Xin cho em hỏi:

- Giấy tờ này có hợp lệ hợp pháp khi mua bán công chứng không ?

- Khi mua bán công chứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có bắt buộc tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu của gia đình này từ 18 tuổi trở lên phải ký tên trên HĐ mua bán? (Nếu là sổ hồng thì chỉ cần người đứng tên trên sổ hồng ký HĐ mua bán là được)- Nếu tụi em mua nhà này, thì sau khi ký HĐ mua bán công chứng thì phải làm những gì để được có sổ hồng theo hiện trạng bây giờ luôn và sang tên cho em luôn?

- Có trường hợp nào mà sổ đỏ không thể được đổi sang sổ hồng không? Vì nhà này thấy chủ bán hiện tại mua từ 2007 nhưng không hiểu vì lý do gì mà không đổi sổ hồng luôn từ đó đến nay, mặc dù đã có ghi nhận công trình xây dựng 1 lửng 2 lầu trên sổ đỏ đó. Mong luật sư hỗ trợ giúp em với ạ.

Em cám ơn nhiều. 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật dân sự của công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn giấy tờ khi mua nhà

Luật sư dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội 

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội 

Nội dung phân tích:

Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Điều 95, khoản 1 Luật đất đai quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Như vậy, ngôi nhà bạn muốn mua phải đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 (trong đó bao gồm điều kiện phải có giấy tờ theo đúng quy định của pháp luật). Về giấy tờ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là bắt buộc phải có và chủ nhà đó có thể đăng ký quyền sở hữu nhà hoặc không (chính vì vậy mà chủ sở hữu nhà mặc dù mua nhà từ năm 2007 nhưng vẫn chưa đăng ký tài sản gắn liền với đất, tức là chuyển sang sổ hồng). Nhưng nhà khi tiến hành giao dịch thì cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Do vậy, bạn cần phải đề nghị xem giấy tờ sở hữu hợp pháp về ngôi nhà như giấy tờ mua bán căn nhà đó với chủ sở hữu cũ; nếu không, cần yêu cầu chủ sở hữu nhà tiến hành thủ tục đăng ký nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( làm sổ hồng) sau đó mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.