Tuy nhiên qua phúc đáp, Luật sư đã trả lời cho Công ty NT nghiêng về trường hợp chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đã có quy định trong Luật kinh doanh bất động sản (chưa đúng với trường hợp chuyển nhượng lại "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của Công ty NT). Để Luật sư hiểu rõ hơn về vấn đề của Công ty NT cần Công ty Luật Minh khuê tư vấn giúp.

Công ty NT xin nêu lại vấn đề củ như sau: Theo tinh thần của Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sảnNghị định 71/2010/NĐ-CP thì Nhà nước đang quy định không cho phép các công ty kinh doanh bất động sản chuyển nhượng đất nền trong dự án (đất quy hoạch đô thị không được phép phân lô bán nền mà bắt buộc các chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được chuyển nhượng cho khách hàng, gọi là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai). Căn cứ khoản 4.7 điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ, có quy định:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng"

Công ty NT đã có văn bản gửi UBND tỉnh Đồng Nai, Bộ Xây dựng và đã được Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ có ý kiến giao cho UBND tỉnh Đồng Nai giải quyết theo thẩm quyền như quy định tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP. Dựa trên ý kiến của Văn phòng Chính phủ và theo đề xuất của Sở Xây dựng, UBND tỉnh đã có Văn bản gửi Sở Xây dựng, Sở Tài Nguyên Môi trường, UBND huyện NT (nơi có dự án đang xin phép phân lô bán nền) và Công ty NT, trong đó xác định rõ các vị trí phân lô (theo quy hoạch chi tiết 1/500) được phép bán nền. Cụ thể: những vị trí phân lô có mặt tiền đường nhỏ dưới 20m thì Công ty NT được phép bán nền cho khách hàng tự xây (được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất); Những vị trí phân lô có mặt tiền đường từ 20m trở lên, chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được chuyển nhượng "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", áp dụng theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Công ty NT đã đầu tư xây dựng hạ tầng theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, đã nộp tiền sử dụng đất, và đã phân lô tách sổ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng lô (sổ đỏ từng nền đất) đứng tên Công ty NT. Chủ đầu tư cũng đã thông báo trên báo, đài truyền hình địa phương thời gian thực hiện giao dịch mua bán và niêm iết thông tin sản phẩm trên sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định. Công ty CPĐT đã ký "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" với khách hàng đối với các vị trí đất nền được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm trong thời hạn 24 tháng, chia thành 10 đợt thanh toán. Khi khách hàng thanh toán đạt 95% giá trị hợp đồng (giá trị đất nền), hai bên sẽ cùng làm thủ tục sang tên chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên Công ty NT  sang tên khách hàng. Vấn đề Công ty NT  muốn nhờ Công ty Tư vấn Luật minh Khuê tư vấn như sau: Khách hàng B đã ký hợp đồng chuyển nhượng (mua) quyền sử dụng đất với Công ty NT (bên A) một lô đất có vị trí thuộc diện được phép bán nền, khách hàng tự xây nhà (thủ tục mua bán qua sàn giao dịch, có giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn bất động sản đúng quy định). Khách hàng B đã thanh toán cho chủ đầu tư A đến đợt thứ hai (đạt 30% giá trị nền đất), nay khách hàng muốn sang nhượng lại hợp đồng này (hợp đồng nhận chuyển nhượng đất nền trả chậm nêu trên) cho bên thứ ba là bên C để bên C tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng (bên C nhận tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần còn lại của hợp đồng trả chậm cho Bên A). Các bên đã ra Văn phòng Công chứng huyện NT để làm thủ tục chuyển nhượng lại "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" (bên B và C ký văn bản chuyển nhượng lại hợp đồng nêu trên, thực hiện công chứng, nộp thuế để chủ đầu tư A xác nhận vào "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên", tương tự như thủ tục chuyển nhượng "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai"). Nhưng Văn phòng công chứng trả lời trường hợp này không công chứng được, chỉ khi nào bên A sang tên giấy chứng nhận qua cho khách hàng B xong thì mới công chứng chuyển nhượng cho bên C được.

Công ty NT muốn hỏi Công ty Tư vấn luật Minh Khuê, tư vấn giúp:

- Văn phòng công chứng trả lời như vậy có đúng không. Vì sao trường hợp "hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" (diện bắt buộc phải xây nhà xong mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì được phép chuyển nhượng lại hợp đồng. Trong khi "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" (cho phép giao dịch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bắt buộc phải có nhà, gọi nôm na là sổ đỏ) lại không được chuyển nhượng lại "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" cho bên c tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, thanh toán trả chậm cho bên A. Rất mong nhận được sự tư vấn của Công ty Tư vấn luật Minh Khuê.

Trân trọng!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đaicông ty luật Minh Khuê.

Tư vấn chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty CPĐT Nhơn Trạch?

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Bộ luật Dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn:

Theo quy định tại điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:
"Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;
2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này."

Theo điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo những thông tin mà Công ty NT (bên A) cung cấp thì Công ty đã ký "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" với khách hàng (bên B) đối với các vị trí đất nền được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm trong thời hạn 24 tháng, chia thành 10 đợt thanh toán. Khi khách hàng thanh toán đạt 95% giá trị hợp đồng (giá trị đất nền), hai bên sẽ cùng làm thủ tục sang tên chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên Công ty NT sang tên khách hàng. Với trường hợp bên khách hàng B đã thanh toán cho chủ đầu tư A đến đợt thứ hai và đạt 30% giá trị nền đất, khách hàng muốn sang nhượng lại hợp đồng này (hợp đồng nhận chuyển nhượng đất nền trả chậm nêu trên) cho bên thứ ba là bên C để bên C tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thì khi công chứng hợp đồng, Văn phòng công chứng trả lời trường hợp này không công chứng được hoàn toàn theo đúng quy định của pháp luật vì rõ ràng bên B chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên của Luật đất đai. Do đó bên B sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với lô đất đó. Vì đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể áp dụng theo thủ tục như việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được. Để bên C có thể mua lô đất đó thì bên B và bên C có thể thỏa thuận làm một hợp đồng chuyển giao nghĩa vụ trả chậm đối với lô đất đó cho bên A chứ không phải hợp đồng chuyển giao "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Điều 315, 316 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 315. Chuyển giao nghĩa vụ dân sự

1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ dân sự cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.

2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ.

Điều 316. Hình thức chuyển giao nghĩa vụ dân sự  

1. Việc chuyển giao nghĩa vụ dân sự được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng lời nói.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định việc chuyển giao nghĩa vụ phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài luật sư tư vấn 1900.6162 . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất Đai - Công ty luật MInh Khuê