Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung phân tích:

Tôi có một khu đất trên diện tích đất nhà tôi , trước kia ông cố tôi có cho một người ngoài dựng một căn nhà tạm để ở tạm với một phần diện tích nhỏ nhưng đã bỏ đi cách đây 25 năm. Năm 1991, căn nhà tạm đó đã bị mục nát nên đã được dỡ bỏ. Đến thời điểm hiện tại thì người đó quay về đòi phần diện tích đất đó và nhà tôi và người đó đang trong thời gian tranh chấp.Trong thời gian này, nhà tôi cũ và sắp sập, tôi có thể xây dựng nhà trên phần diện tích đất không tranh chấp của khu đất đó không?
Xin hỏi LS : Đất tôi tranh chấp trong thân tộc từ năm 1990 đến nay chưa giải quyết xong mà bây giờ nhà tranh tôi sắp dập nên tôi muôn sửa lại nhà tiền chế. Tôi vào Ủy ban nhân dân Phường nơi cư trú để tư vấn hỏi cách thức sửa nhà , họ nói họ không dám kí duyệt theo yêu cầu của tôi. Tôi xin hỏi LS trường hợp của tôi có sửa nhà tiền chế được không ?

 Về nguyên tắc, đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai. Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

Cho cháu hỏi một trường hợp :Ông ngoại cháu có một mảnh đất được thừa hưởng từ các cụ để lại cùng với căn nhà nhỏ nay theo thời gian căn nhà đã mục nát và ông bà cháu đã sửa lại và ở được một thời gian .Sau đó ông bà cháu không muốn ở và bán đi thì người em trai của ông ngoại cháu muốn cấm và không cho bán bắt để làm nhà thờ tổ. Nhưg ông cháu không nghe và vẫn tiếp tục bán vì căn nhà đó đứng tên ông ngoại cháu ở sổ đỏ.Và giờ ông em trai ông cháu lại khởi kiện ông ngoại cháu.Vậy xin bên mình tư vấn cho trường hợp gia đình nhà cháu. Cháu xin cảm ơn.

Trong trường hợp này Anh/Chị không có nói rõ thời điểm Các cụ của Anh/Chị chết, và chết có để lại di chúc không nên Luật Minh Khuê không thể tư vấn cụ thể cho Anh/Chị được về tình huống cụ thể này. Nhưng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định "Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật" vì vậy nếu em trai của ông ngoại Anh/Chị có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định của pháp luật hoặc theo di chúc của Cụ Anh/Chị để lại thì hoàn toàn có quyền khởi kiện đòi lại di sản thừa kế của Cụ Anh/Chị nếu vẫn còn thời hiệu thừa kế.

Về thời hạn khởi kiện được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 623. Thời hiệu thừa kế 

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Gia đình chúng tôi có phần đất lưu không sử dụng được 30 năm ở trước cổng nhà khoảng 6m vuông ,đến cuối năm 2015 thì giá đình kế bên có tranh chấp đòi quyền sử dụng . Vậy Xin luật sư tư vấn cho gia đình chúng tôi có được quyền sử dụng không?

Thứ nhất, chưa có văn bản nào quy định về khái niệm “Đất lưu không”. Trên thực tế thì phần đất này trong quy hoạch nằm trong phần hành lang giao thông, công trình công cộng. 

Thứ hai, Khi Nhà nước chưa sử dụng đến phần đất này thì bạn được phép tạm thời sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận cho phần đất này, và khi Nhà nước thu hồi thì phần đất này không được đền bù. 

Thứ ba, đất này là "đất lưu không" nên không được cấp giấy chứng nhận cho cá nhân, hay gia đình nên khi có tranh chấp thì hai gia đình nên thỏa thuận về việc sử dụng phần đất này hợp lý.

Thưa luật Minh Khuê. Tôi cần quý công ty tư vấn cho trường hợp của tôi. Tôi muốn mua một lô đất khoảng 50m2. Tuy nhiên chủ nhà có rất nhiều lô cắt ra bán. Chủ nhà bảo tôi là sẽ cắt một phần đất để làm đường. Tôi muốn hỏi là phần diện tích đường đó có được nhà nứơc công nhận là đường hay không. Hay vẫn thuộc sở hữu của chủ nhà. Hai là để không xảy ra tranh chấp phần đường đó ngày sau tôi cần phải làm gì. Kính mong quý công ty tư vấn giúp tôi. Trân trọng cảm ơn!

 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy khi bất động sản được chia thành niều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định. Và về nguyên tắc phần đất này vẫn thuộc sở hữu của Chủ sở hữu có đất.

Trước đây anh A có ý định mua mảnh đất của tôi để xây nhà ở cho mình. Giao dịch thì chỉ qua miệng. Trong quá trình xây dựng anh A không đủ tiền xây tiếp và không có tiền thanh toán đất. Vì vậy dẫn tới cãi vã. Anh A bỏ dở trong khi nhà chưa hoàn thiện. Thời gian 2 năm sau do 2 bên cãi vã. Tôi cho con gái hoàn thiện ngôi nhà và sử dụng luôn. Nay anh A quay lại và tranh chấp với tôi. Tôi muốn hỏi việc này sử lý thế nào ? Rất mong nhận được sự giúp đỡ. Xin chân thành cảm ơn

Luật đất đai năm 2013 có quy định tại Khoản 3, Điều 167 Như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Và được hướng dẫn thi hành ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. 

Như vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được viết bằng văn bản và phải được công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Vì vậy việc gia đình Anh/Chị bán đất cho A chỉ bằng hợp đồng miệng là vô hiện, còn về việc A xây nhà trên đất thì gia đình Anh/Chị nên thỏa thuận với A về chi phí xây dựng phát sinh.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

 Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

 Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - công ty luật Minh Khuê.