) phải được lập thành văn bản nên cũng khó xác định. Tuy nhiên, việc Vợ chồng anh Q (thuê lại của chị C) không cho khách bên bạn sự dụng WC chung như thỏa thuận ban đầu giữa chị C với chị B thì đây là chị C đã vi phạm hợp đồng, chứ vợ chồng anh Q không phải người trực tiếp thuê với chị B.

Cũng trong quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì, "Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 388 Bộ luật này).

Điều 412. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự

Việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;

2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau;

3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Bên cạnh đó, quy định về quyền khai thác tài sản của bên thuê khoán phải có nghĩa vụ khai thác theo như thỏa thuận. Nếu có dấu hiệu vi phạm thì bên cho thuê có thể lấy căn cứ để chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệ hại.

Điều 507. Khai thác tài sản thuê khoán

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng mục đích đã thoả thuận và báo cho bên thuê khoán theo định kỳ về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản; nếu bên cho thuê khoán có yêu cầu hoặc cần báo đột xuất thì bên thuê khoán phải báo kịp thời. Khi bên thuê khoán khai thác công dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thì bên cho thuê khoán có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

2.3. Quyền của bên cho thuê  khoán tài sản khi bên thuê vi phạm.

Điều 510. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán

1. Trong trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kỳ khai thác.

2. Trong trường hợp bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ, mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm hợp đồng.

Điều 511. Trả lại tài sản thuê khoán

Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao đã thoả thuận; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận phạt vi phạm thì sẽ căn cứ theo thỏa thuận đó và thực hiện và bên cho thuê có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra và do tác động trực tiếp từ sự vi phạm hợp đồng của bên thuê.

Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

Theo quy định trên, mức phạt vi phạm hay mức bồi thường có thể được các bên tự thỏa thuận nhưng căn cứ để yêu cầu bên kia có nghĩa vụ bồi thường chỉ khi đáp ứng được các điều kiện sau đâu (Chứng minh thiệt hại sảy ra của bên cho thuê khoán tài sản):

-Bên thuê nhà có hành vi vi phạm hợp đồng: Nội dung của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Chính vì vậy, về nguyên tắc hành vi thực hiện không đúng, không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết, thỏa thuận hay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng.

- Thiệt hại xảy ra thực tế và mối quan hệ giữa hành vi - hậu quả: Thông thường những  thiệt hại xảy ra do vi phạm hợp đồng  thường sẽ là: những tài sản bị mất mát hoặc bị hủy hoại hoàn toàn, những hư hỏng, giảm sút về tài sản, chi phí mà bên bị phạm trong hợp đồng phải bỏ ra để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục những hậu quả do bên vi phạm hợp đồng gây ra, những tổn thất thu nhập thực tế bị mất, bị giảm sút. Cụ thể, bên thuê khoán tài sản (Chị C)  cố tình có những hành động làm ảnh hưởng đến kinh doanh của tôi, như quét bụi vào quán của tôi trong khi khách của tôi đang ngồi uống nước, chị C không cho khách của tôi đi phòng vệ sinhlàm cho khách tôi ngại và không đến quán tôi nữa".

- Bên vi phạm hợp đồng có lỗi: Quy định tại  khoản 1 Điều 308 quy định “Người không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự thì phải chịu trách nhiệm dân sự khi có lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (Bộ luật này). Như vậy, tất cả những hành vi như: Không cho khách của quán bạn vào nhà WC chung hay việc quét bụi sang nhà bạn, kiểm tra khách nhà bạn đi vệ sinh nơi khác... mà trong khi Chị C là người trực tiếp thỏa thuận và thuê cơ sở sản xuất, kinh doah đó và Chị C cũng thừa hiểu tính chất nghành nghề kinh doanh với những hành vi như vậy là ảnh hưởng đến thương hiệu, những ấn tượng không tốt cho khách hàng và trực tiếp ảnh hưởng đến thu nhập của bạn. Nên có thể thấy đây còn là do lỗi cố ý của Chị C. Tóm lại,dựa trên những thông tin bạn đã cung cấp cùng với những nội dung đã phân tích. Nếu 2 bên đã qua hòa giải 2 lần không được thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án cấp Quận/huyện nơi bạn đang cư trú để giải quyết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê