1. Giấy tờ sở hữu hiện tại: HỢP ĐỒNG HỢP TÁC ĐẦU TƯ (từ công ty chủ đầu tư, họ nói rằng "HĐ HTĐT này không được chuyển nhượng, mà phải chuyển thành HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, thì mới chuyển nhượng được")

2. Cha tôi mất (đã hơn 3 năm rồi), mẹ tôi thì già yếu không thể đi xa được, để đi nhận di sản, hay đi bán di sản.

3. Trong gia đình có 6 người con, trong đó có 1 người đã mất (người mất này có 4 đứa con, nên 4 người cháu này sẽ thừa kế thế vị)

4. Tất cả những người thừa kế (mẹ tôi, 5 anh chị em ruột của tôi, và 4 đứa cháu) đều ở ĐL, còn tài sản thì ở SG 

5. Tôi muốn thay mặt tất cả người thừa kế, để nhận di sản và *bán phần tài sản của Cha tôi*

Nên tôi đã làm như sau: 

BƯỚC 1: TÔI ĐÃ LÀM XONG:

a. Tôi đã có đầy đủ các giấy tờ (CMND, HK, giấy báo tử, giấy khai sinh) của tất cả các người thừa kế

b. Tất cả các người thừa kế này, đã ra phòng công chứng ở ĐL làm HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN cho tôi với nội dung *"toàn quyền thay mặt thực hiện thủ tục và ký kết văn bản khai nhận di sản thừa kế của Cha tôi....phát sinh từ HĐ HTĐT, Đồng thời sau khi hoàn tất khai nhận di sản theo quy định pháp luật, thì tôi được toàn quyền thay mặt giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với phần quyền phát sinh từ HĐ HTĐT đã nêu trên*"

c. Tôi đã hoàn thành xong TỜ TƯỜNG TRÌNH QUAN HỆ NHÂN THÂN

BƯỚC 2: (Tôi *sẽ* làm như sau)

- Tôi sẽ ra phòng công chứng ở SG để đi kê khai phần của cha tôi và thay mặt những người thừa kế ở trên để đi nhận kê khai ---> HỎI: Kê khai như vậy đúng không? Và sau này có được đi thay mặt ký kết giấy tờ liên quan, hay chuyển nhượng cho phần từ Cha tôi được hay không? 

- Tôi ra phòng thuế để khai thuế ---> HỎI: Thuế phải nộp là 0 đồng hay chỉ phải nộp phần của 4 người cháu? Mức thuế suất đối với trường hợp này là bao nhiêu %

BƯỚC 3: SAU NÀY: Vì mẹ tôi già yếu và cả gia đình tôi đều thống nhất sẽ bán lô đất này, nên:

- Mẹ tôi sẽ làm ủy quyền (50% của mẹ tôi) cho tôi đi chuyển nhượng - Lúc này, tôi sẽ 1 mình đi chuyển nhượng..... ----> HỎI: ở bước 1, tôi sẽ làm thêm HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN khác, để mẹ tôi ủy quyền 50% phần của bà cho tôi luôn được hay không?

Xin cảm ơn công ty đã lắng nghe!

Người gửi: TT

Câu hỏi được biên tập từ bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê.

>> Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê. Căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005 

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012

Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP

2. Nội dung phân tích:

Thứ nhất, về việc bạn thay mặt những người thừa kế khác đi nhận kê khai và thay mặt họ kí kết các giấy tờ liên quan:

 Về nguyên tắc, bất cứ người nào đều có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện một hoặc nhiều giao dịch dân sự (trừ một số trường hợp như việc ly hôn), miễn là phải đáp ứng các điều kiện như: giao dịch dân sự đó phải hợp pháp; người được ủy quyền có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân sự đã ủy quyền; người được ủy quyền có năng lực hành vi dân sự đầy đủ...

Như vậy, việc ủy quyền cho người khác thay mình làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và ký kết các giấy tờ liên quan là được phép. Những người thừa kế khác phải làm giấy ủy quyền cho bạn có chứng thực của UBND quận hoặc hợp đồng ủy quyền có chứng nhận của phòng công chứng nhà nước. Lưu ý là ủy quyền có thù lao phải lập hợp đồng ủy quyền có công chứng. Văn bản ủy quyền phải ghi rõ các nội dung: phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, việc ủy quyền có/không có thù lao...

Theo Điều 589 quy định các trường hợp Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

"Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết."

Thứ 2, về mức thuế suất trong trường hợp nhận di sản thừa kế:

Về thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012 về thu nhập được miễn thuế:

"4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".

Do đó, trường hợp của bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
 
Về lệ phí trước bạ

Thu quy định tại điều 4 Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Do đó, trường hợp của bạn cũng được miễn lệ phí trước bạ.

Thứ 3 về vấn đề bạn có thể làm thêm một hợp đồng ủy quyền khác thì theo như đã nói ở mục một thì bạn hoàn toàn có thể làm thêm một hợp đồng ủy quyền nếu như mẹ bạn đồng ý.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê