Ngày 20/4 vừa rồi tôi mới thuê được 5 tháng, nhưng do địa điểm khuất nên buôn bán lỗ vốn và tôi cũng có nhu cầu sát nhập với cơ sở khác để tiện quản lý nên tôi đã xin chủ nhà chuyển cửa hàng và chủ nhà cũng đã đồng ý xem xét lại số tiền còn lại. Sau đó 1 tuần chủ nhà gọi điện báo tôi là tiền đặt cọc và tiền nhà 1 tháng bên đấy sẽ không hoàn lại cho tôi, ngoài ra tôi phải trả tiền điện của tháng vừa rồi. Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi xem có thể lấy lại được 1 trong 2 khoản tiền trên được không?

Người gửi: H.V

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sựcủa Công ty Luật Minh Khuê.

   Đặt cọc tiền thuê nhà - có đòi lại được không ?

 Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề này chúng tôi xin được giải đáp như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội\

Nội dung tư vấn

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 498 Bộ luật Dân sự 2005 thì:

"2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác"

Như vậy, theo như quy định trên, bên thuê nhà chỉ được chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có 1 trong các hành vi được nêu tại khoản 2 như trên, và đồng thời bên thuê nhà phải thực hiện nghĩa vụ báo trước 1 tháng. 

Còn trong trường hợp của bạn, vì lý do khách quan mà bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trong khi trong hợp đồng thuê nhà nêu rõ bên nào thực hiện sai hợp đồng thì phải bồi thường. Như vậy, việc chấm dứt hợp đồng của bạn là không đúng quy định của pháp luật, và bạn phải chịu trách nhiệm bồi thường theo trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động tại Điều 426 Bộ luật Dân sự 2005. Trong trường hợp này, nếu không thỏa thuận được với chủ nhà, bạn có thể sẽ bị mất số tiền đặt cọc trên, Bởi theo quy định của pháp luật, "đặt cọc" là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (Điều 358 Bộ Luật Dân sự), trong hợp đồng thuê nhà ở, bản chất của việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện đúng theo hợp đồng thuê nhà của bên thuê: thuê theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo quản các tài sản của bên cho thuê.... Như vậy, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì bạn rất có thể bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không thể thòa thuận với chủ nhà.

Tuy nhiên, khi xác định là bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật và bị mất khoản tiền đặt cọc trên, chủ nhà có nghĩa vụ phải giao trả tiền thuê tháng sau cho bạn. Vì thời điểm được xác định hợp đồng thuê tài sản được chấm dứt thì lúc bạn và chủ nhà thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại, vì vậy, bạn không có nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà tháng sau cho bên cho thuê nhà.

Để bạn hiểu thêm: Trong phần trình bày của bạn, bạn không nêu rõ hợp đồng thuê nhà giữa bạn và bên cho thuê đã được công chứng, chứng thực hay chưa. Bởi theo quy định tại Điều 492 BLDS 2005: “Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà của bạn xác định thời hạn là 3 năm, nếu không được công chứng thì sẽ bị coi là hợp đồng dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Theo đó, tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì "2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền..." Như vậy, nếu hợp đồng thuê nhà của bạn không được công chứng thì trường hợp này bạn sẽ được trả lại tiền đặt cọc và số tiền 1 tháng sau đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Dân sự.