1. Tư vấn hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ?

Công ty Luật Minh Khuê giới thiệu các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê tài sản:

Trả lời:

Chào bạn, công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà ở sẽ phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng theo quy định tại khoản 2 điều 122 luật nhà ở năm 2014.

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng".

Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thuộc một trong các trường hợp theo quy định tại điều 132 luật nhà ở 2014.

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".

Đối với trường hợp cho thuê nhà, bên cho thuê không bắt buộc phải đăng ký kinh doanh nhưng sẽ phải làm thủ tục kê khai và nộp thuế theo phương thức thuế khoán với hai loại thuế là GTGT và TNCN nếu như doanh thu một năm trên 100 triệu đồng. Còn nếu như dưới 100 triệu đồng/năm sẽ không phải đóng hai loại thuế này nhưng sẽ phải thực hiện thủ tục kê khai và nộp thuế môn bài.

Xin chào Luật sư Công ty chúng tôi ký Hợp đồng (HĐ) thuê nhà của cá nhân, cá nhân này ủy quyền cho người con trai trong gia đình để đại diện ký HĐ với công ty . Tại nội dung thời hạn của giấy ủy quyền ghi: "Giấy ủy quyền hết hiệu lực trong trường hợp : - Khi Bên ủy quyền có văn bản chấp dứt việc ủy quyền cho bên được ủy quyền hoặc hết hiệu lực theo quy định của pháp luật" Giấy ủy quyền này lập từ năm 1995 đến nay, vậy xin hỏi nội dung ghi như vậy thì Giấy ủy quyền này còn hiệu lực hay không ? Khi mà luật quy định nếu Ủy quyền không ghi thời hạn thì chỉ có hiệu lực trong 1 năm. Xin cảm ơn.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 (Bộ luật dân sự năm 2015) có quy định 582 Bộ luật dân sự 2005 quy định thời hạn ủy quyền

"Điều 582. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền".

Như vậy, hợp đồng của bạn không ghi thời hạn nó chỉ có giá trị là một năm kể từ ngày các bên ký kết, do đó, giấy ủy quyền của bạn đã hết hiệu lực pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật dân sự về hợp đồng thuê nhà trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm nội dung: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không ? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở ?

2. Hợp đồng thuê nhà không có chữ ký của chủ nhà thì có hợp pháp không ?

Kính gửi luật sư, gia đình tôi thuê nhà ởquận tân bình. Chủ nhà ký hợp đồng 2 năm từ 01/12/2015. Hợp đồng thuê vừa kếtthúc tháng 12/2017, tôi có nói chuyện với chủ nhà ký thêm 2 năm. Nhưng sau đóchủ nhà thông báo lên giá 7 triệu/tháng thay vì 5 triệu như hiện nay.

Tôi đã gọi điện và đề nghị 6 tháng đầu 6 triệu, 6 tháng tiếp theo 6.5 triệu, năm cònlại thì 7 triệu. Chủ nhà đồng ý nhưng sau đó chỉ gửi hợp đồng 1 năm thay vì 2năm như nói chuyện trên điện thoại. Hôm 13/03/2018, cô thư ký báo qua tin nhắntrên zalo là chủ nhà muốn lấy lại nhà trong tháng 4 thay vì đến tháng 12. Vấn đề là hôm 30/11/2017, cô ấy gửi hợp đồng cho tôi.

Trong hợp đồng giá tiền thuê nhà đã chỉnh sửa thành 6 triệu 6 tháng đầu, 6. 5 triệu 6 tháng sau thay vì 5 triệu và yêu cầu chuyển cọc cho họ thêm 1 triệu qua số tài khoản ngân hàng củachủ nhà nhưng không có chữ ký của sếp cô ấy (chủ nhà). Sau đó chúng tôiký và gửi lại. Tôi yêu cầu cô ấy đưa sếp ký & gửi lại trang thứ 3 qua email& zalo nhưng nhiều lần vẫn không gửi lại. Mỗi tháng tôi vẫn chuyển tiền nhà6 triệu đến tài khoản của chủ nhà theo như yêu cầu tăng giá trong hợp đồng mới. Cách đây 1 tháng, họ cho kiến trúc sư qua xem nhà nhưng nói lý do kiến trúc sưchỉ xem qua để lên bản vẽ, không xây liền mà đợi đến hết hợp đồng vào tháng 12mới xây.

Nhưng đến ngày 13/03/2018 thì báo qua zalo cần lấy lại nhà vào tháng 4để xây căn hộ mini cho thuê. Sau đó tôi có nói chuyện thì họ đồng ý sẽ cho thêmđến 15/05 thì phải trả nhà để xây liền. Vậy xin luật sư cho biếttrong trường hợp của tôi thì họ vẫn phải bồi thường tiền cọc 2 tháng (do lấylại nhà trước thời hạn) khi tôi trả nhà cộng với tiền cọc 6 triệu như đã cam kết trong hợp đồng dù trang thứ 3 của hợp đồng không có chữ ký của chủ nhà ?

Mong luật sư xem qua hợp đồng gửi kèm & tư vấn. Xin cảm ơn luật sư.

- Trade Poplar

3 Hủy hợp đồng thuê nhà hàng như thế nào để hợp pháp ?

Xin chào luật minh khuê. Tôi xin hỏi quý công ty một việc như sau: ngày 01. 01. 2017 tôi có cho thuê một nhà hàng với thời han 5 năm kể từ ngày ký. Trong đó có có đầy đủ trang thiết bị cho nhà hàng. Đến ngày 19. 02. 2017 bên thuê báo qua zalo từ ngày này (19. 02. 2017) không làm nhà hàng nữa. Khi đi có mang theo máy tính tiền của tôi.
Từ ngày đó không thanh toán tiền điện khoảng 30 triệu đồng đã sử dụng và tiền thuê nhà phải trả là 120 triệu/ năm/1 lần vào ngày 01. 01 hàng năm. Nay tôi muốn đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà ?
Kính mong quý công ty hướng dẫn thủ tục để tôi được biết. Xin chân thành cám ơn.
- Vu Minh Hanh

4. Tư vấn pháp luật về hợp đồng thuê nhà, thuê xe và Hợp đồng mua bán ô tô ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: công ty tôi là công ty tnhh có đặt trụ sở tại nhà riêng của giám đốc, nhà riêng của giám đốc do 1 mình giám đốc đứng tên, không có vợ con gì, công ty không có phó giám đốc. Vậy tôi có phải làm hợp đồng mượn nhà không?
và xin hỏi khi Bên em là đơn vị hành chính sự nghiệp, không có xe ô tô, nên phải thuê xe ngoài và cuối tháng làm thanh toán một lần theo thực tế đi. Vậy bên em làm nên làm hợp đồng như thế nào?
Xin cảm ơn!

Tư vấn pháp luật về hợp đồng thuê nhà, thuê xe và Hợp đồng mua bán ô tô ?

Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà, tài sản, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Công ty luật Minh Khuê tư vấn về hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mua bán và vấn đề thanh lý hợp đồng trước thời hạn:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản (Bộ luật dân sự 2015)

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở năm 2014Luật đất đai năm 2013 cùng các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, nếu công ty của bạn đặt trụ sở tại nhà riêng của giám đốc mà nhà đó không nằm trong vốn góp mà giám đốc góp vào thì công ty và chủ nhà sẽ làm hợp đồng thuê nhà.

Bên bạn không có xe ô tô, muốn thuê xe ngoài thì bên bạn phải làm hợp đồng thuê xe . Mẫu hợp đồng thuê xe như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

HỢP ĐỒNG THUÊ XE

Số: .......–HĐTX

- Căn cứ Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH 11 đã được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005;

- Căn cứ luật thương mại số 36/2005/QH 11 đã được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005;

- Căn cứ vào nhu cầu và khả năng cung ứng của các bên dưới đây.

Hôm nay, ngày … tháng năm 2010, chúng tôi gồm :

BÊN A: (Bên thuê)

- Địa chỉ:.

- Đại diện: - Chức vụ: Giám đốc

- Mã số thuế:

BÊN B: (Bên cho thuê)

- Địa chỉ:

- Điện thoại:

- Đại diện: - Chức vụ: Giám đốc

- Mã số thuế:

Sau khi bàn bạc, thỏa thuận, hai bên thống nhất ký kết Hợp đồng thuê xe với các điều khoản như sau:

ĐIỀU 1 : NỘI DUNG HỢP ĐỒNG

Bên A đồng ý thuê của bên B thuê một xe ô tô.

+ Xe ......sản xuất năm ….., biển số kiểm soát ….

ĐIỀU 2 : GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG, PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN:

- Giá thuê xe là : ……đồng/tháng (……)

( Giá trên đã bao gồm thuế GTGT )

- Bên A sẽ thanh toán cho Bên B theo (Hình thức thanh toán) .

ĐIỀU 3 : TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN

3.1. Trách nhiệm của bên B:

- Giao xe và toàn bộ giấy tờ liên quan đến xe ngay sau khi Hợp đồng có hiệu lực và Bên A đã thanh toán tiền thuê xe 01 tháng đầu tiên. Giấy tờ liên quan đến xe gồm: Giấy đăng ký xe, giấy kiểm định, giấy bảo hiểm xe.

- Chịu trách nhiệm pháp lý về nguồn gốc và quyền sở hữu của xe.

- Mua bảo hiểm xe và đăng kiểm xe cho các lần kế tiếp trong thời hạn hiệu lực của Hợp đồng.

- Xuất hóa đơn thuê xe : 1 tháng / lần.

3.2. Trách nhiệm, quyền hạn của bên A

- Thanh toán tiền thuê xe cho Bên B đúng hạn.

- Chịu toàn bộ chi phí bảo dưỡng xe theo định kỳ

- Chịu toàn bộ chi phí xăng dầu khi sử dụng xe.

ĐIỀU 4 : HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG

- Hợp đồng có giá trị kể từ ngày ….. đến hết ngày …..

- Nếu một trong hai Bên, bên nào muốn chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên kia trươc ít nhất 01 tháng.

ĐIỀU 5 : ĐIỀU KHOẢN CHUNG

- Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu có đề nghị điều chỉnh thì phải thông báo cho nhau bằng văn bản để cùng bàn bạc giải quyết.

- Hai bên cam kết thi hành đúng các điều khoản của hợp đồng, không bên nào tự ý đơn phương sửa đổi, đình chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng. Mọi sự vi phạm phải được xử lý theo pháp luật.

- Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày ký và coi như được thanh lý sau khi hai bên thực hiện xong nghĩa vụ của mình và không còn bất kỳ khiếu nại nào.

Hợp đồng được lập thành 02 (bốn) bản có giá trị pháp lý như nhau, Bên A giữ 01 bản. Bên B giữ 01 bản.

ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B

Thưa luật sư, xin Luật sư cho em hỏi là bên em là tổ chức (bên A) kí kết hợp đồng thuê đất với 1 cá nhân thì hợp đồng đó có cần công chứng không ạ? Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Điều 502. Hình thức , thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, bên bạn ký hợp đồng với 1 cá nhân để thuê đất thì theo quy định của pháp luật hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên để đảm bảo giá trị pháp lý cao hơn trong trường hợp sau này nếu có xảy ra tranh chấp thì bạn nên công chứng, chứng thực hợp đồng thuê đất này.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi muốn các anh chị tư vấn giúp soạn thảo hợp đồng mua bán ô tô tải ? Cảm ơn!

HỢP ĐỒNG MUA BÁN XE Ô TÔ

Hôm nay, ngày tháng năm 20…, tại trụ sở Văn phòng Công chứng ……. thành phố Hà Nội, địa chỉ: Số ……….., đường Phạm Hùng, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN ( gọi tắt là Bên A):

Ông , sinh ngày .

Giấy chứng minh nhân dân số cấp ngày tại Công an thành phố Hà Nội.

Hộ khẩu thường trú: Số , phường , quận , thành phố Hà Nội.

Địa chỉ liên hệ:

Cùng vợ là bà , sinh ngày.

Giấy chứng minh nhân dân số cấp ngày tại Công an thành phố Hà Nội.

Hộ khẩu thường trú: Số , phường , quận , thành phố Hà Nội.

Địa chỉ liên hệ:

BÊN MUA ( gọi tắt là Bên B):

Ông , sinh ngày .

Giấy chứng minh nhân dân số cấp ngày tại Công an thành phố Hà Nội.

Hộ khẩu thường trú: Số , phường , quận , thành phố Hà Nội.

Địa chỉ liên hệ:

Cùng vợ là bà , sinh ngày.

Giấy chứng minh nhân dân số cấp ngày tại Công an thành phố Hà Nội.

Hộ khẩu thường trú: Số , phường , quận , thành phố Hà Nội.

Địa chỉ liên hệ:

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký Bản hơp đồng này để thực hiện việc mua bán ô tô, với những điều khoản đã được hai Bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

1. Bằng Hợp đồng này Bên A đồng ý bán đứt cho Bên B chiếc xe ô tô sau đây:

Nhãn hiệu: ; Số máy: ; Số khung: ; Biển số Loại xe: ; Màu sơn ; Số ghế ngồi ; Theo đăng ký xe ô tô số : do Công an thành phố Hà Nội cấp ngày đứng tên chủ xe là .

Giá mua bán xe ô tô hai Bên tự thoả thuận là: đồng (đồng) tiền Việt Nam hiện hành.

2. Bên A cam kết: Khi đem bán chiếc xe ô tô trên, Bên A không cầm cố, không hứa bán, không đem cho, chuyển nhượng, hoặc có bất kỳ thoả thuận nào khác về việc mua bán chiếc xe ô tô này, đồng thời đã thông báo cho bên B biết về tình trạng kỹ thuật của chiếc xe nói trên. Nếu sai Bên A xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về mọi hậu quả trước pháp luật, kể cả việc thoả thuận giá mua bán.

3. Bên B cam kết: Đã xem xét, biết rõ tình trạng kỹ thuật của xe, hoàn toàn đồng ý mua chiếc xe ô tô nói trên như hiện trạng và đã nhận xe cùng bản chính đăng ký xe, các giấy tờ khác liên quan đến hồ sơ xe ô tô nói trên.

Bên B cam đoan chấp hành nghiêm chỉnh các quy định pháp luật hiện hành về việc mua bán, đăng ký sang tên xe ôtô.

Hai Bên, từng người một đã đọc lại nguyên văn Bản hợp đồng này, hiểu rõ nội dung và hoàn toàn nhất trí với nội dung hợp đồng. Hai bên đã cùng ký tên dưới đây để làm bằng.

BÊN BÁN BÊN MUA

(BÊN A) (BÊN B)

>> Tham khảo thêm nội dung: Hợp đồng thuê nhà có điều khoản mỗi năm tăng giá 10% có hợp lý không ?

5. Hợp đồng thuê nhà và các vấn đề pháp lý liên quan ?

Xin chào luật minh khuê, xin hỏi: Tôi có truờng hợp này xin tư vấn của cty luật Tôi có dãy phòng trọ 20 phòng, tôi cho thuê 1tr 1 tháng, và người thuê phải đóng tiền cọc trước 1 tháng tiền nhà là 1tr Hiện nay nhiều phòng muốn chuyển sang dãy trọ mới, nên tháng cuối người thuê không đóng tiền nhà và yêu cầu trừ vào tiền cọc. Tôi không đồng ý vì đã nói rõ là chỉ hoàn lại tiền khi người thuê không thuê nhà và chuyển đi. (tiền này để đảm bảo người chuyển đi phải thanh toán tiền điện nước và tiền phát sinh trước khi chuyển đi).
Và trong hợp đồng tôi ghi rõ nếu không đóng tiền nhà sau ngày mùng 5 hàng tháng không nộp tiền nhà thì phạt 50.000đ, và cứ chậm 3 ngày trừ 50.000 đ Hiện tại đã đến ngày 21/4 rồi nhưng nhiều phòng không đóng tiền nhà, và đòi trừ vào tiền cọc. Do nhiều người chuyển đi 1 lúc nên họ liên hết lại với nhau và bắt ép chủ nhà trừ tiền chứ không đóng tiền cọc.
Hiện tại người thuê không nộp tiền nhà, tôi không có tiền trả nợ vay, nên thiệt hại kinh tế rất nhiều. Tôi không muốn tranh chấp mất thời gian vì nói người thuê không nghe nên tôi định nộp đơn kiện lên tòa án nhờ giải quyết. Vì nếu làm căng thẳng sợ gây ra xô sát ?
Xin công ty luật tư vấn giùm tôi. cảm ơn

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bộ Luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12 sửa đổi của Quốc hội

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn:

"Điều 29. Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng quy định tại Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê.

4. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Điều 30. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng"

"1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.

3. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật."

Điều 31. Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng

"1. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

2. Nhận nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê; sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời gian thuê.

3. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng, nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

4. Được tiếp tục thuê theo điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng.

5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng đang thuê trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng; yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên cho thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật."

7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Điều 32. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

"1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Trả tiền thuê và thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Sửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật."

Điều 498 có quy định về bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

"a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác"

Trong trường hợp này, bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng không đóng tiền nhà đúng hạn, chuyển đi không báo trước. Bản chất số tiền cọc nhằm mục đích khi mà bên thuê chuyển đi không báo trước vi phạm hợp đồng số tiền đó sẽ dùng để chi trả tiền điện, nước và chi phí phát sinh. Nếu trong trường hợp có báo trước như đúng trong hợp đồng đã thỏa thuận và thanh toán toàn bộ các loại chi phí cho bên cho thuê, thì bên cho thuê sẽ hoàn trả lạ cọc cho bên thuê. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt thì phải bồi thường. Vì thế bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn kiện lên tòa án để đòi lại tiền nhà khi bên thuê không chịu trả.

Thưa luật sư, vui lòng tư vấn giúp về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Sự việc như sau: Tôi có căn nhà mặt tiền có cho DNTN thuê làm dịch vụ quảng cáo (phần cho thuê #50 m2) ký hợp đồng giữa 2 bên không công chứng từ tháng 10/2010 đến 10/2011 thì chấm dứt rồi từ thời điểm đó đến nay vẫn cho thuê và trả tiền hàng tháng nhưng không ký hợp đồng. Đến 14/04/2016 tôi có thông báo cho bên thuê bằng cách gặp mặt (Sau đó có điện thoại và ghi âm) đến ngày 15/05/2016 trả lại mặt bằng để sử dụng. nhưng đến nay bên thuê vẫn không trả lại mặt bằng và đòi kéo dài đến tháng 10/2016. Trong thời gian đó tôi đã ký hợp đồng với một công ty mới và họ nhận mặt bằng vào 20/05/2016. Vậy tôi phải xử lý như thế nào cho đúng luật để không thiệt hại khi tôi phải đền hợp đồng với công ty mới. Cám ơn sự giúp đỡ của luật sư. Trân trọng!

>> Để có cơ sở lấy lại mặt bằng, bạn phải thông báo cho bên kia biết trước 30 ngày nếu không có thoả thuận khác.Sau khi quá 30 ngày, kể từ ngày thông báo mà bên thuê không trả lại mặt bằng thì bạn làm đơn gửi Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi căn nhà tọa lạc để yêu cầu giải quyết.Trường hợp hòa giải không thành, bạn cần khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền. Thời hạn Toà án giải quyết là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Toà án có thể quyết định gia hạn nhưng không quá hai tháng. Việc bán nhà trong trường hợp này chỉ được thực hiện sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kính gửi Luật sư: Em đang có câu hỏi nhờ Luật sư giải đáp giùm. Hiện tại em đang thuê một căn nhà làm cửa hàng mua bán vật liệu xây dựng,hợp đồng thuê nhà có thời hạn 5 năm,đặt cọc 2 tháng.Trước khi thuê nhà bên em yêu cầu chủ nhà sữa chữa nhà nhưng đến nay đã hơn một tháng mà bên chủ nhà chưa sữa mái tôn đã hư hỏng nặng mỗi lần mưa cứ bị dột nước.Hệ thống nước chưa lắp đặt nên phải câu nước nhà bên cạnh.Liên tục gọi điện thì chủ nhà không sữa mà còn giả vờ say xỉn nói đuổi bên em không cho thuê.Ngày hôm sau bên em gọi điện thì bên chủ nhà bảo say nên không kiểm soát.Và thêm một nguyên do nữa là bên em muốn đăng ký giấy phép hộ kinh doanh nhưng bên chủ nhà không cấp được giấy tờ chứng nhận đất vì lý do đang ly hôn với vợ giấy tờ nhà nước đang giữ. Giờ bên em không muốn thuê nữa.bên em có phải báo trước chủ nhà 30 ngày hay không và có lấy lại tiền cọc được không ạ. Mong luật sư giải đáp thắc mắc giùm em. Em cám ơn

>> Trong trường hợp này bên cho thuê nhà đã vi phạm hợp đồng đó là "Sửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra". Theo đúng như quy định của pháp luật bạn đã báo trước cho bên cho thuê là 30 ngày. Và hoàn thành các khoản thanh toán cho bên cho thuê nên bạn có quyền lấy lại cọc. Vì bản chất của tiền cọc là khoản chi trả tiền điện, nước và các chi phí phát sinh trong trường hợp bên thuê phá vỡ hợp đồng.

Dạ em chào luật sư! Luật sư cho em hỏi là : hôm 11 vừa rồi em có kí hợp đồng với bên cty môi giới nhà đất trong hợp đồng có gi là phải đặt cọc trước 1 tháng tiền nhà và lộp luôn tiền nha tháng đó vậy số tiền thuê là 2tr600 / 1 tháng vậy vị chi em phải lộp là 5tr200 . vừa đúng hôm sau tức ngày 12 sau hôm ký hợp đồng thuê nhà sếp của vợ em có điện nói phân cho vợ chồng em 1 phòng ở trong cty. Em liền điện ngay cho bên môi giới nhà đấy nói nguyên văn như vậy mong họ thông cảm và xem sét hoàn lại tiền đặt cọc và tiền nhà đã trả tháng đầu . họ phản hồi bảo em là họ chỉ trả em số tiền nhà còn số tiền đặt cọc họ không trả lại . trong khi đó chìa khóa họ vẫn chưa giao cho em! Vậy cho em hỏi họ làm vậy đúng luật hay không ạ . và hướng giải quyết nào phù hợp nhất ạ. Em xin cảm ơn

>> Trong trường hợp này, bạn phải xem xét trong hợp đồng thuê nhà về việc báo trước khi bên thuê chuyển đi, theo quy định của pháp luật hiện hành thì bên thuê phải báo trước ít nhất 30 ngày. Sau 12 ngày bạn đã chuyển đi nên không thể lấy lại tiền cọc, vì đã phá vỡ hợp đồng, nên chỉ có the lấy lại được tiền thuê tháng 1 thôi. Nếu bạn báo đúng hạn và ở hết tháng thì sẽ được nhận lại cọc. Nhưng dù là cách giải quyêt nào thì bạn cũng sẽ chỉ được nhận lại 2tr600.

Cty cho tôi hỏi một vấn đề như sau Nhà tôi đang ở có diện tích sử dụng là 10,8m x 3 tầng và đang có hợp đồng thuê nhà của Cty xây dựng phát triển nhà số 2 Tp Hà Nội , hiện nay tôi đang có nhu cầu vay vốn ngân hàng ... xin hỏi mảnh đất gia đình tôi đang ở hiện nay có xin được làm sổ đỏ không ? trong trường hợp không làm được sổ đỏ thì tôi có được sang nhượng hay bán cho 1 cá nhân khác không ? xin cam on

>> Trong trường hợp này bạn là bên thuê nhà của Cty xây dựng phát triển nhà số 2 TP Hà Nội. Bạn có ký hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê, chứ bạn không phải chủ sở hữu nên mảnh đất gia đình bạn đang thuê, bên cho thuê là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn không thể xin cấp sổ đỏ hay bất cứ giao dịch như sang nhượng hay bán lại cho cá nhân khác.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Mọi vướng mắc xin vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm nội dung: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

6. Người cho thuê nhà chết hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực không?

Kính thưa luật sư, trong trường hợp chủ nhà tôi đang thuê đột ngột qua đời không để lại di chúc, các con của bà đòi lại nhà trong khi tôi vẫn còn thời hạn thuê là đúng hay sai?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cho thuê nhà chết hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp trong quá trình thuê nhà mà chủ nhà đột ngột qua đời thì hợp đồng thuê nhà đó theo quy định pháp luật vẫn có hiệu lực pháp luật và bên thuê nhà ở đã ký kết vẫn tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, những người thừa kế của chủ nhà phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó.
"Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở (Luật Nhà ở 2014)
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Như vậy: Trong trường hợp này của bạn thì các người con phải tạo điều kiện cho anh tiếp tục thuê cho đến hết hạn hợp đồng nếu không muốn cho thuê tiếp và trong thời hạn thuê còn hiệu lực thì không có quyền đòi lại.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê