1. Trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

Tôi có ký hợp đồng thuê nhà, tạm gọi là với ông A. Hợp đồng thuê nhà của chúng tôi có thời hạn 3 năm, từ tháng 3/2014 đến tháng 3/2017. Tôi sử dụng nhà thuê vào việc mở cửa hàng sản xuất khung tranh từ tháng 3/2014. Đến ngày 28/8/2015, ông A có thông báo về việc lấy lại nhà cho thuê và yêu cầu tôi trả nhà vào ngày 4/9/2015.

Trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản "Nếu bên thuê chấm dứt hợp đồng thì phải báo trước cho bên chủ nhà trước 1 tháng. Nếu bên nào đơn phương hủy bỏ hợp đồng thì phải hoàn toàn chịu trách nhiệm".

Cửa hàng của tôi là cửa hàng nhỏ, không có đăng ký kinh doanh, sản xuất khung tranh các loại. Đến thời điểm về cuối năm như hiện nay, lượng hàng cũng như lượng khách của cửa hàng tôi tương đối nhiều, việc ông A đòi nhà cho thuê khiến tôi rơi vào tình trạng khá khó khăn, vì chúng tôi không thể tìm được địa điểm thuê ngay lập tức và còn ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của cửa hàng.

Tôi xin hỏi, bên cho thuê nhà phải chịu trách nhiệm như thế nào với tôi?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

Luật sư tư vấn luật dân sự về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Luật Minh Khuê, câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trước hết, phải khẳng định rằng sự kiện một bên trong hợp đồng thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng đã được thỏa thuận bằng một điều khoản cụ thể trong hợp đồng. Do đó, việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là hoàn toàn hợp pháp.

Trong điều khoản mà bạn nếu ra có nhắc đến vấn đề “đơn phương hủy bỏ hợp đồng”. Trong lĩnh vực hợp đồng dân sự, “hủy bỏ hợp đồng” và “chấm dứt hợp đồng” là 2 khái niệm khác nhau, có hệ quả pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, đối với hợp đồng dân sự, khi các bên dùng cụm từ “đơn phương hủy bỏ hợp đồng” thì chúng ta được phép xem xét hành vi của các bên theo từ ngữ được thể hiện trong hợp đồng. Do đó, việc ông A – bên cho thuê nhà yêu cầu lấy lại nhà cho thuê thì được hiểu là hành vi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà.

Vấn đề là xác định trách nhiệm như thế nào khi hợp đồng có ghi “hoàn toàn chịu trách nhiệm”?

Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Bộ luật Dân sự năm 2015) quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng như sau:

“1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại bao gồm trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần.

2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Người gây thiệt hại về tinh thần cho người khác do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người đó thì ngoài việc chấm dứt hành vi vi phạm, xin lỗi, cải chính công khai còn phải bồi thường một khoản tiền để bù đắp tổn thất về tinh thần cho người bị thiệt hại”.

Theo quy định của điều luật này, trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng gồm có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất và trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần. Bạn có nói, bạn sử dụng nhà thuê để mở cửa hàng sản xuất khung tranh, đối với việc bên cho thuê đơn phương hủy bỏ hợp đồng thiệt hại về vật chất là điều dễ nhận thấy, nhưng thiệt hại về tinh thần là điều không thể xác định được. Do đó, trong vụ việc của bạn, chỉ có thể xác định được trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất.

Cũng theo Điều 307 BLDS 2005, trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, gao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

Như thông tin của bạn, bạn mở cửa hàng sản xuất khung tranh, vào thời điểm những tháng cuối năm, số lượng hàng cũng như số lượng khách đặt hàng của cửa hàng bạn tăng lên nhiều, do đó, cũng xác định được doanh thu của cửa hàng bạn trong những tháng cuối năm là nhiều hơn so với những tháng khác trong năm. Từ đó dễ dàng xác định được trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất mà bên cho thuê phải chịu đó là:

- Tổn thất vật chất thực tế: trường hợp của bạn xác định tổn thất vật chất thực tế là việc xuất phát từ hành vi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà khiến cho cửa hàng của bạn chịu những tổn thất như mất đi một số lượng khách do phải chuyển địa điểm kinh doanh, các hoạt động sản xuất ở thời điểm hiện tại bị ảnh hưởng như thế nào…

- Thu nhập thực tế bị giảm sút: như bạn có cung cấp, thời điểm cuối năm do lượng khách tăng lên nên doanh thu của cửa hàng bạn cũng tăng lên, việc bên cho thuê đơn phương hủy bỏ hợp đồng khiến cho bạn phải chuyển địa điểm cửa hàng dẫn đến doanh thu của cửa hàng bạn bị giảm sút. Do đó, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm đối với khoản thu nhập bị giảm sút này.

Tuy nhiên có một vấn đề khác, đó là, cửa hàng của bạn không có đăng ký kinh doanh, lại là cửa hàng nhỏ, không có giấy tờ, chứng từ, hóa đơn, sổ sách ghi chép về hoạt động cũng như doanh thu của cửa hàng, nên việc bạn chứng minh về thiệt hại xảy ra do hành vi đơn phương hủy bỏ hợp đồng của bên cho thuê là khó khăn vì không có chứng cứ.

Chúng tôi cho rằng, để chứng minh về thiệt hại thực tế xảy ra, bạn có thể chứng minh bằng việc vào thời điểm này của năm trước hoạt động của cửa hàng bạn trong những tháng cuối năm là lượng khách nhiều, số lượng đơn đặt hàng nhiều thì những tháng cuối năm nay lượng khách và số lượng đơn đặt hàng cũng không thể kém so với năm trước. Dựa trên sự so sánh với hoạt động kinh doanh của năm trước, bạn có thể xác định được tổn thất cũng như doanh thu thực tế bị giảm sút để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

2. Đơn phương phá vỡ hợp đồng thuê nhà (không công chứng) thì có phải bồi thường không ?

Thưa luật sư, Tôi thuê nhà với giá 18t/tháng, hợp đồng thuê nhà (không có dấu công chứng hay gì cả, do 2 bên tự thoả thuận) 1 năm nhưng đã đóng tiền 6 tháng. Do buôn bán làm ăn ế ẩm và do nhà chủ tổ chức đánh bài bạc (4-5 người chơi) nên tôi đã chuyển mặt hàng đi để lại nhà trống.

Nay tôi muốn hỏi tôi có thể đơn phương phá huỷ hợp đồng được không và phá huỷ tôi phải đền bù gì cho chủ nhà hay không ?

Xin giải đáp thắc mắc. Cảm ơn luật sư!

- Lê Huyên

3. Tôi có thể đòi lại tiền cọc nhà và bồi thường khi bị ép đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà?

Ngày 10/1/2018 tôi có đặt cọc thuê nhà số 238/15 cư xá phú lâm a để ở trong 2 năm với giá thuê 5. 000. 000/ tháng và đặt cọc trước 1 tháng, nhưng sau đó bà miên yêu cầu tôi đặt cọc thêm 1 tháng tiền nhà là 5. 000. 000 để làm lại cửa sắt của căn nhà. Tôi cũng đồng ý và đã viết thêm vào hợp đồng.
Ngay ngày vào ở đã có mưa lớn và dột nhiều chỗ, bà miên đồng ý sẽ cho người sửa chữa lại mái nhà tôi mới đồng ý ký hợp đồng thuê nhà. Nhưng sau nhiều lần sửa chữa (2 lần: sau khi dọn vào ở khoảng 2 tuần và một lần vào ngày 9/5/2018) nhưng đến ngày 18/5/2018 mái nhà vẫn dột. Bà miên đã hứa lên sửa chữa nhưng ngày 20/5 bà đã đến nhà và nói không sửa chữa (tôi có đính kèm đoạn ghi âm bà nói không sửa chữa để tôi đơn phương hủy hợp đồng và bảo tôi muốn báo công an thì báo) đến nay vẫn không sửa chữa, để nhà đột hư hại dàn máy tính trị gía 26,7 triệu đồng. Bà nói không sửa chữa mái nhà để ép tôi đơn phương hủy hợp đồng để bà chiếm đoạt số tiền cọc 10. 000. 000. Tôi muốn đòi lại khoản tiền đặt cọc để dọn đi nơi khác, bà miên làm như vậy có phải là ép tôi đơn phương hủy hợp đồng hay không. Tôi pahir khởi kiện ở đâu, án phí như thế nào và có cơ hội thắng không ạ ?
Chân thành cảm ơn quý luật sư.
- Trần Thị Năm Phượng

4. Đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà ?

Tôi là sinh viên năm nhất, vừa qua tôi có ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn 1 năm, giá thuê nhà là 3 triệu đồng. Hợp đồng thuê nhà được lập bằng văn bản và có điều khoản nếu một trong hai bên lấy lại nhà hoặc trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng thì phải chịu phạt với mức là 3 tháng thuê nhà. Hiện nay, tôi vừa tới ở được 5 ngày tuy nhiên do giao thông ở đây không thuận lợi cho nên tôi muốn trả lại nhà nhưng như vậy thì tôi sẽ bị phạt.
Mong Luật sư tư vấn cho tôi làm sao có thể chấm dứt được hợp đồng mà tôi không bị phạt ?
Xin cảm ơn!

Đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 131 và Điều 132 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo đó, để không bị phạt vi phạm hợp đồng bạn chỉ có thể chấm dứt hợp đồng với bên cho thuê nhà trong những trường hợp nêu trên.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

5. Giải đáp về đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

Chào Luật sư, Nhờ Luật sư tư vấn cho tôi một viêc như sau: Hiện tại tôi đang thuê đất từ một công ty khác để mở khu vui chơi Băng tuyết. Hợp đồng ký kết là 1 năm. Tiền cọc: 1,350,000,000. Tiền nhà: 270,000,000. Tiền điện 300,000,000 chia làm 3 kỳ (10 ngày 1 kỳ).

Chúng tôi kinh doanh thua lỗ, nợ tiền mặt bằng. Vào cuối tháng 8 vừa qua chúng tôi đang nợ 2 tháng tiền nhà, 3 kỳ tiền điện của tháng 8. Vào ngày 31/8 bên cho thuê nhà cắt điện là phá huỷ hoàn toàn khu vui chơi trị giá hơn 30tỷ của chúng tôi. Rồi làm công văn gửi qua với nội dung: Chúng tôi vi phạm thanh lý hợp đồng (ko có giấy tờ nào nói là chúng tôi muốn thanh lý trước thời hạn). Họ yêu cầu chúng tôi trả tiền nợ 2 tháng tiền nhà cộng với 1 tháng tiền điện. Kèm theo tiền cọc 500,000,000đ để san lấp lại mặt bằng về hiện trạng như cũ. Biên bản đó có đề cập là chúng tôi vi phạm nên không trả cọc lại cho chúng tôi. Trong hợp đồng có hai điều đáng lưu ý:

- Nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng với các điều khoản đã cam kết thì phải đền bù gấp đôi số tiền coc và đền bù các thiệt hại cho bên thuê (nếu có)

- Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng với các điều khoản đã cam kết thì số tiền coc sẽ thuộc về bên cho thuê.

Nhờ luật sư giải đáp giúp tôi những điều sau ạ:

1. Bên cho thuê có quyền cắt điện kinh doanh bên tôi không ạ. Vì lý do họ nói là bên tôi chưa thanh toán tiền điện nên cắt. (tiền điện 3 kỳ, 10 ngày 1 kỳ được tính vào cuối tháng). Vào ngày cuối cùng của tháng khi bên tôi chưa nhận được hóa đơn chứng từ thanh toán họ đã cắt. Như thế họ đã vi phạm điều luật nào ạ. Bên họ có phải là người đơn phương chấm dứt hợp đồng không ạ.

2. Chúng tôi chưa hề có công văn gửi qua bên cho thuê là yêu cần thanh lý mặt bằng. Vậy họ có quyền lấy tiền đặt cọc của chúng tôi không.

3. Vào ngày 31 chúng tôi bị cắt điện. chúng tôi xử lý vé với khách hàng đã mua vé, họ đang nhiện niêm phong khu vui chơi của chúng tôi. Không cho chúng tôi động đến tài sản của chúng tôi nằm trong khu vui chơi. Luật pháp có điều khoản nào chiếm giữ tài sản của chúng tôi.?

4. Chúng tôi yêu cầu họ lấy tiền cọc để đàm phán việc thanh lý hợp đồng và chi trả các khoản nợ. Họ không đồng ý. Đòi chúng tôi trả hết nợ cho họ, cộng thêm đặt cọc 500,000,000đ tiền san lấp mới cho lấy máy móc, và vẫn bị mất cọc. Rất mong luật sư xem qua rồi phản hồi sớm giúp em. Cám ơn luật sư rất nhiều ạ.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho chúng tôi.

Trả lời

Chào quý khách! cảm ơn quý khách hàng đã gửi câu hỏi về hộp thư tư vấn của chúng tôi, Vấn đề quý khách đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1.Điều 388 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 388. Khái niệm hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."

Theo đó, nội dung của hợp đồng dân sự dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên và các bên sẽ tuận theo thỏa thuận để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Theo đó, nếu như trong hợp đồng giữa bạn và chủ nhà có quy định rõ "nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà thì bên cho thuê có quyền cắt điện, cắt nước" thì bên chủ nhà mới có quyền cắt điện của bạn. Như vậy, hành vi này của chủ nhà là sai quy định pháp luật, hơn nữa việc cắt điện đã gây thiệt hại cho bạn thì bên cho thuê nhà có nghĩa vụ phải bồi thường cho bạn.

Khoản 1 Điều 498 BLDS quy định như sau:

"Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;"

Như vậy, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền thuê nhà trong 03 tháng trở lên. Nhưng bên bạn mới nợ 02 tháng tiền nhà và chưa có ý định thanh lý hợp đồng nên hành vi của chủ nhà là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, đã vi phạm vào điều khoản mà 2 bên đã thỏa thuận đó là "Nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng với các điều khoản đã cam kết thì phải đền bù gấp đôi số tiền coc và đền bù các thiệt hại cho bên thuê (nếu có)".

2. Vì công ty bạn chưa hề có ý định thanh lý hợp đồng hay nói cách khác là không đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, nên không vi phạm điều khoản "Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng với các điều khoản đã cam kết thì số tiền coc sẽ thuộc về bên cho thuê.". Khi đó, bên cho thuê nhà không thể yêu cầu bạn thực hiện hợp đồng là số tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê. Nhu vậy, việc bên cho thuê lấy tiền cọc của bạn là trái pháp luật.

3. Hiện nay, không có quy định nào của pháp luật quy định về việc cho phép bên cho thuê được vứt bỏ đồ đạc, tài sản của bên thuê nhà ra đường, hoặc niêm phong nhà, ngay cả trong trường hợp bên thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc đã hết hạn hợp đồng. Các bên cho thuê và thuê nhà đều phải tôn trọng pháp luật, thay vì tự cho phép mình hành xử. Việc bên cho thuê niêm phong khu vui chơi và tài sản của bạn là trái quy định pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu tài sản của bạn.

Điều 255 và Điều 259 BLDS quy định như sau:

Điều 255. Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật.

"Điều 259. Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm."

Như vậy, bạn có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình bằng những biện pháp mà pháp luật không cấm và yêu cầu bên cho thuê nhà chấm dứt hành vi niêm phong, chiếm giữ tài sản của bạn. Việc chiếm giữ tài sản đã gây thiệt hại cho bạn, bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nếu như sau khi yêu cầu bên cho thuê chấm dứt hành vi trái pháp luật của mình mà họ không tiến hành thì họ sẽ bị xử lý theo Điều 141 BLHS như sau:

Điều 141. Tội chiếm giữ trái phép tài sản

1. Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc không giao nộp cho cơ quan có trách nhiệm tài sản có giá trị từ năm triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hoá bị giao nhầm hoặc do mình tìm được, bắt được, sau khi chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc cơ quan có trách nhiệm yêu cầu được nhận lại tài sản đó theo quy định của pháp luật, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.

2. Phạm tội chiếm giữ tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng trở lên hoặc cổ vật, vật có giá trị lịch sử, văn hoá có giá trị đặc biệt, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.

4. Theo như điều phân tích ở trên, bên bạn không đơn phương chấm dứt hợp đồng nên số tiền cọc bên chủ nhà sẽ không có quyền yêu cầu được hưởng, bạn sẽ không bị mất cọc. Nếu như trong hợp đồng không quy định về việc "đặt cọc 500,000,000đ tiền san lấp mới cho lấy máy móc" thì bên cho thuê nhà không được đòi thêm số tiền này và bên bạn không có nghĩa vụ đặt cọc thêm 500.000.000đ. Nếu bên cho thuê không giao trả tài sản cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Hiện nay, việc bạn và bên cho thuê đang làm là tiến hành thanh lý hợp đồng, hai bên thanh toán cho nhau những khoản nợ còn thiếu và bàn giao lại nhà mà thôi. Hai bên vẫn phải tiến hành trên cơ sở tuân thủ hợp đồng và pháp luật, không được vi phạm các quyền khác của nhau.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm nội dung: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn ?

6. Đơn phương huỷ hợp đồng thuê nhà

Kính gửi phòng Luật Minh Khuê! Tôi thuê 1 nhà nguyên căn để dạy anh ngữ, thời hạn hợp đồng là 1 năm ( từ tháng 05/2015 đến tháng 6/2016), cho đến nay là được 4 tháng. Nhưng do vấn đề tâm linh, tôi không thể tiếp tục hoạt động tại ngôi nhà ấy nên có báo với chủ nhà xin huỷ hợp đồng ( báo trước 1 tháng), giá trị thuê mỗi tháng là 10,000,000/ tháng, tiền cọc là 10,000,000đ, nay tôi chấp nhận mất cọc để được huỷ hợp đồng, nhưng bên cho thuê không đồng ý. Hợp đồng 2 bên có công chứng của Huyện.
Vậy xin cho hỏi, tôi có được đơn phương huỷ hợp đồng hay không và thiệt hại ra sao ạ ? Cảm ơn luật sư!

 Đơn phương huỷ hợp đồng thuê nhà

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Điều 426 của Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

...

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

Căn cứ vào quy định tại Điều 426 nêu trên và theo quy định tại khoản 2 Điều 498 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà phải báo cho bên cho thuê trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.

Do vậy, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật Dân sự thì thì bên thuê nhà sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên cho thuê.

Tuy nhiên, trường hợp mà bạn nêu không thuộc một trong ba trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 498, do vậy, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê theo quy định tại khoản 4 Điều 426.

2. Về hành vi chiếm giữ tài sản của bạn

Theo quy định của pháp luật, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bạn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ với bên cho thuê khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp không thống nhất được việc giải quyết hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Bên cho thuê không có quyền chiếm giữ tài sản của bạn. Do bạn không nêu rõ hành vi của bên cho thuê, cho nên chúng tôi chỉ xin nêu ra quy định của Bộ luật Hình sự hiện hành về tội cưỡng đoạt tài sản để bạn tham khảo, đối chiếu và xác định hành vi của bên cho thuê, cụ thể:

“Điều 135. Tội cưỡng đoạt tài sản

1. Người nào đe doạ sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.

...

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản”

Như vậy theo quy định của điều luật trên đây quý khách có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà phải báo cho bên cho thuê trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.

Do vậy, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật Dân sự thì thì bên thuê nhà sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên cho thuê

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh KHuê