Vậy, anh chị cho tôi hỏi trường hợp này có rủi ro gì cho bên bán không, giả sử khi có sổ đỏ rồi mà bên mua họ bảo họ không đủ tiền, khi đó sổ đỏ đã sang tên họ rồi thì giải quyết sao ạ. Rất mong các anh chị giải đáp sớm giúp tôi. Trân trọng cảm ơn các anh chị.

Người gửi: M.V.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.

>>  Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

Cám ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi cho chúng tôi, chúc bạn sứ khỏe. Vấn đề của bạn như sau:

1. Cơ sở pháp luật:

Luật dân sự năm 2005

Bộ luật dân sự năm 2005

2. Nội dung phân tích:

-Hiện tại bạn có căn hộ chung cư và muốn bán, bạn và phía bên mua ra gía tuy nhiên chỉ đặt cọc 50 triệu khi nào sang tên sổ đỏ thì sẽ hoàn trả nốt số tiền còn lại. Thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp khi mua bán nhà đất thì làm hợp đồng đặt cọc và cọc 1 số tiền nhất định sau khi hoàn tất thủ tục thì mới chuyển số tiền còn lại. Vì thế sễ không có rủi ro gì khi bạn xác lập 1 hợp đồng đăặt cọc với bên mua theo đúng như hai bên thỏa thuận. Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

-Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

-Như vậy trước hết hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo tính chặt chễ của nó, bạn co thể thỏa thuận điều khoản như sau: " Tại thời điểm bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền ..... để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Nếu sau khi đặt cọc bên mua không mua nữa hoặc vi phạm hợp đồng dẫn tới trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng nayf sẽ bị phạt gấp ....lần số tiền đã giao." Ngoài ra bạn hoàn toàn có thể sử dụng 1 số mẫu hợp đồng  đặt cọc sẵn để đảm bảo lợi ích cho mình, tránh mọi rủi ro.

-Trong trường hợp bạn vấn lo lắng khi bạn đã sang tên sổ đỏ mà bên mua không thực hiện nghĩa vụ chuyển tiền (nói là không đủ tiền) bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu phạt cọc. Nếu như có dấu hiệu của sự lừa dối bạn có thể yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do lừa dối. Chi tiết liên hệ 1900 6162 .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê