Vào tháng 9 năm 2015 thì tòa xử cho A được quyền sang tên đất, nhưng tới nay người này vẫn chưa có tiền lấy lại hợp đồng thế chấp bên tôi. Vậy tôi xin hỏi nếu A lấy cớ làm mất hợp đồng mua bán (hợp đồng công chứng mua bán đất giữa A và B có được không ? và A có được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không? Vậy tôi có cần làm đơn gửi phòng  đăng ký đất đai biết phòng trường hợp người này lấy lí do làm mất hợp đồng và xin cấp mới không?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

>>  Luật sư tư vấn xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội.

Luật đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn: 

Về việc bên vay tiền có được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại điều 342, bộ luật dân sự 2005 như sau:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai"

Trong trường hợp của bạn, bên vay tiền dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai) làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình thế chấp, bên vay tiền đã có tranh chấp về quyền sử dụng đất với bên thứ ba và được tòa án phán quyết bên A có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này, về bản chất, tài sản dùng để thế chấp không còn là hợp đồng của A và B mà là giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng đó.

 Khoản 3, điều 100, Luật đất đai 2013 có quy định

"3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật" 

Căn cứ vào quy định trên thì bên A (bên vay tiền) hoàn toàn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, căn cứ vào điều 717, bộ luật dân sự 2005:

"Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng"

thì bên A phải thực hiện nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn và làm thủ tục đăng ký việc thế chấp. Bạn cũng cần lưu ý rằng, trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. 

Thứ hai, bảo vệ quyền lợi

Do trong thư bạn không trình bày rõ là thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay đã hết hay chưa? tài sản thế chấp là quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất hay chỉ một phần diện tích đất nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể cho bạn được. 

Tuy nhiên, theo quy định của điều 721, bộ luật dân sự 2005 về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì: 

"Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án"

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê