Thưa luật sư, xin luật sư giải đáp cho tôi thắc mắc sau: Tôi cũng mới vừa mua nhà và căn nhà tôi mua thì trước khi đặt cọc tiền, chủ của căn nhà có nói rõ là trên giấy tờ đất ứng với diện tích đất hiện tại là như nhau, không có gì thay đổi. Lúc đó, chỗ thân tình tôi cũng không đo đạc kiểm tra lại. Nhưng sau khi đặt cọc phần tiền còn lại và sử dụng (ở) căn nhà đó được 2 năm thì anh hàng xóm ở sát bên qua đòi lại 2 mét vuông đất với lý do là lúc trước chủ cũ khi bán nhà cho tôi có nợ anh hàng xóm 1 khoảng tiền, nhưng do không có khả năng trả nên chủ cũ của căn nhà có thương lượng, trao đổi với anh hàng xóm rằng sẽ tách 2 mét vuông đất (thuộc phần đất của căn nhà) của căn nhà cho anh hàng xóm. Và 2 bên có làm giấy tay để xác nhận nhưng chưa có thông qua công chứng.
Vậy cho tôi xin hỏi: trong trường họp này thì tôi có quyền không trả 2 mét vuông đất cho anh hàng xóm không? Bởi vì, tôi đã xây dựng nhà không thể nào đập để trả lại. Và nếu như tôi không trả thì có bị vi phạm pháp luật không? Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: Nguyễn Tấn Lộc
Câu hỏi được biên tập từ 
chuyên mục hỏi đáp pháp luậtcủa Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn pháp luật dân sự, hình sự, hành chính gọi: 1900 6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng!

 

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lí: 

Luật đất đai 2013

Luật dân sự 2005

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Và Khoản 1 Điều 188 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Người sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì chỉ được thực hiện thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và góp vốn quyền sử dụng đất.Theo như thông tin bạn đưa ra và căn cứ theo các quy định trên thì việc trao đổi đất giữa chủ đất cũ và anh hàng xóm là trái với quy định của pháp luật vì luật không quy định trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nào là trao đổi đất cả. Việc trao đổi đất đó cũng không thể thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ các điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ( nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy tay xác nhận).

Thứ hai, Điều 699 Luật dân sự 2005 quy định:

Điều 699. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất  

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; 

2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.”

Theo Khoản 1 Điều 699 thì người chủ cũ phải chuyển nhượng cho anh đúng theo diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tính trạng đất như đã thỏa thuận nên việc diện tích đất trên thực tế không đúng theo thỏa thuận thì anh có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình vì người chủ cũa đã vi phạm nghĩa vụ dân sự

Như vậy, anh không cần phải trả lại đất cho anh hàng xóm và anh cũng không vi phạm pháp luật.Việc anh chủ cũ với người hàng xóm có thực hiện vay nợ với nhau hoàn toàn không liên quan gì đến anh. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.