1. Ký hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay có đúng quy định hay không?

Khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 quy định, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản điều 167 Luật đất đai 2013. Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được. Và để thực hiện đúng hình thức của hợp đồng bắt buộc bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 điều 117 bộ luật dân sự 2015 quy định: “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Như vậy, mọi giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất mà không tuân thủ về hình thức đều không phát sinh hiệu lực. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại Khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng dù bạn có thực hiện giao dịch bằng bất cứ hình thức nào cũng không thể bảo đảm quyền lợi cho bạn là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn được. Vì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không thể hoàn thành thủ tục mua bán, hợp đồng sẽ không được công chứng và như vậy quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo, sau này bạn muốn làm thủ đang kí biến động đất đai sang tên quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được.

2. Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ được quy định tại điều 9 thông tư 24/2014/TT- BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực

- Bản gốc sổ đỏ

- Giấy tờ tùy thân của bên bán: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

- Giấy tờ tùy thân của bên mua: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

- Tờ khai thực hiện nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân,…

Trong trường hợp người thực hiện thủ tục sang tên muốn sang tên thành một sổ riêng thì thay vì làm Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất sẽ làm Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người thực hiện thủ tục sang tên nộp 01 bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất.

3. Các loại chi phí cấp sổ đỏ

Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm một số chi phí cơ bản sau: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,…

3.1. Tiền sử dụng đất

Đối với mỗi trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có cách tính tiền sử dụng đất khác nhau.

- Trường hợp cấp sổ đỏ khi có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013:

+ Trường hợp đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Trường hợp chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định

- Trường hợp cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất được tính như sau:

+ Đối với đất ở sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 và không có hành vi vi phạm theo điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu có hành vi vi phạm thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

+ Đối với đất ở sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004 và không có hành vi vi phạm theo điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP phải nộp 50% tiền sử dụng đất, nếu có hành vi vi phạm thì nộp 100% tiền sử dụng đất.

+ Đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004.

Sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh nộp tiền để sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 và có giấy tờ chứng minh nộp tiền để được sử dụng đất thì nộp tiền sử dụng đất như sau: Nộp đúng theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu nộp thấp hơn quy định của Luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã nộp tiền sử dụng đất, phần còn lại phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất.

Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất thì nộp tiền sử dụng đất như sau: Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thì thu 40% tiền sử dụng đất. Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 thì thu 50% tiền sử dụng đất.

+ Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 thu tiền sử dụng đất như sau: Đối với đất sử dụng có nguồn gốc từ có hành vi vi phạm pháp luật đất đai theo quy định tại điều 22 nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở được quy định trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất

3.2. Lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được quy định tại điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Mức thu đối với nhà, đất là 0,5%.

3.3. Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức phí trên địa bàn dựa theo tình hình kinh tế, xã hội của từng địa phương tại mỗi thời kỳ.

3.4. Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bùi Thị Điệp – Chuyên viên tư vấn pháp luật Công ty Luật TNHH Minh Khuê