Em muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Nhưng vào ngày trả lại phòng (5/8/2015) thì chủ nhà chỉ đưa 1 triệu và nói do vi phạm hợp đồng nên không được trả lại tiền cọc (4, 5 triệu). Vậy em có lấy lại được tiền cọc, và có phải bồi thường do vi phạm hợp đồng hay không ?

Nếu thỏa thuận không được với chủ nhà thì em có thể trình báo sự việc này ở đâu ???

Em xin chân thành cảm ơn

Người gửi : N. T. S. N

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ? 

Luật tư tư vấn lĩnh vực dân sự trực tuyến qua tổng đài: 1900 6162

Trả lời :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004.

Nội dung tư vấn:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, với hợp đồng thuê nhà của bạn với thời hạn một năm phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở  

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. "

Tuy nhiên, theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hợp đồng thuê nhà của bạn chưa được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp này, hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định pháp luật và sẽ được xử lý như sau:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức  

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Do đó, với trường hợp của bạn sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: nếu quá thời hạn mà tòa án cho phép, bạn và bên cho thuê nhà không tiến hành hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực với hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng này sẽ bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Việc xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, bạn sẽ phải hoàn trả cho bên cho thuê số tiền thuê nhà  và các chi phí khác như điện, nước tương ứng với thời gian sử dụng của bạn. Ngoài ra, nếu bạn là bên cố ý không tham gia hoàn tất hình thức của hợp đồng thì bạn sẽ phải bồi thường theo mức mà tòa án quyết định. 

Về khoản tiền phạt cọc, trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực pháp luật.Theo nội dung thư, bạn muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Do vậy, hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ chấm dứt theo thỏa thuận của các bên và bạn không có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc về việc thực hiện hợp đồng. Vì thế, trong trường hợp này, bạn sẽ không bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005.

Trường hợp 2: trong thời hạn mà tòa án cho phép, bạn và bên cho thuê đã tiến hành hoàn tất hình thức của hợp đồng thì trường hợp này, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực pháp luật. Theo như nội dung thư yêu cầu, bạn muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Do vậy, hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ chấm dứt theo thỏa thuận của các bên và bạn không có hành vi vi phạm hợp đồng. Vì thế, trong trường hợp này, bạn cũng sẽ không bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, khi thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn vẫn phải thanh toán tiền thuê nhà cũng như các khoản chi phí tương ứng với thời gian bạn thuê nhà.

Nếu không thể thỏa thuận với chủ nhà, bạn có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên cho thuê theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật dân sự.