Tôi đã ở đây được nửa năm. Trong hợp đồng có ghi chúng tôi được phép ở 2 xe nhưng trước chúng tôi vẫn để trong nhà là 4 xe. Bây giờ, chủ nhà đề nghị tôi phải đóng thêm phí 100k/1 chiếc nếu không phải dẫn xe ra ngoài (giá thu thêm này không có thêm hợp đồng). Ngoài ra còn rất nhiều chuyện bức xúc, bây giờ chúng tôi thống nhất muốn chuyển phòng. Nếu như vậy chúng tôi có cách nào hủy bỏ hợp đồng đơn phương mà không bị mất tiền cọc không? Hợp đồng được lập thành hai bản chỉ có chữ ký của đại diện phòng tôi và bên cho thuê mà không có bất kỳ công chứng, chứng thực hoặc đăng ký trước. Rất mong luật sư giúp tôi giải đáp thắc mắc này. 

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: K.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà mà không mất tiền cọc ? 

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:    

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Nghị quyết số 52/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ tư pháp

2. Nội dung tư vấn:

- Về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 bạn có thể hủy bỏ hợp đồng thuê nhà:

"Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại."

hoặc bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:

"a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà phải báo cho bên cho thuê trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.

Do vậy, nếu chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định tại  Điều 425 hoặc Điều 498 của Bộ luật Dân sự thì thì bên thuê nhà sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên cho thuê.

- Về việc công chứng hợp đồng thuê nhà ở:

Căn cứ điều 492 Bộ luật dân sự 2005 :“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 52/NQ-CP của Chính phủ ngày 10/12/2010 về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã nêu rõ tại ý a điểm 28 Mục III (các thủ tục hành chính lĩnh vực bổ trợ tư pháp) trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở. Như vậy, trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà 1 năm cũng không cần công chứng.

- Về việc trả tiền đặt cọc:

Việc trả tiền đặt cọc phải căn cứ vào những điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà của bạn. Nếu trong hợp đồng của bạn có quy định về điều kiện để thuê nhà, hoặc có đề cập tới trường hợp đơn phương hủy hợp đồng trong đó có điều khoản nói về việc bạn có thể trả lại nhà nếu nhà ở không đạt yêu cầu. Bạn có thể căn cứ vào những điều khoản này để hủy hợp đồng và đòi lại tiền đặt cọc. Nếu trong hợp đồng thuê nhà của bạn không có các điều khoản như trên, thì rất khó để bạn đòi lại tiền đặt cọc. Trường hợp này bạn cần đưa ra bằng chứng để chứng minh là bạn và chủ nhà có thỏa thuận khác. Như vậy, bạn mới có thể đòi lại tiền đặt cọc.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng.!.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê