1. Tranh chấp phát sinh do đổi nhà đất và chi phí cho vụ kiện về tranh chấp nhà đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một số vấn đề mong các luật sư giải đáp giúp tôi: Năm 1996 bố tôi mất đi để lại tài sản là ngôi nhà với diện tích khoảng 370 m2 và mảnh vườn với diện tích 1.200m2 cho vợ và 2 con. Gia đình tôi đã bàn bạc đổi nhà tôi với nhà bác A,căn nhà này có diện tích 103 m2 ở mặt đường Đấu Mã ( có giấy xác nhận của chính quyền xã chia đất cho bác A).

Năm 1996 bố tôi mất đi để lại tài sản là ngôi nhà với diện tích khoảng 370 m2 và mảnh vườn với diện tích 1.200m2 cho vợ và 2 con. Gia đình tôi đã bàn bạc đổi nhà tôi với nhà bác A,căn nhà này có diện tích 103 m2 ở mặt đường Đấu Mã ( có giấy xác nhận của chính quyền xã chia đất cho bác A). Việc đổi nhà này chỉ có người làm chứng chứ không có giấy tờ gì vì cả 2 mảnh đất này cùng không sổ đỏ và đều do ông cha để lại,hoàn toàn không phải do mua bán. Năm 1999 bác A và bác B là anh trai của bố tôi làm 2 sổ đỏ cho nhà và vườn.

Sổ đỏ thứ nhất đứng tên bác A gồm ngôi nhà với diện tích 370m2 và 600m2 diện tích vườn. Sổ đỏ thứ 2 đứng tên bác B là 600 m2 mảnh vườn còn lại. Năm 2009 gia đình tôi muốn xây nhà nên đã nộp giấy tờ lên UBND phường Vũ Ninh để làm sổ đỏ cho mảnh đất đang ở hiện thời tại đường Đấu Mã thì bác A ( ở tại nhà cũ của gia đình tôi) đã nộp đơn lên phường với lý do chỉ cho gia đình tôi mượn nhà ở nhờ chứ đất không phải của gia đình tôi. Vì là đất tranh chấp nên UBND phường Vũ Ninh đã không làm sổ đỏ cho gia đình tôi. Gần đây mẹ tôi có đề nghị bác A rút đơn về để gia đình tôi làm sổ đỏ thì bác A không đồng ý và muốn đổi lại nhà,gia đình tôi sẽ về nhà cũ trong ngõ sâu. Nhưng bác chỉ trả lại nhà chứ sẽ không trả 1 phần vườn nào cả. Vì thế nên gia đình tôi đã không đồng ý việc đổi lại nhà. Bác B là anh cả trong nhà đã nói từ mặt gia đình tôi và dọa đánh mẹ tôi. Hiện tại gia đình tôi rất bức bách về chỗ ở nhưng do không có sổ đỏ và bị quấy nhiễu nên chưa xây dựng được. Tôi muốn hỏi là bây giờ gia đình tôi muốn kiện ra tòa thì có cơ hội thắng kiện không vì hòa giải ở địa phương chắc chắn sẽ không được. Và chi phí cho vụ kiện này là khoảng bao nhiêu?

Người viết: H.Q

>> Luật sư tư vấn dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Về vấn đề đổi nhà, Luật đất đai năm 2013 có quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở như sau:

"Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014)

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này."

Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với căn nhà là từ thời điểm gia đình bạn và gia đình bác A tiến hành bàn giao nhà. Việc chuyển quyền sở hữu nhà không đồng thời với việc chuyển quyền sử dụng đất, vì việc chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được cơ quan nhà nước xác nhận. Về phần đất của gia đình bác A đã có giấy chia đất của UBND xã, việc đổi đất lại không được lập thành văn bản có công chứng nên thực tế bác A vẫn có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó(theo điểm a khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013). Còn về phần đất gia đình bạn đã đổi, do phần đất của gia đình bạn trước khi đổi cũng không có giấy tờ gì và tại thời điểm bác A làm sổ đỏ đất không có tranh chấp nên việc bác A làm sổ đỏ được là có căn cứ pháp luật. Vì vậy, việc đòi lại đất của bạn không khả thi. Bạn nên thỏa thuận và nếu thỏa thuận được bạn tiến hành lập thành văn bản cũng như làm các thủ tục cho phần đất đó.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết việc tranh chấp đất lâm nghiệp bị lấn chiếm đã hòa giải nhiều lần không thành ?

2. Tranh chấp đất giáp ranh giải quyết như thế nào ?

Kính gửi luật minh khuê, Cụ thể sự việc mình cần tư vấn như sau: vào năm 2001 bà nội của tôi có bán cho ông a miếng đất 8x14m tách từ thửa đất của gia đình bằng hợp đồng viết tay, ngay tại thời điểm này ông a được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng(qsdđ) đất đúng 8x14m đến năm 2007 bà nội tôi mới làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên giấy chứng nhận đã được cấp của bà nội tôi thể hiện là đất của ông a chỉ còn 8x13,5 (không hiểu là do yêu cầu về trích đo thế nào về mặt địa chính) tại thời điểm này ông a cũng không có phản đến năm 2011 ông a làm lại qsdđ mới và đã được cấp thì trên đây thể hiện 8x13,5. Hiện nay, ông a xây dựng lấn chiếm qua phần đất của bà nội tôi nên gia đình tôi yêu cầu địa phương giải quyết khi hòa giải ông a yêu cầu gia đình tôi phải trả lại 0. 5m của ông a để đủ 14m.
Vậy yêu cầu của ông a có cơ sở hay không và nếu khởi kiện ra tòa thì sẽ dựa trên qsdđ của ông a được cấp năm 2001 hay là qsdđ được cấp năm 2011.
- Huỳnh Phùng Ngọc

3. Tranh chấp đất trồng rừng theo quy định của luật đất đai ?

Mong luật sư tư vấn giúp tôi: tôi có 8 ha đất trồng rừng được nhà nước cấp, có bìa đất trồng rừng nhưng khoảng 10 năm nay gia đình tôi không sử dụng, có gia đình họ dựng nhà tạm ở gần diện tích đất rừng nhà tôi và họ đã canh tác trồng keo trên mảnh đất đó. Giờ gia đình tôi yêu cầu họ trả lại cho gia đình tôi nhưng họ không trả. Hiện gia đình đã gửi đơn khiếu kiện tranh chấp đến ubnd phường. Vậy luật sư cho tôi biết theo luật đất đai thì họ có vi phạm điều khoản nào không ?
- Phạm Thị Thu Hà

4. Tranh chấp đất làm đơn ra chính quyền hay tòa án ?

Ba tôi có 7 người con. Có 3 người con riêng nhưng kg có nằm trong hộ khẩu. Còn lại 4 người con có cùng hộ khẩu với ba. Hiện tại tôu là con riêng vậy tôi có đc quyền thừa hưởng đất do ba chia lại. Còn nếu kg chia. Tôi có thể làm đơn nhờ chính quyền giải quyết như vậy tôi có đc thắng hay kg.
- Phạm Chí Bình

5. Làm sao để tranh chấp nhà đất với ngân hàng ?

Xin chào Công ty luật Minh Khuê, hàng xóm của tôi là ông H (72 tuổi). Năm 2008, ông có thế chấp căn nhà của ông cho bà S ở cùng xóm để vay 400 triệu làm ăn. Trong thời gian vay ông H vẫn thanh toán tiền gốc, lãi cho bà S đầy đủ. Nhưng trong năm 2008 bà S đã tự giả mạo hồ sơ công chứng với nội dung ông H đồng ý bán căn nhà đó cho bà S (ông H không hề biết và cơ quan điều tra công an đã xác thực chữ ký trên hồ sơ công chứng không phải của ông H).

Sau đó bà S đã thế chấp căn nhà đó cho ngân hàng X 800 triệu. Đến cuối năm 2008 bà S bị khởi tố hình sự vì đã làm nhiều trường hợp tương tự với 18 năm tù. Tuy nhiên đến tháng 6 năm 2016 thì ngân hàng X thông báo tổng tiền nợ và lãi của nhà ông H lên đến 2,6 tỷ đồng và chuyển qua tòa án. Và trong tháng 8 năm 2016 ngân hàng X đã yêu cầu thẩm định tài sản với căn nhà của ông H và yêu cầu ông H thanh toán số tiền hơn 2,6 tỷ đồng hoặc sẽ phát mãi căn nhà. Có những điều làm tôi cực kỳ thắc mắc:

1. Ông H cầm cố nhà cho bà S nhưng vẫn thanh toán các khoản nợ và lãi đầy đủ thì bà S không có quyền cầm sổ đỏ của ông H đi vay/thế chấp hoặc mua/bán. Điều này có vi phạm luật đất đai nào hay không?

2. Việc bà S giả mạo hồ sơ công chứng để sang tên từ ông H sang bà S thì công chứng viên này đã mất. (đã được công an xác nhận). Sự vô trách nhiệm của văn phòng công chứng cũng như công chứng viên khi làm hồ sơ dẫn đến sự việc này. Nhưng cơ quan điều tra vẫn không xem xét đến yếu tố này.

3. Ngân hàng X vẫn khăng khăng nói căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của bà S và bà S đã thế chấp căn nhà này nên ngân hàng tịch thu phát mãi. (dù hồ sơ công chứng là giả như tôi nói ở trên).

Xin công ty luật Minh Khuê tư vấn và hướng dẫn tôi về vụ việc này. Chân thành cảm ơn công ty luật Minh Khuê!

Xin tư vấn về tranh chấp với ngân hàng ?

Luật sư tư vấn dân sự trực tuyến, Gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1 - Ông H cầm cố nhà cho bà S nhưng vẫn thanh toán các khoản nợ và lãi đầy đủ thì bà S không có quyền cầm sổ đỏ của ông H đi vay/thế chấp hoặc mua/bán. Điều này có vi phạm luật đất đai nào hay không?

Cầm cố tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến, được quy định trongBộ luật Dân sự 2005 như sau:

Điều 326. Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều 332. Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố tài sản

Bên nhận cầm cố tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố;

2. Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố; không được đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác;

3. Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu không được bên cầm cố đồng ý;

4. Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Như vậy, bà S không có quyền đem tài sản của ông H đi thế chấp tại ngân hàng. Hợp đồng thế chấp này giữa bà S và ngân hàng đương nhiên vô hiệu theo điều 128 Bộ luật Dân sự do vi phạm điều cấm của pháp luật.

2 - Việc bà S giả mạo hồ sơ công chứng để sang tên từ ông H sang bà S thì công chứng viên này đã mất. (đã được công an xác nhận). Sự vô trách nhiệm của văn phòng công chứng cũng như công chứng viên khi làm hồ sơ dẫn đến sự việc này. Nhưng cơ quan điều tra vẫn không xem xét đến yếu tố này.

Luật Công chứng 2014 quy định:

Điều 7. Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Nghiêm cấm công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện các hành vi sau đây:

b) Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác;

Điều 33. Nghĩa vụ của tổ chức hành nghề công chứng

5. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên của tổ chức mình theo quy định tại Điều 37 của Luật này và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 38 của Luật này.

Điều 38. Bồi thường, bồi hoàn trong hoạt động công chứng

1. Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.

2. Công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Điều 71. Xử lý vi phạm đối với công chứng viên

Công chứng viên vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 72. Xử lý vi phạm đối với tổ chức hành nghề công chứng

Tổ chức hành nghề công chứng vi phạm quy định của Luật này thì bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, văn phòng công chứng cũng phải chịu trách nhiệm đối với hậu quả do hành vi của công chứng viên gây ra mặc dù công chứng viên này đã chết.

3 - Ngân hàng X vẫn khăng khăng nói căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của bà S và bà S đã thế chấp căn nhà này nên ngân hàng tịch thu phát mãi. (dù hồ sơ công chứng là giả như tôi nói ở trên).

Hợp đồng thế chấp giữa bà S và ngân hàng X với đối tượng là quyền sử dụng đất của ông H là vô hiệu. Vì vậy, ngân hàng X không có quyền cũng như không có căn cứ tịch thu phát mãi hay yêu cầu ông H trả nợ thay bà S.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn xử lý tranh chấp đất chưa có sổ đỏ và xây dựng trái phép trên đang đất tranh chấp ?

6. Giải quyết tranh chấp đất thừa tự ?

Xin hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất thừa tự ở từ năm 1989 xây nhà 2 tầng ăn ở ổn định có đóng thuế đất từ năm 1992 đến nay. Mảnh đất tổng diện tích 197m2 chia làm 2 phần 77m2 do nhà tôi xây nhà và sử dụng từ 1989 đến nay còn lại 120m2 của nhà cô họ tôi sử dụng,vậy không biết cô tôi làm thế nào làm được sổ đỏ. Năm 2013 cô ta đòi nhà tôi đang ở, đã hòa giải 3 lần ở Ủy ban nhân dân phường nhưng không thành và kiện ra tòa án. Trong khi đó gia đình tôi làm đơn lên UBND quận Đống Đa và có thông báo quyết định đã thanh tra và kết luận cấp sai sỏ đỏ và thu hồi cấp lại cho hai hộ nhưng bên cô tôi không nộp sổ đỏ lại mà kiện ra tòa án giải quyết .Năm 2016 Tòa án yêu cầu định giá để xử và bên Uỷ Ban nhân dân phường, Ủy ban nhân dân quận xuống cùng tòa án làm việc vậy việc tranh chấp này theo tính pháp lí Nhà nước Việt Nam sẽ được giải quyết như thế nào?
Xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Căn cứ khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại."

Như vậy bạn cần xem xét lại quá trình cấp sổ đỏ của gia đình mình vì về nguyên tắc cơ quan có thẩm quyền có quyền thu hội giấy chứng nhận đã cấp nếu đáp ứng điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất dai - Công ty luật Minh Khuê