1. Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

Em chào luật sư. Em có mua một căn nhà, chủ cũ người ta đang cho người khác thuê còn 2 năm nữa mới hết hợp đồng( người chủ đó đã lấy đầy đủ tiền cho thuê 2 năm đó), nhưng giờ em mua lại căn nhà đó rồi( có đầy đủ giấy tờ và công chứng), mà nay em muốn về căn nhà đó ở luôn, thì giờ em phải làm sao? , em phải đền hợp đồng như thế nào cho thõa đáng mà không vi phạm pháp luật, và em phải là người đền hợp đồng đó hay chủ cũ của căn nhà đó ạ.... ?
Em mong luật sư giúp đỡ em, em xin trân thành cảm ơn.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Luật Minh Khuê tư vấn pháp luật về các loại hợp đồng và Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn theo quy định của pháp luật hiện nay: Về quyền của bên thuê nhà ở, Bộ luật Dân sự năm 2005 (Bộ luật dân sự năm 2015) quy định như sau:

"Điều 496. Quyền của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các quyền sau đây:

1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.

6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này."

Theo đó, người thuê căn nhà đó có quyền tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê. Nếu bạn muốn chuyển về căn nhà đó ở thì có thế thỏa thuận với người thuê về việc chấm dứt hợp đồng, hoàn trả lại số tiền trong 2 năm thuê kèm theo khoản bồi thường khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Mức bồi thường và người chi trả khoản bồi thường 2 bên có thể thỏa thuận. Nếu người thuê không đồng ý, hợp đồng do chủ nhà cũ kí thì chủ nhà sẽ có quyền đơn phương chấm dứt và có trách nhiệm đền bồi cho người thuê. Tuy nhiên, bạn phải đền bù khoản thiệt hại này cho chủ nhà cũ.

Xin chào luật sư , em gặp trường hợp thế này mong luật sư giúp đỡ : em có thuê phòng trọ để ở có kí hợp đồng đầy đủ và có đóng tiền cọc là 500.000đ nhưng đã hết hợp đồng từ tháng 4 năm 2016 nhưng chủ nhà trọ vẫn cho em thuê nhà không kí thêm hợp đồng . hiện tại em đang chuyển qua nơi khác ở thì chủ nhà trọ nói rằng đi không thông báo trước 1 tháng nên không trả tiền cọc , trong trường hợp này em có lấy lại được tiền cọc không

Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như sau:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Theo đó, giữa bạn và chủ nhà đang có hợp đồng thuê nhà bằng miệng. Bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 498 Luật này như sau:

"Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác."

Theo đó, bạn phải báo trước cho chủ nhà 1 tháng nếu không có thỏa thuận trước để có thể chấm dứt hợp đồng, nhận lại tiền đặt cọc.

Thưa luật sư, Cho em hỏi trường hợp của e dưới đây có kiện được không và nếu kiện e có chắc chắn dành phần thắng không ạ. Việc là:e vào ký hợp đồng nhập học làm tóc tài một sallon với khoản tiền là 5 triệu. Hợp đồng có nói sau khi học xong trả lại tiền cọc.Nhưng trong quá trình học giảng dạy không chu đáo sau đó họ dời địa điểm học đi một nơi xa nên em không có điều kiện học tiếp.và em hỏi thì họ bảo là nếu em không học nửa sau một tháng họ sẻ trả lại tiền cọc. Nhưng sau một tháng họ lại không trả tiếp tục hẹn một tháng nửa sau khi tới hạn họ giúp tục không trả như đúng điều đặt nói và củng đả quá hạn ngày hết hợp đồng.mà trường hợp này không chỉ riêng em mà còn rất nhiều người vậy cho e hỏi e ở QB-ĐH thì e kiện ở đâu và nếu em kiện em có thắng kiện không ạ ? Cảm ơn!

Trước tiên cần xem xét khoản tiền 5 triệu thực chất là tiền gì, nếu trên hợp đồng đây là khoản tiền trả chi phí đào tạo thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng họ phải trả bạn số tiền tương ứng với những ngày chưa học cộng với khoản tiền bồi thường do 2 bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 426 Bộ luật Dân sự 2005. Còn nếu đây là khoản tiền đặt cọc thì điều khoản này đã vi phạm quy định pháp luật, quy định hiện hành không cho người sử dụng bắt người lao động đặt cọc.

"Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."

Nếu bên đó không chịu trả bạn có thể làm đơn kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu Tòa án giải quyết cho mình.

Em đã làm ở cty A ( tư nhân ) được 5 năm Khi vào làm việc em đã được kí hợp đồng lao động có thời hạn 03 năm Sau khi hết hợp đồng 03 năm không được kí lại hợp đồng không thời hạn Khi hỏi bên nhân sự cty họ nói là sau khi kết thúc hợp đồng 03 năm thì nó tự nhảy sang hợp đông không thời hạn ( em thấy có gì đó không đúng ) Bây giờ em làm đơn xin nghỉ việc tại cty em đã nộp đơn và ban giám đốc cty đông ý cho nghỉ việc và làm thêm 30 ngày ( bàn giao lại công việc ) Sau khi em nghi em có hỏi về sổ bảo hiểm bên nhân sự nói là em phá vỡ hợp đồng lao động và bị phạt 1.5 tháng bảo hiểm đóng 100% và không được thanh toán trợ cấp thôi việc Em xin luật sư tư vấn trường hợp của em cần làm sai điều gì hay cty sai nếu cty sai thì em phải làm gì để đòi lại quyền lợi của mình Xin cảm ơn lời tư vấn của luật sư !

Bộ luật Lao động năm 2012 quy định như sau:

'Điều 22. Loại hợp đồng lao động

1. Hợp đồng lao động phải được giao kết theo một trong các loại sau đây:

a) Hợp đồng lao động không xác định thời hạn;

Hợp đồng lao động không xác định thời hạn là hợp đồng mà trong đó hai bên không xác định thời hạn, thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.

b) Hợp đồng lao động xác định thời hạn;

Hợp đồng lao động xác định thời hạn là hợp đồng mà trong đó hai bên xác định thời hạn, thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng trong khoảng thời gian từ đủ 12 tháng đến 36 tháng.

c) Hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng.

2. Khi hợp đồng lao động quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này hết hạn mà người lao động vẫn tiếp tục làm việc thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng lao động hết hạn, hai bên phải ký kết hợp đồng lao động mới; nếu không ký kết hợp đồng lao động mới thì hợp đồng đã giao kết theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này trở thành hợp đồng lao động không xác định thời hạn và hợp đồng đã giao kết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này trở thành hợp đồng lao động xác định thời hạn với thời hạn là 24 tháng.

Trường hợp hai bên ký kết hợp đồng lao động mới là hợp đồng xác định thời hạn thì cũng chỉ được ký thêm 01 lần, sau đó nếu người lao động vẫn tiếp tục làm việc thì phải ký kết hợp đồng lao động không xác định thời hạn.

3. Không được giao kết hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng để làm những công việc có tính chất thường xuyên từ 12 tháng trở lên, trừ trường hợp phải tạm thời thay thế người lao động đi làm nghĩa vụ quân sự, nghỉ theo chế độ thai sản, ốm đau, tai nạn lao động hoặc nghỉ việc có tính chất tạm thời khác."

Bạn làm việc theo hợp đồng 3 năm và không ký tiếp hợp đồng nhưng vẫn tiếp tục làm thì hợp đồng của bạn sẽ được chuyển thành hợp đồng lao động không xác định thời hạn. Theo đó, nếu muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng bạn phải báo trước cho người sử dụng lao động là 45 ngày nếu không có thỏa thuận khác. Việc bạn chỉ báo trước 30 ngày là đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trái pháp luật. Theo Bộ luật Lao động 2012, bạn có trách nhiệm:

"Điều 43. Nghĩa vụ của người lao động khi đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trái pháp luật

1. Không được trợ cấp thôi việc và phải bồi thường cho người sử dụng lao động nửa tháng tiền lương theo hợp đồng lao động.

2. Nếu vi phạm quy định về thời hạn báo trước thì phải bồi thường cho người sử dụng lao động một khoản tiền tương ứng với tiền lương của người lao động trong những ngày không báo trước.

3. Phải hoàn trả chi phí đào tạo cho người sử dụng lao động theo quy định tại Điều 62 của Bộ luật này."

xin tư vấn giúp tôi như sau : - Tôi ký hợp đồng lao động với cty 1 năm ở vị trí nhân viên CNTT, sau khi hết hợp đồng thì cty ký với tôi hợp đồng thời vụ 6 tháng. xin hỏi trường hợp trên có hợp lệ hay không ?

Khoản 3 Điều 22 Bộ luật Lao động 2012 quy định: "Không được giao kết hợp đồng lao động theo mùa vụ hoặc theo một công việc nhất định có thời hạn dưới 12 tháng để làm những công việc có tính chất thường xuyên từ 12 tháng trở lên, trừ trường hợp phải tạm thời thay thế người lao động đi làm nghĩa vụ quân sự, nghỉ theo chế độ thai sản, ốm đau, tai nạn lao động hoặc nghỉ việc có tính chất tạm thời khác."

Theo đó, nếu đây là công việc có tính chất thường xuyên từ 12 tháng trở lên mà công ty lại ký hợp đồng thời vụ với bạn thì đây là hành vi vi phạm pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có qua công chứng thì có phải nộp thuế không ?

2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực hiện thế nào ?

Chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, Xin hỏi em thuê nhà, mặt bằng riêng nhưng nay chưa hết hợp đồng mà chủ nhà đòi lấy lại để sử dụng mục đích riêng cho họ mà em không đồng ý, trong hợp đồng ghi rõ là ( bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng ) em thuê mới được 6 tháng, kinh doanh chưa có khách, chỉ đủ đóng tiền nhà. Giờ chủ nhà đòi lấy lại nhưng em không trả như vậy có được không ?
Em xin chân thành cảm ơn !

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trong trường hợp này thì trong hợp đồng thuê nhà của bạn không có thỏa thuận về những trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, tại điều 132 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về các trường hợp mà chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này".

Căn cứ vào quy định này thì nếu như thuộc một trong các trường hợp này mà chưa hết thời hạn thuê nhà thì chủ nhà vẫn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn mặc dù bạn không tự nguyện chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Nếu như mà bạn không muốn trả lại nhà thì chủ nhà có quyền khởi kiện ra tòa.

Còn đối với trường hợp mà không thuộc một trong các trường hợp tại khoản 2 điều 132 luật nhà ở 2014 thì phía chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận. Nếu như bạn cũng có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cho bạn cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở.

Những điều cần lưu ý: Trong trường hợp này là hợp đồng thuê nhà của bạn đang còn thời hạn.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./

3. Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?

Thưa luật sư: Công ty tôi ký hợp đồng thuê văn phòng, thời hạn thuê 03 năm. Nhưng do tình hình kinh doanh khó khăn, công ty muốn cắt giảm chi phí và thanh lý trước thời hạn là 31/12/2015 và đã gửi thông báo cho bên cho thuê ngày 15/11 và đồng thời tiến hành tìm mặt bằng mới và ký hợp đồng đặt cọc vào đầu tháng 12.

Chúng tôi chấp nhận bị mất tiền đặt cọc là 03 tháng và cam kết sẽ thanh toán các khoản phát sinh đến 31/12. Cho đến ngày 02/12 bên cho thuê gửi thư trả lời rất chung chung là sẽ đòi toàn bộ tiền thuê và phí quản lý đến hết hợp đồng do vi phạm và không nói rõ thể hiện tại điều mấy trong hợp đồng này, đồng thời chiều ngày 09/12 nhân viên phòng maketing vẫn gọi điện thông báo thu tiền như vậy. Vậy đề phòng đến khi công ty mình đăng ký chuyển đồ ra khỏi toà nhà sẽ bị gây khó khăn bên mình cần phải làm gì ?

Tôi xin cảm ơn !

Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Bộ luật dân sự 2005:

“Ðiều 498. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác”.

Căn cứ theo quy định này, thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong ba điều kiện quy định ở khoản 2 Điều 498 và thực hiện nghĩa vụ báo trước quy định ở khoản 3 điều 498 BLDS 2005. Theo đó, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà. Trong trường hợp công ty bạn chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng vì lý do tình hình kinh doanh khó khăn, muốn cắt giảm chi phí, như vậy không thuộc một trong ba điều kiện quy định ở khoản 2 Điều 498 ở trên, do đó trường hợp này đơn phương chấm dứt hợp đồng đã không tuân theo đúng quy định trên. Bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định:

“Ðiều 426. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

Theo đó, việc bồi thường của bạn sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên chủ nhà cho thuê. Trong trường hợp này bạn có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại, còn bên cho thuê chỉ có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường thiệt hại tương ứng với mức thiệt hại, không có quyền gây khó khăn cho công ty bạn. Để đảm bảo bạn có thể thảo thuận với bên kia về vấn đề bồi thường, sau đó thành lập một hợp đồng xác nhận mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán tiền bồi thường, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi bạn đã bồi thường xong.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Tham khảo nội dung: Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp ?

4. Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

Chào luật sư! Em hiện đang công tác tại thành phố HCM. Em có một số thắc mắc như sau mong anh chị tư vấn: Em có thuê một mặt bằng kinh doanh tại quận 1. Trong hợp đồng ghi rõ điều 1: nội dung hợp đồng, thời gian thực hiện là từ ngày 1/4 đến 30/11 là tám tháng và em đặt cọc một tháng theo yêu cầu.

Thế nhưng tại điều 5: thời hạn hợp đồng lại ghi nhầm là 8 tháng từ ngày 1/1 đến hôm nay ngày 10/6 bên cho thuê gửi giấy báo với nội dung "thông báo chấm dứt hợp đồng và trao trả mặt bằng" với lý do : bên thuê trả tiền chậm 9 ngày. Vậy cho em hỏi luật sư, vì em kinh doanh cafe và hiện tại vẫn đang thi công dần dần và mới được chưa tới 3 tháng nên em mong muốn làm việc tiếp tại mặt bằng này. Em phải làm sao vì bên cho thuê A là thuê từ một người khác C và bên C lại thuê từ một người khác là D( chủ nhà ). Theo thông tin em được biết thì bên D chủ nhà sẽ lấy lại mặt bằng đó trong tháng 9. Em là người mới ra kinh doanh nên gặp trường hợp như thế này cũng khó để phân minh. Rất mong luật sư giải đáp giúp em:

1: việc bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do trên có hợp lý hay không? và em có trách nhiệm không tuân thủ hay không?

2: nếu trường hợp em phải di dời thì bên A có trách nhiệm như thế nào với em? vì theo em biết trong hợp dồng có ghi rõ:nếu em không trả tiền mb trong 2 tháng sẽ được phép đơn phương, nhưng em chỉ trễ 9 ngày và tất nhiên em trả đầy đủ tiền thuê, không lý nào ép như vậy được

3: vì như em đã trình bày, em thuê từ bên A đến tháng 11. Nhưng bên A thuê từ C đến tháng 8 ( giao kèo giữa A và C ) nhưng chủ nhà là D sẽ không cho C thuê tiếp. Vậy trường hợp này rất tế nhị và bên A có vi phạm pháp luật hay không? vì hợp đồng thuê của em với A là đến tháng 11 ,vậy những tháng còn lại có phải là hợp đồng " khống "? bên A mấy hôm nay cứ hăm dọa em là phải dời đến ngày 10/7 là hết hạn, nếu em không dời đi sẽ mời chính quyền can thiệp. Vậy em có nghĩa vụ phải tuân theo hay không?

Kính mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn!

>>Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 132 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định như sau:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở: bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp của bạn hợp dồng có ghi rõ nếu bạn không trả tiền mặt bằng trong 2 tháng bên cho thuê sẽ được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nhưng bạn chỉ trễ 9 ngày và bạn đã trả đầy đủ tiền thuê. Theo đó thì bạn không vi phạm quy định trong hợp đồng và cũng không thuộc các trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 132.

Như vậy thì không có lý do nào để bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận. Nếu như bạn cũng có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cho bạn cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở. Việc bồi thường sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên thuê. Trong trường hợp này bên cho thuê có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại, còn bạn có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường thiệt hại tương ứng với mức thiệt hại. Để đảm bảo bạn có thể thỏa thuận với bên kia về vấn đề bồi thường, sau đó thành lập một hợp đồng xác nhận mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán tiền bồi thường, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi đã bồi thường xong.

Việc C thuê nhà của D và C sử dụng nhà đó cho A thuê lại, A lại tiếp tục cho bạn thuê nhà. Trường hợp này thì chủ nhà D hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, do C và A đều đã vi phạm theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở: " Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà mới nhất

5. Lấy lại tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được tư vấn: Năm 2013 tôi có thuê 1 căn nhà để ở thời hạn ký hợp đồng thuê nhà 2 năm và chủ nhà có giữ tiền đặt cọc 2 tháng tiền nhà (8,4 triệu) khi nào hết hạn hợp đồng thì trả lại cho bên thuê tiền đặt cọc và tháng 12 năm 2015 hết hạn HĐ. Trong 2 năm đầu 2 bên có ký HĐ bằng giấy tay mỗi bên giữ 1 bản.
Sau thời hạn 2 năm đã hết HĐ và 2 bên có gửi email gia hạn HĐ 6 tháng nữa tức từ tháng 12/2015 đến tháng 6/2016 là hết HĐ gia hạn. Tuy nhiên khi hết hạn gia hạn 6 tháng, tôi xin chủ nhà cho tôi thuê 2 tháng nữa vì nhà tôi xây dựng chưa xong, chủ nhà không đồng ý cho thuê thêm 2 tháng nữa mà bắt tôi phải gia hạn 1 năm nữa tức từ tháng 6/2016 đến tháng 6/2017. Lúc đó vì tôi không muốn chuyển nhà nhiều lần nên đành đồng ý. Nhưng khi gia hạn HĐ 2 bên chỉ gửi email với nội dung là gia hạn HĐ 1 năm từ tháng 7/2016 đến tháng 7/2017 và tôi gửi lại là OK. Chúng tôi không ký lại bằng giấy tờ tay như 2 năm đầu nữa. Nhưng khi gia hạn HĐ tôi ở đến tháng 7 tôi thông báo cho chủ nhà trước 1 tháng là tháng 8 tôi trả nhà vì nhà đã xây xong . Chủ nhà cũng đồng ý và kêu tôi cứ chuyển đi tiền đặt cọc khi nào có người khác thuê thì sẽ báo cho tôi trả lại sau.
Cho đến khi có người mới đến ở, ông ta lại nói tôi vi phạm HĐ nên không trả lại tiền đặt cọc . Tôi không đồng ý mất số tiền 8,4 triệu đã đặt cọc đó. Xin luật sư tư vấn cho tôi biết hành vi này của tôi có vi phạm HĐ như ông ta nói không vì khi gia hạn HĐ chỉ gửi qua email với nội dung ở trên. Vậy theo luật tôi có được lấy lại tiền đặt cọc không ạ ?
Tôi chân thành cảm ơn luật sư!

Lấy lại tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ Luật dân sự năm 2005 :

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Trong trường hợp này, việc đặt cọc số tiền 8,4 triệu là để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà tức thỏa thuận của hai bên về việc thuê nhà. Như vậy, khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng theo thỏa thuận của hai bên thì tiền đặt cọc phải được trả lại cho bên đặt cọc. Theo quy định tại Điều 492 BLDS:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở thì đối với hợp đồng thuê nhà ở, không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Vì Luật Nhà ở mang tính chất chuyên ngành và có hiệu lực sau, do đó, kể từ thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, vấn đề này sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở. Điều này có nghĩa là, kể từ ngày 1/7/2015 không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Năm 2013, hợp đồng thuê nhà 2 năm của bạn được kí kết bằng giấy viết tay, do đó không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của BLDS 2005. Từ tháng 12/2015, bạn và bên cho thuê nhà đã thực hiện việc gia hạn hợp đồng, việc gia hạn hợp đồng thuê nhà ở được tiến hành trên cơ sở hợp đồng cũ, giữ nguyên tài sản bảo đảm trong hợp đồng đặt cọc và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015). Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở vẫn phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 mà thời hạn thuê nhà lại là một nội dung cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở. Do đó, khi tiến hành gia hạn hợp đồng thuê nhà, bạn và bên cho thuê nhà cần phải tiến hành sửa đổi điều khoản hợp đồng về thời hạn thuê nhà.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong hai lần bạn gia hạn hợp đồng, bạn và bên cho thuê nhà đã tiến hành sửa đổi hợp đồng thuê nhà thông qua hình thức thư điện tử. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 423 BLDS quy định: "Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó." Do đó, việc sửa đổi hợp đồng hay gia hạn hợp đồng của bạn và bên thuê nhà đã không tuân thủ hình thức theo quy định của pháp luật. Do đó, nội dung sửa đổi thông qua thư điện tử không làm hợp đồng vô hiệu nhưng cũng không được coi là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp.

Khi thời gian gia hạn lần 2 chưa kết thúc (tức tháng 7/2016), bạn thông báo với bên cho thuê về việc sẽ chấm dứt hợp đồng vào tháng 8 và đã được đồng ý, do đó, đây là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo sự thỏa thuận của hai bên. Số tiền đặt cọc có bản chất là một tài sản đảm bảo để các bên thực hiện đúng theo nội dung của hợp đồng tức là thỏa thuận cuả hai bên. Do đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn.

Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, bạn gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản là nhà cho thuê đó để được giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

6. Hệ quả khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Xin chào luật sư, em có việc nhờ luật sư giúp đỡ ạ. e có thuê 1 căn nhà làm nghề cắt tóc . hợp đồng 5 năm trong hợp đồng có ghi rõ nhà xuống cấp hư hỏng bên e có quyền tu sửa và bên cho thuê sẽ trừ vào tiền phòng. nhưng tới khi tính toán thì họ không chịu trừ và còn phá vỡ hợp đồng E đã thuê được 1 năm trong hợp đồng có ghi rõ bên nào phá vỡ bên đó sẽ phải chịu trách nhiệm theo pháp luật, giờ e phải làm sao ạ?

Hệ quả khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Luật sư tư vấn luật Dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo đó, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu họ đưa ra được một trong các căn cứ tại Khoản 2 Điều này. Trường hợp không đưa ra được căn cứ đó thì bên kia không được chấm dứt hợp đồng. Việc chấm dứt là trái quy định pháp luật nên bạn có thể căn cứ vào điều khoản trong hợp đồng để giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa yêu cầu giải quyết tranh chấp.

>> Bài viết tham khảo thêm: Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh ?

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật MInh Khuê