1. Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Thưa luật sư, Tôi hiện là nhân viên văn phòng. Vụ việc của chúng tôi như sau: Tháng 6 Năm 2012 vợ chồng chúng tôi có đi thuê một căn nhà, khi thuê chúng tôi có làm hợp đồng tuy nhiên, chủ nhà không công chứng, thời hạn thuê là 1 năm. và Chúng tôi có đặt tiền cọc 20tr đồng. Trong hợp đồng có điều khoản nếu trả nhà trước thời hạn kết thúc hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc.
Sau thời gian thuê 6 tháng, do an ninh khu vực phức tạp, nhà chúng tôi bị trôm cạy cửa 3 lần (tuy chưa trộm được gì) nên chúng tôi có thỏa thuận với chủ nhà việc trả nhà sớm. Khi thỏa thuận, chủ nhà đồng ý và hứa sẽ trả lại tiền cọc sau khi chúng tôi dọn đi.
Sau khi chúng tôi dọn đi, có liên hệ lại với chủ nhà thì họ cố tình day dưa không trả, sau đó 1 tháng thì họ nói không trả tiền cọc nữa.
Tôi có làm đơn thưa lên UBND phường, phía Phường cũng mời họ lên hòa giải nhưng họ không lên, không hợp tác. UBND phường sau đó yêu cầu chúng tôi nếu tiếp tục thì nên kiện ra tòa.
Xin quí Luật sư cho hỏi: vụ việc của chúng tôi có thể kiện ra tòa án được không? (hồ sơ chứng minh chỉ có bản hợp đồng không công chứng. và lời hứa trả tiền của chủ nhà qua tin nhắn điện thoại).
Thủ tục thực hiện như thể nào?
Xin chân thành cám ơn luật sư.
Người gửi: Trần Tuấn Khanh.

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Qua những thông tin mà bạn cung cấp qua mail cho chúng tôi, tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp của bạn vẫn có thể khởi kiện ra Tòa án. Bởi lẽ hợp đồng của bạn có thời hạn thuê là 1 năm, theo qui định trong Bộ luật dân sự 2005 hợp đồng thuê nhà này bạn phải tiến hành công chứng. Tuy nhiên ý a, điểm 28, Phụ lục III Nghị quyết số 52/NQ-CP của Chính phủ ngày 10/12/2010 về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp qui định:

“28. Nhóm các thủ tục:… Công chứng hợp đồng thuê nhà ở – B-BTP-133520-TT; …

  1. Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên, quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng.”

Như vậy theo, Nghị quyết số 52/ NQ- CP thì hợp đồng thuê nhà của bạn không bắt buộc phải tiến hành công chứng. Hợp đồng thuê này vẫn là hợp đồng hợp pháp theo qui định của pháp luật. Bạn vẫn có thể khởi kiện ra tòa án đối với tranh chấp về hợp đồng thuê nhà.

Thủ tục tiến hành khởi kiện:

- Cơ quan có thẩm quyền thụ lý đơn khởi kiện: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú.

- Đơn khởi kiện (bạn có thể tham khảo trên wedsite:luatminhkhue.vn tại: Mẫu đơn khởi kiện)

- Giấy tờ, tài liệu phải nộp kèm theo đơn khởi kiện: hợp đồng cho thuê nhà, các giấy tờ khác có liên quan.

Tôi xin lưu ý bạn một vấn đề: Khi bạn nộp đơn khởi kiện tòa án sẽ kiểm tra tính hợp pháp của đơn khởi kiện. Trong vòng 5 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Bạn sẽ phải nộp tiền tam ứng án phí sau đó nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Từ thời điểm bạn nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện của bạn.

Ý kiến bổ sung:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi! Câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

- Về việc công chứng hợp đồng thuê nhà ở:

Căn cứ điều 492 Bộ luật dân sự 2005 :“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 52/NQ-CP của Chính phủ ngày 10/12/2010 về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã nêu rõ tại ý a điểm 28 Mục III (các thủ tục hành chính lĩnh vực bổ trợ tư pháp) trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở. Như vậy, trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà 1 năm cũng không cần công chứng.

- Về việc trả tiền đặt cọc:

Việc trả tiền đặt cọc phải căn cứ vào những điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà của bạn. Nếu trong hợp đồng của bạn có quy định về điều kiện để thuê nhà, hoặc có đề cập tới trường hợp đơn phương hủy hợp đồng trong đó có điều khoản nói về việc bạn có thể trả lại nhà nếu nhà ở không đạt yêu cầu. Bạn có thể căn cứ vào những điều khoản này để hủy hợp đồng và đòi lại tiền đặt cọc. Nếu trong hợp đồng thuê nhà của bạn không có các điều khoản như trên, thì rất khó để bạn đòi lại tiền đặt cọc. Trường hợp này bạn cần đưa ra bằng chứng để chứng minh là bạn và chủ nhà có thỏa thuận khác, nếu thỏa thuận bằng miệng thì phải có ghi âm để chứng minh cho việc ghi âm đó. Như vậy, bạn mới có thể đòi lại tiền đặt cọc.

Trân trọng!

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

2. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở ?

Thưa luật sư, Tôi có thuê 1 căn nhà để mở phòng khám thời hạn thuê là 3 năm với giá là 4tr đồng 1 tháng nay thời hạn còn 1 năm nữa mới hết hợp đồng nhưng chủ nhà tự nhiên òi nhà ko có lý do. Theo tôi tìm hiểu thì có người khác vào thuẽ cũng mở phòng khám với giá7 tr nhưng thêu 2 tầng tôi cũng thương lượng với giá cao hơn nhưng ko được chủ nhà bắt dọn ngay. Vậy luật sư tư vấn giúp tôi làm thế nào đệ tôi bảo vệ quền lợi của mình ?
Tôi xin cảm ơn.
- Nguyễn Hữu Trung

3. Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Thưa luật sư, Tôi hiện là nhân viên văn phòng. Vụ việc của chúng tôi như sau: Tháng 6 năm 2012 vợ chồng chúng tôi có đi thuê một căn nhà, khi thuê chúng tôi có làm hợp đồng tuy nhiên, chủ nhà không công chứng, thời hạn thuê là 1 năm. và Chúng tôi có đặt tiền cọc 20tr đồng, Trong hợp đồng có điều khoản nếu trả nhà trước thời hạn kết thúc hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc.

Sau thời gian thuê 6 tháng, do an ninh khu vực phức tạp, nhà chúng tôi bị trôm cạy cửa 3 lần (tuy chưa trộm được gì) nên chúng tôi có thỏa thuận với chủ nhà việc trả nhà sớm. Khi thỏa thuận, chủ nhà đồng ý và hứa sẽ trả lại tiền cọc sau khi chúng tôi dọn đi.

Sau khi chúng tôi dọn đi, có liên hệ lại với chủ nhà thì họ cố tình day dưa không trả, sau đó 1 tháng thì họ nói không trả tiền cọc nữa.

Tôi có làm đơn thưa lên UBND phường, phía Phường cũng mời họ lên hòa giải nhưng họ không lên, không hợp tác. UBND phường sau đó yêu cầu chúng tôi nếu tiếp tục thì nên kiện ra tòa.

Xin quí Luật sư cho hỏi: vụ việc của chúng tôi có thể kiện ra tòa án được không? (hồ sơ chứng minh chỉ có bản hợp đồng không công chứng. và lời hứa trả tiền của chủ nhà qua tin nhắn điện thoại).

Thủ tục thực hiện như thể nào?

Xin chân thành cám ơn luật sư.

Người gửi: Trần Tuấn Khanh.

Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Xin cảm ơn bạn đã gưỉ câu hỏi cho công ty chúng tôi. Xin đươc trả lơì câu hỏi của bạn như sau:

Thứ nhất, về giao dịch thuê nhà của bạn với chủ nhà không đúng quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, hợp đồng của bạn với chủ nhà phải làm bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, nếu không thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức, và giao dịch vô hiệu thì các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận coi như chưa từng có thuê nhà.

Thứ hai, về việc bạn đặt cọc 20 triệu đậy gọi là giao dịch bảo đảm. Theo như phân tích ở trên thì hợp đồng thuê nhà của bạn với chủ nhà đã vô hiệu, và theo khoản 2 Điều 410 BLDS thì “sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” như vậy thì giao dịch bảo đảm là đặt cọc của bạn với chủ nhà không bị vô hiệu theo hợp đồng thuê nhà. Giao dịch đặt cọc theo Điều 358 BLDS cũng phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp mà giao dịch đặt cọc của bạn hợp pháp như đã phân tích ở trên thì phải tuân theo thời hạn trong hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên thì các bên có thể chấm dứt trước thời hạn theo thỏa thuận (Điều 374 BLDS). Trong việc này bạn và chủ nhà đều thống nhất chấm dứt trước thời hạn và có nhắn tin qua lại với nhau thì khi bạn khởi kiện có thể đưa bằng chứng này ra.

Thứ ba, vấn đề bạn hỏi là thủ tục khởi kiện như thế nào? bạn sẽ phải làm những bước sau:

Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền, bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện (Mẫu đơn)

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan...)

- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh KHuê

---------------------------------------

4. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi có cho một người thuê nhà để mở thẩm mỹ viện KX. Hợp đồng có Công chứng ký thuê 05 năm với giá không thay đổi là 45 triệu đồng.

Tuy nhiên mới được 03 tháng thì xảy ra tranh chấp như: sửa chữa cải tạo không có sự đồng ý của tôi; Trong hợp đồng ở Điều 3 ghi nhận: "Giá thuê nhà là 45.000.000đ/tháng (giá thuê nhà bao gồm các chi phí về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, điện, nước, điện thoại). Tuy nhiên kể từ lúc thực hiện hợp đồng cho tới nay, bên thuê nhà không thực hiện việc đóng thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân cho tôi như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Sử dụng nhà không đúng mục thuê, theo giấy phép hành nghề là masaage, spa do UBND Quận 1 cấp, nhưng thực tế bên thuê kinh doanh không đúng theo giấy phép mà hoạt động phẩu thuật thẩm mỹ chui. Cụ thể như cắt mí mắt, nâng mũi, bơm ngực v.v... (xin mở trang www.thammy....com thì sẽ thấy rõ). Tôi cũng xin nêu rõ đã có lần Thanh tra Sở Y Tế xuống kiểm tra tại cơ sở này và đã lập biên bản phạt vi phạm hành chính đối với cơ sở này. Bên thuê nhà đã tự ý cho người lạ đến lưu trú mà không có sự đồng ý của tôi.
Bởi những hành vi sai trái nêu trên của thẩm mỹ viện KX, tôi đã có thông báo ngày 18/9/2013 cho bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đến ngày 30/10/2013 phải tiến hành thanh lý hợp đồng để bàn giao nhà cho tôi đúng thời hạn. Nhưng cho đến nay hết ngày ấn định nêu trên, bên thuê nhà vẫn không chịu giải quyết thanh lý hợp đồng.
Như vậy khi tôi có đơn khởi kiện ra Tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì tôi có phải bồi thường những chi phí gì cho bên thuê nhà không? và khoản tiền cọc của bên thuê nhà có bị mất cọc không?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư.

Người gửi: Jenny

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:

Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các qui định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.

Trong trường hợp của bạn, bạn không nói rõ trong hợp đồng thuê nhà có qui định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng hay không, vì vậy sẽ áp dụng các qui định của pháp luật như sau:

Điều 498 Bộ luật dân sự năm 2005 qui định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

“1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác”.

Theo khoản 2 điều 494 Bộ luật dân sự 2005 qui định về quyền của bên thuê nhà, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này.

Trong trường hợp của bạn, bên thuê nhà đã không thực hiện đúng hợp đồng, sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, vì vậy theo qui định trên bạn có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bạn cũng đã thực hiện đúng qui định về thời hạn báo trước (từ ngày 18/09/2013 đến ngày 30/10/2013). Do đó, nếu bên thuê nhà không thực hiện việc chấm dứt hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Vì bạn đã thực hiện việc chấm dứt hợp đồng theo đúng các qui định của pháp luật nên bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Về khoản tiền đặt cọc, việc xử lí sẽ được thực hiện theo thỏa thuận ban đầu, tùy thuộc vào mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp ?

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà làm phòng trọ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp như sau: Vợ chồng con và chủ nhà trọ mấy tháng trước có ký với nhau một hợp đồng thuê nhà với mục đích để kinh doanh nhà trọ.

Nhưng một tháng sau gia đình chủ nhà có cãi lộn và đánh nhau với một hộ thuê phòng ở đó họ còn kéo cả mấy người vác dao mã tấu tới ngồi ở quán bên đường còn trong này thì đánh nhau rồi còn lấy xe máy tông vào chủ nhà, rất may là không sẩy ra án mạng... Thấy vậy con rât sợ nên đóng cửa ở trong nhà không giám ra ngoài, gọi công an địa phương thì mãi sau mới tới rồi họ đưa nhau lên ủy ban giải quyết tối về bà chủ nhà kêu 2 vợ chồng con qua tiệm tạp hóa của người em dâu út ( sát bên cạnh căn con ở đó là một trong những căn nhà trọ mà bà chủ để lại cho vợ chồng người em út ở và bán tạp hóa),rồi hỏi "tụi con thấy đánh nhau hung dữ như vậy có sợ không ? rất sợ họ hung dữ quá còn gọi người mang mã tấu gì đó nữa con trả lời- nếu con sợ và nghỉ không làm nữa thì Năm( tên thường gọi của bà chủ nhà) cho rút rồi con lại 60 triệu đồng đó thì mỗi tháng sẽ trả cho tụi con 20 triệu cho tới hết vì tiền cọc của tụi con Năm đã trả Ngân Hàng rồi.- Dạ cũng được ".

Giao dịch bằng miệng kết thúc có 2 vợ chồng con bà Năm và người em dâu út ở đó. Hai tháng đầu bà trả đủ bây giờ còn lại 20 triệu bà ấy không muốn trả với lý do là tụi con hủy hợp đồng trước. Xin hỏi luật sư như vậy là đúng hay sai ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư công tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: Tuyết Phạm

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà làm phòng trọ ?

Luật sư tư vấn luật về soạn thảo hợp đồng trực tuyến gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Kính gửi Qúy khách hàng, Với câu hỏi của bạn Công ty Luật Minh Khuê xin hỗ trợ giải đáp như sau:

Cần xem xét hợp đồng miệng giữa anh chị với bà chủ nhà về việc thỏa thuận trả lại mỗi tháng một khoản tiền là 20 triệu đồng là có căn cứ pháp luật và hợp pháp hay không.

Điều 388. Khái niệm hợp đồng dân sự (Bộ luật dân sự năm 2005)

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Điều 389. Nguyên tắc giao kết hợp đồng.

Việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ theo những nguyên tắc sau đây.

1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội;

2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Như vậy nếu nếu như anh chị và bà Năm cũng đã tự nguyện thỏa thuận với nhau thì hợp đồng này hoàn toàn là hợp pháp và có căn cứ pháp luật.

Trong trường hợp của bạn thì bà chủ nhà ( bà Năm) đã không thực hiện đúng giao kết hợp đồng như vợ chồng chị đã thỏa thuận với bà Năm về việc cho rút 60 triệu đồng, mỗi tháng sẽ trả lại cho anh chị số tiền 20 triệu đồng.

Vậy nếu bà Năm không thực hiện đúng nghĩa vụ của bà trả hết số tiền còn lại theo như hợp đồng đã giao kết thì anh chị có thể làm đơn khời kiện bà Năm ra tòa án nhân dân cấp Quận, huyện nơi bà Năm cư trú để tòa có thể giải quyết cho anh chị.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

6. Khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp:
1.Tháng 6/2016 chúng tôi có ký với chủ nhà hợp đồng thuê nhà đứng tên công ty. Tiền đặt cọc chúng tôi làm giấy biên nhận, tiền nhà chúng tôi chuyển khoản
2. Tháng 7/2016 do tình hình làm ăn công ty không tốt. Chúng tôi có làm lại hợp đồng thuê nhà đứng tên người Hàn Quốc, thuê để ở chứ không làm văn phòng Người Hàn Quốc này có ở lại từ khi công ty đứng tên thuê nhà. Trong cả hợp đồng đứng tên công ty và cá nhân đều ghi rõ nghĩa vụ của bên cho thuê phải làm nghĩa vụ đăng ký tạm trú.
3. Tuy nhiên đến giữa tháng 8, gần 3 tháng thuê nhà chúng tôi vẫn không có được giấy đăng ký tạm trú. Ảnh hưởng đến công việc, đi lại của anh ấy. Vì không có đk tạm trú đồng nghĩa không thể làm bằng lái xe cũng như có thể bị công an hỏi thăm bất cứ lúc nào.
4. Người Hàn Quốc đó nói sẽ không thuê nữa vì không thực hiện đúng hợp đồng. Khi bên tôi nhờ bên bất động sản là bên thứ 3 để hòa giải vì theo đúng hợp đồng "nếu 1 trong 2 bên không làm đúng hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng" và trả lại tiền đặt cọc + số tien nhà chưa ở hết + bồi thường 1 tháng tiền thuê nhà. Nhưng chúng tôi chỉ muốn lấy lại 50% số tiền đặt cọc. Khi bất động sản nói chủ nhà đồng ý trả chúng tôi 50% tiền đặt cọc, khi chúng tôi trực tiếp gọi điện chủ nhà lại nói không trả ?
5. Và hôm nay khi nhắn tin qua điện thoại chủ nhà có nói không trả tiền, không cần bàn giao nhà, cứ để hết 6 tháng coi như xong ?
6. Tôi có thắc mắc nhỏ đó là khi trả tiền cọc + 6 tháng tiền nhà đứng tên công ty. Khi làm lại hợp đồng chủ nhà và bất động sản có nói không cần làm lại đặt cọc + 6 tháng tiền nhà. Tôi vẫn giữ giấy nộp tiền vào ngân hàng. Nhưng biên nhận đặt cọc vì ký lại hợp đồng nên đã xé làm đôi, và không làm lại, có được không luật sư ?
7. Khi khởi kiện bên tôi có chắc thắng 100% không. Và Phí thuê tố tụng, khởi kiện là bao nhiêu?
Mong luật sư trả lời sớm để chúng tôi có thể lấy lại tiền nhà. Cảm ơn luật sư!

Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điều 480 Bộ Luật Dân sự 2005 (Bộ Luật tố tụng dân sự 2015):

"Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê."

Để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp thuê nhà, các bên có thể giao kết các hợp đồng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ như đặt cọc. Theo thông tin mà bạn cung cấp, lúc đầu công ty bạn là người thuê nhà và đặt cọc tiền cho bên cho thuê, sau đó các bên trong hợp đồng thuê nhà đã thỏa thuận lại việc cho người khác thuê chính căn nhà đó, hợp đồng này được sự nhất trí của bên cho thuê và cả bên thuê lúc đầu là công ty bạn và cá nhân người Hàn Quốc trên, trong đó để đảm bảo thực hiện hợp đồng này, hợp đồng đặt cọc giữa công ty bạn và bên cho thuê nhà vẫn tiếp tục có hiệu lực.

Từ đó cho thấy, đã có sự thay đổi về mặt chủ thể thực hiện hợp đồng. Sau khi hợp đồng thuê nhà sau được kí kết thì bên thuê nhà là người Hàn Quốc kia, công ty bạn đảm bảo việc thực hiện hợp đồng cho người này bằng hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 358 BLDS:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Căn cứ vào quy định trên cho thấy, hình thức đặt cọc mà công ty bạn đã kí kết là đúng quy định. Vấn đề công ty bạn có được trả lại tiền đặt cọc hay không được phụ thuộc vào việc các bên thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng chính, tức hợp đồng thuê tài sản giữa bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê nhà (người Hàn Quốc kia). Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong nội dung của hợp đồng thuê nhà đã quy định rõ nghĩa vụ của bên cho thuê phải làm nghĩa vụ đăng ký tạm trú, tuy nhiên bên cho thuê nhà đã không thực hiện đúng quy định này. Đây là hành vi không thực hiện công việc đã được quy định trong hợp đồng, vi phạm hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê. Mặt khác, trong hợp đồng thuê nhà cũng chỉ rõ: nếu 1 trong 2 bên không làm đúng hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc + số tiền nhà chưa ở hết + bồi thường 1 tháng tiền thuê nhà.

Vì không có được giấy tạm trú mà người Hàn Quốc kia đã không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng cho thuê nhà ở chấm dứt theo thỏa thuận của các bên (thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng khi có hành vi vi phạm hợp đồng). Các nghĩa vụ, quyền lợi của hai bên được ưu tiên giải quyết theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã kí kết. Do đó, công ty bạn được nhận lại số tiền đặt cọc, số tiền nhà đã nộp mà chưa ở hết, tiền bồi thường theo nội dung của hợp đồng.

Bạn thông tin rằng, việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện của cả hai hợp đồng. Tuy nhiên, khi chủ thể của hợp đồng thuê nhà thay đổi, nội dung về quyền và nghĩa vụ đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đặt cọc cũng thay đổi. Do vậy, bạn phải thực hiện việc kí lại hợp đồng đặt cọc, tuân thủ hình thức của hợp đồng đặt cọc. Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn đã không thực hiện làm lại hợp đồng đặt cọc cùng với việc xé biên nhận đặt cọc, do đó không có căn cứ để chứng minh hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực đến thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà thứ hai. Tòa án không có căn cứ để giải quyết việc trả lại tiền đặt cọc cho công ty bạn. Đối với 6 tháng tiền nhà đã nộp trước, bạn được trả lại số tiền nhà chưa ở hết căn cứ vào biên lai nộp tiền vào ngân hàng.

Bạn gửi đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản để được giải quyết. Việc khởi kiện không thể đảm bảo 100% công ty bạn sẽ giành phần thắng vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Về chi phí tố tụng, công ty bạn là nguyên đơn, do đó phải nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí, án phí, lệ phí và chi phí tố tụng khác theo quy định của pháp luật. Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án giải quyết tranh chấp dân sự này là 200.000 đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê