Hai bên thống nhất sau một năm anh H không trả nợ được thì anh H mất nhà và tài sản, sau một năm anh H trả nợ cho bạn số tiền trên và làm giấy tờ viết tay chuộc lại tài sản có mời người làm chứng. Sau đó anh H làm giấy viết tay bán lại nhà cho tôi, bạn anh H làm chứng, ba bên thống nhất trao tiền và kí giấy biên nhận. Nhưng vì không đủ tiền, tôi và bạn anh H mỗi người bỏ ra một nửa số tiền để mua mảnh đất và tài sản trên. Sau đó một tháng bạn anh H lấy giấy tờ chuyển nhượng cũ đi sang tên toàn bộ tài sản và quyền  sở hữu đất về tên của mình. Nay tôi yêu cầu bạn  anh H trả tôi một nửa số tài sản trên nhưng bạn anh H không kí giấy tờ mua chung. Vì thế tôi không thể làm được thủ tục để đăng kí quyền sở hữu tài sản của mình. Vậy xin hỏi Quý Luật sư tôi phải làm gì để lấy lại tài sản của mình ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: LongHien

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900 6162

Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí ?

Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, vấn đề của bạn, Luật Minh Khuê xin được trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:  

Luật dân sự 2005

Luật đất đai 2013

Luật công chứng 2014

Luật hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009.

2. Nội dung tư vấn:

Theo các thông tin bạn cung cấp thì xét các giao dịch đã xảy ra như sau:

- Thứ nhất, giao dịch của anh H vay tiền của bạn anh H (gọi là anh A) để trả nợ ngân hàng và không có văn bản nào xác nhận về giao dịch vay tiền này.Theo quy định tại mục 4, phần III, CHƯƠNG XVIII Bộ Luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng vay tài sản thì không quy định về hình thức của hợp đồng, theo đó hợp đồng vay tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng hành vi hoặc bằng văn bản. Như vậy, giao dịch vay tiền này dù chỉ được thực hiện bằng hành vi thì vẫn có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên anh A yêu cầu anh H phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để đảm bảo cho giao dịch vay tiền giữa 2 bên là không đúng bản chất của hợp đồng chuyển nhượng này.

Nếu anh A muốn đảm bảo cho giao dịch vay tiền này thì anh A có thể lập hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng đặt cọc bằng số tiền anh A đã đưa cho anh H nếu anh A muốn anh H chuyển nhượng cho mình mảnh đất trên.

- Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng đất của anh H cho bạn, theo thông tin bạn cung cấp thì sau khi anh H trả được nợ cho anh A và đã làm giấy tờ viết tay lấy lại mảnh đất trên theo hợp đồng chuyển nhượng cho anh H tại thời điểm vay tiền. Sau đó, anh H lập hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất đó cho bạn và anh A (do bạn không đủ tiền để mua toàn bộ diện tích đất trên). Tuy nhiên bạn không cung cấp thông tin các hợp đồng chuyển nhượng này đã được công chứng hay chứng thực chưa? Như vậy, xét các trường hợp có thể xảy ra như sau:

+ Trường hợp 1: Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất mà anh H và anh A lập từ thời điểm anh H vay tiền của anh A đã được công chứng thì từ thời điểm đó hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, nếu anh H chỉ làm giấy tờ viết tay xin lấy lại tài sản mà không làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng theo Điều 51 Luật công chứng 2014 thì việc hủy bỏ này không có hiệu lực. Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H và anh A lập tại thời điểm vay tiền vẫn có hiệu lực pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng anh H lập sau đó để chuyển nhượng cho bạn là không có hiệu lực pháp luật dù có được công chứng hay không, trừ trường hợp anh H khởi kiện ra Tòa án yêu cầu xem xét mục đích và nội dung của hợp đồng vay tiền và hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất cho anh A tại thời điểm vay tiền.

+ Trường hợp 2: Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H và anh A tại thời điểm vay tiền không có công chứng hoặc chứng thực, anh H và anh A đã làm văn bản thỏa thuận về việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hợp đồng đó không có hiệu lực pháp luật khi vi phạm theo quy định tại khoản 2, Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo đó, anh H hoàn toàn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn sau khi thỏa thuận với anh A. Và hợp đồng chuyển nhượng này cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định trên.

Thứ ba, xét về hành vi anh H tự ý lấy giấy tờ chuyển nhượng cũ để đi làm thủ tục sang tên. Như vây, rõ ràng anh A đã biết việc anh H đã làm hợp đồng chuyển nhượng cho bạn và có thỏa thuận mua chung với bạn nhưng không ký vào hợp đồng chuyển nhượng thì có thể xem như bạn vay tiền của anh A để thực hiện hợp đồng đó nhưng anh A vẫn tiến hành làm thủ tục sang tên đất và các tài sản trên đất. Xét thấy, anh A có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung 2009  "Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác" thì anh A có hành vi gian dối để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên phần diện tích đất này nhằm hợp thức hóa mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của anh A. Bạn hoàn toàn có căn cứ để tố cáo ra cơ quan công an dựa trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà anh H đã chuyển nhượng cho bạn và kèm theo văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng giữa anh H và anh A (bạn có thể yêu cầu anh A cung cấp và làm chứng). Nếu anh H cố tình che dấu cho hành vi của anh A thì bạn có thể tố cáo anh H với tội che dấu tội phạm theo Điều 21 Bộ luật hình sự 1999 hoặc đồng phạm về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 20 bộ luật hình sự 1999 tùy vào việc anh H và anh A có sự liên kết, thống nhất ý  chí với nhau hay không trong sự việc này.

Theo các căn cứ đó, cơ quan công an sẽ tiến hành điều tra sự việc của bạn hoặc bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có đất yêu cầu giải quyết tranh chấp đất theo hợp đồng chuyển nhượng mà anh H đã chuyển nhượng cho bạn để Tòa án xem xét tính pháp lý của các giao dịch và các hợp đồng trong vụ án của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê