Lời lãi hàng tháng em thưc hiện đầy đủ và đem tiền ra chuộc lai quyền sử dụng đất, Thì người nầy không cho chuộc, và yêu cầu em phải trả với phí rất cao khác với lời giao kết, em không chấp nhận. Sau mấy tháng họ lên địa phương em xin chuyển quyền nhà đất, lại có giấy nhận tiền nhà đất có ghi đầy đủ thông tin, có cả chữ ký và dấu lăn tay, nhưng không hợp theo con số đã ghi trông hợp đồng. Chẳng hạn như giấy nhận tiền là 4 trăm triệu, hợp đồng chuyển nhượng là 3 trăm triệu, nhưng trong điều khoảng hợp đồng chỉ có 3 trăm triệu. Đã trải qua hai lần xét sử sơ thẩm và phúc thẩm, tòa sơ thẩm bắt em trả hơn 1 tỉ, tòa phúc thẩm bắt em trả hơn 5 trăm triệu, lãi suất qua mấy chục tháng. Thưa luật sư mặt dù đã có văn bản lời khai của người cho vay thừa nhận là vay, cả hai tòa điều hủy hợp đồng chuyển nhượng . Lúc em làm hợp đồng chuyển nhượng, thì họ trả đầy đủ cho em qua 4 giấy nợ. là con số 3 trăm theo hợp đồng. còn giấy nhận tiền nhà đất 4 trăm. có chữ ký của em, thưa luật sư là do trong quá trình giao dịch nhiều lần nhiều nơi, họ chèn lấn để cho em ký khống rồi sau đó họ điền đầy đủ nội dung vô. thưa luật sư mặc dù tòa chấp nhận đây là việc vay mượn. tại sau không bắt em phải trả theo số tiền vay mượn là 3 trăm, mà lại bắt em phải trả theo con số 4 trăm còn công thêm lãi của mấy chục tháng, (từ một tờ giấy đơn phương ) người mà thực hiện hợp đồng với em chính là người chưa bao giờ có đưa cho em bất cứ một đồng nào cả! chính là giấy 4 trăm triệu này, do họ tiểu xảo mà cómem đã từng chứng minh cho tòa thấy, 3 trăm triệu đã có nhà và đất. không có thỏa thuât hay phát sinh gì cả. còn họ thì khai : thấy có nhà nên thêm một trăm triệu.trong khi đó không có bất cứ một thỏa thuật nào cả.trái hoàn toàn với điều khoảng của hợp đồng. Thưa luật sư! Tôi quá bức xúc không biết phải làm sao ? 

Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn đòi lại quyền sử dụng đất khi đã chuyển nhượng?

Luậtsư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005. 

Luật nhà ở 2014 

Luật công chứng 2014 

Nội dung trả lời:

Chào bạn, vì thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ một số điểm quan trọng như sau:

Thứ nhất, khi vay tiền, hợp đồng vay tiền giữa bạn và những người đó có phải là hợp đồng thế chấp (bằng quyền sử dụng đất) hay không, và khi làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bạn và những người cho bạn vay tiền có thỏa thuận khác (như sử dụng nhà đất để thế chấp hay gán nợ) hay không?

Thứ hai, việc tòa án xét xử là vụ việc bạn vay tiền hay bao gồm cả việc bạn muốn đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng

 Qua những điều bạn kể, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn một số thông tin cũng như các ý kiến để bạn đối chiếu, tham khảo như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng vay tiền của bạn là hợp đồng thế chấp tài sản.

Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định Hợp đồng thế chấp nhà ở phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này như sau:

"2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng".

Điều 5 luật công chứng 2014 quy định:

"1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch."

Như vậy, sau khi có văn bản công chứng Hợp đồng thì cả hai bên có quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định của pháp luật. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp còn được quy định tại Bộ luật dân sự như sau:

- Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây (Ðiều 348 Bộ luật dân sự):

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này.

- Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây (Điều 349 Bộ luật dân sự):

1. Ðược khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận;

2. Ðược đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

3. Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

4. Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Ðược cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

- Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây (Điều 350 Bộ luật dân sự):

1. Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;

2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.

- Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây (Điều 351 Bộ luật dân sự):

1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Ðiều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Ðược xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Ðiều 355 hoặc khoản 3 Ðiều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.

Do đó, trong trường hợp này, khi chấm dứt thế chấp theo thỏa thuận của 2 bên, bên nhận thế chấp phải hoàn trả cho bạn giấy tờ thế chấp (quyền sử dụng đất) theo đúng như thỏa thuận.

Trường hợp 2: Hợp đồng vay tiền của bạn không phải là hợp đồng thế chấp tài sản. 

Trong trường hợp này, việc bạn vay tiền và việc bạn ký hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất là hai vụ việc khác nhau.

Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định như sau:

Theo quy định của pháp luật hiện hành (Điều 439 Bộ luật dân sự 2005), khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đã có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng đã hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định (được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bên chuyển nhượng không có quyền đòi lại quyền sử dụng mảnh đất đó, trừ các trường hợp sau đây:

1.  Bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho người cho vay là hợp đồng vô hiệu.

* Các trường hợp giao dịch vô hiệu:

- Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự).

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự).

* Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 137 Bộ luật Dân sự): Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, nếu chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, người cho vay phải trả lại bạn quyền sử dụng đất đã nhận.

Về việc vay tài sản, Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên như sau:

"Điều 472. Quyền sở hữu đối với tài sản vay

Bên vay trở thành chủ sở hữu tài sản vay kể từ thời điểm nhận tài sản đó.

Điều 473. Nghĩa vụ của bên cho vay

Bên cho vay có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao tài sản cho bên vay đầy đủ, đúng chất lượng, số lượng vào thời điểm và địa điểm đã thoả thuận;

2. Bồi thường thiệt hại cho bên vay, nếu bên cho vay biết tài sản không bảo đảm chất lượng mà không báo cho bên vay biết, trừ trường hợp bên vay biết mà vẫn nhận tài sản đó;

3. Không được yêu cầu bên vay trả lại tài sản trước thời hạn, trừ trường hợp quy định tại Điều 478 của Bộ luật này.

Điều 474. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay

1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.

3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.

5. Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ."

Như vậy, bạn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ khi vay tài sản theo thỏa thuận và theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ.