1. Tư vấn làm hợp đồng thuê nhà? Thuê nhà thuộc quyền sở hữu chung cần lưu ý những gì?

Thưa luật sư, em muốn hỏi là em muốn làm hợp đồng thuê nhà cho sếp nhưng mà phần đất thuê là tài sản chung của sếp và vợ thì khi làm hợp đồng cần lưu ý gì không ạ? Luật sư có mẫu không cho em xin với . Em xin cảm ơn!

Người gửi: Thanh Nhãn

Tư vấn làm hợp đồng thuê nhà ? Thuê nhà thuộc quyền sở hữu chung cần lưu ý những gì ?

Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Tham khảo hợp đồng thuê nhà sở hữu chung:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

-----------

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở

Hôm nay ngày......./......../20...............Tại địa điểm:........................................

Chúng tôi gồm:

A. BÊN CHO THUÊ NHÀ:

Họ tên: ………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số: ………………cấp ngày ………… tại ……………….………..

Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………….

B. BÊN THUÊ NHÀ:

Họ tên: …………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ………cấp ngày ………… tại …………

Nghề nghiệp: ……………………………………………

Nơi làm việc (nếu có): …………………………………

Cùng thỏa thuận giao kết hợp đồng thuê nhà với các nội dung sau đây:

Điều 1. Bên A đồng ý cho bên B được thuê để …………… căn nhà số ……. đường ………phường (xã) ………. quận (huyện, thị xã) ………. thành phố (tỉnh) ……. gồm ………. phòng.

Tổng diện tích sử dụng chính: ……. m2, phụ …..m2

Tổng diện tích đất: …………….m2
Thuộc loại nhà: …………………………………………

Kể từ ngày …. tháng … năm … trong thời hạn là ….. năm.

Điều 2. Tiền thuê nhà hàng tháng là …………..đồng hoặc (vàng).

Điều 3. Bên thuê nhà phải trả tiền đầy đủ cho bên cho thuê nhà theo tháng (quý) vào ngày …. của tháng (quý) bằng tiền hoặc bằng vàng. Mỗi lần đóng tiền, hoặc vàng thì bên thuê nhà được nhận giấy biên nhận của bên cho thuê.

Điều 4. Bên thuê nhà cam kết:

- Sử dụng nhà đúng mục đích theo hợp đồng, có trách nhiệm bảo quản tốt các tài sản, trang thiết bị trong nhà. Không được đập phá, tháo dỡ hoặc chuyển dịch đi nơi khác, không được thay đổi cấu trúc, không đục tường trổ cửa, phá dỡ hoặc xây cất thêm (cơi tầng), làm nhà phụ … không được tự tiện chiếm dụng diện tích…

- Không được sang nhượng.

- Các trường hợp cho nhập thêm người, hộ khẩu phải có ý kiến của bên cho thuê.

Điều 5. Trong thời hạn hợp đồng, nếu không còn sử dụng nhà nữa, bên thuê nhà phải báo cho bên cho thuê trước ít nhất …… ngày để hai bên cùng thanh toán tiền thuê nhà và các khoản khác. Trừ những hư hỏng do thời gian sử dụng, còn lại bên thuê nhà phải giao trả các tài sản gắn liền với nhà (đồng hồ điện, nước…) đầy đủ.

Mọi sự hư hỏng do lỗi của mình, bên thuê nhà phải bồi thường cho bên cho thuê.

Điều 6. Được xem như tự ý hủy bỏ hợp đồng, nếu sau 30 ngày từ khi được thông báo, bên thuê nhà vẫn còn bỏ trống không sử dụng mà không có lý do chính đáng. Mọi hư hỏng, mất mát trong thời gian bỏ trống bên thuê nhà phải chịu.

Điều 7. Bên thuê nhà có trách nhiệm bảo quản nhà thuê, phát hiện kịp thời những hư hỏng để yêu cầu bên cho thuê sửa nhà.

Điều 8. Trong thời gian hợp đồng, nếu người đứng tên trên hợp đồng từ trần thì một trong những người cùng hộ khẩu (cha, mẹ, vợ, chồng, con cái) tiếp tục thi hành hợp đồng hoặc được ký lại hợp đồng thay người quá cố.

Điều 9. Hai bên A, B cam kết thi hành nghĩa vụ hợp đồng. Nếu vi phạm sẽ yêu cầu Tòa án … giải quyết theo thỏa thuận của hai bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng này được lập thành ba bản, mỗi bên giữ một bản và một bản gửi cơ quan Công chứng Nhà nước giữ.

BÊN THUÊ NHÀ

(ký và ghi rõ họ tên)

BÊN CHO THUÊ NHÀ

(ký và ghi rõ họ tên)

XÁC NHẬN CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG NHÀ NƯỚC

(hoặc của Sở Nhà đất…..)

Ngày………tháng ………năm

(Đại diện ký tên, đóng dấu)

Những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thuê nhà sở hữu chung:

Căn cứ Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định:

"Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng

1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

2. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

3. Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường."

Theo Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này."

Căn cứ theo các quy định trên tài sản chung của vợ chồng khi đem ra sử dụng cần phải có sự thỏa thuận, đồng ý của cả hai vợ chồng. Do đó, khi làm hợp đồng thuê nhà bạn cần phải có văn bản thỏa thuận giữa hai vợ chồng của sếp.

>> Tham khảo ngay: Điều khoản về giá tính bằng đô la Mỹ trong hợp đồng thuê nhà

2. Hợp đồng thuê nhà chưa hết thời hạn chủ nhà muốn thu lại nhà thì có phải bồi thường gì không?

Kính gửi luật Minh Khuê, em có một vấn đề giải đáp giúp em với ạ. Em xin chân thành cảm ơn. Hiện tại, nhà em đang thuê nhà, có ký kết hợp đồng với chủ nhà trong thời hạn 01 năm. Nhưng chủ nhà muốn lấy lại nhà để xây lại, tức là chủ nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Em xin hỏi là bên chủ nhà có vi phạm luật dân sự không? Nếu có thì bồi thường cho nhà em như thế nào? Cảm ơn luật sư.

- Đỗ Thị Thiện -

3. Có nên ký hợp đồng thuê nhà với người đang thuê, không thông qua chủ nhà?

Thưa luật sư, xin tư vấn về việc hợp đồng thuê nhà khi sang tên quán cafe, cụ thể như sau: Hiện tại, em đang chuẩn bị làm một hợp đồng sang quán cafe chủ là anh B với giá đã thỏa thuận, giấy phép kinh doanh và các thứ khác đều ổn, tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà lại không sang tên của em được. Lý do là chủ nhà chỉ đồng ý cho anh B thuê và hợp đồng cho thuê nhà cũng đã ghi rõ, không cho bất kì ai khác thuê. Anh B hứa là sẽ chịu mọi trách nhiệm khi xảy sự cố về thuê nhà. Cho em hỏi là em có thể ràng buộc anh B về mặt pháp lý khi mà chủ nhà lấy lại nhà khi phát hiện người thuê là anh B? Cảm ơn.

- Nguyễn X.V -

Có nên ký hợp đồng thuê nhà với người đang thuê, không thông qua chủ nhà?

Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà xưởng, kho bãi, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015:

"Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."

Theo thông tin của bạn đã nêu, giữa anh B và chủ nhà đã ký kết một hợp đồng, trong đó ghi rõ nhà chỉ cho anh B thuê, không được cho thuê lại. Pháp luật tôn trọng và bảo vệ ý chí của các chủ thể trong hợp đồng, và đảm bảo các điều khoản hợp pháp sẽ được thực thi theo hợp đồng. Trong trường hợp anh B cho bạn thuê lại, chủ nhà có thể yêu cầu anh B thực hiện trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.

Các trách nhiệm do vi phạm hợp đồng phổ biến có thể áp dụng trong trường hợp này bao gồm (nhưng không hạn chế) các hình thức sau:

- Phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015: anh B sẽ phải trả một khoản tiền phạt đã được 2 bên quy định trong hợp đồng, và phù hợp với các quy định của luật liên quan:

"Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác."

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp hợp đồng nhà có quy định về việc chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng nếu anh B vi phạm điều khoản "không được cho thuê lại nhà", chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng với anh B theo quy định tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, chủ nhà còn có thể yêu cầu anh B bồi thường thiệt hại, nếu có thiệt hại xảy ra do việc vi phạm hợp đồng của anh B gây ra. Mặc dù anh B (người ký hợp đồng) phải hoàn toàn chịu các trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, chủ nhà vẫn có quyền đòi lại mặt bằng đã cho thuê - cho dù bạn đã ký hợp đồng với anh B và bắt đầu kinh doanh trên mặt bằng này. Tuy nhiên, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của chủ nhà chỉ được thực hiện nếu phù hợp với khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 đã được trích ở trên: thỏa thuận "không cho thuê lại" hoặc các điều khoản nghĩa vụ khác mà anh B vi phạm dẫn đến quyền này đã được ghi rõ trong hợp đồng, hoặc có quy định ở các luật liên quan.

Vì lý do trên, trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng và sang tên quán cafe của anh B, bạn nên xem lại rõ hợp đồng của anh B với chủ nhà, hoặc ký hợp đồng mới với chủ nhà để hạn chế tối đa những rủi ro có thể có.

>> Tham khảo nội dung: Mức phạt phá vỡ hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?

4. Không có hợp đồng thuê nhà thì có đăng ký tạm trú được không?

Thưa luật sư, hiện tại tôi 23 tuổi, đang làm việc tại Bình Phước. Trước đây, tôi theo học tại Đà Lạt khi ở trọ đều được các chủ trọ đăng ký tạm trú giúp nên tôi không rành lắm về việc đăng ký tạm trú. Hiện tại, tôi đến Bình Phước đã hơn 6 tháng và đang ở trọ nhưng không có hợp đồng thuê nhà.

Gần đây, một người bạn của tôi bị mất cắp và đến cơ quan công an trình báo thì được yêu cầu xuất trình giấy đăng ký tạm trú (người bạn đó đến Bình Phước làm việc cùng lúc với tôi và hoàn toàn cũng không biết về vấn đề này), do không xuất trình được đăng ký tạm trú nên bạn tôi không thể trình báo. Tôi vô cùng hoang mang, hiện tại tôi đang ở trọ cùng chồng chưa cưới, tuy nhiên chưa có đăng ký kết hôn.

Nếu tôi tiếp tục sinh sống và làm việc tại Bình Phước mà không có đăng ký tạm trú thì có được không? Hoặc nếu tôi cùng chồng muốn đăng ký tạm trú thì việc chưa có đăng ký kết hôn có gây ảnh hưởng hay không? Và nếu không có chứng từ hay hợp đồng thuê mướn trọ thì tôi cần có giấy tờ gì từ cô chủ trọ để có thể đăng ký tạm trú?

Rất mong nhận được giải đáp từ phía Luật sư. Chân thành cảm ơn Luật sư!

Không có hợp đồng thuê nhà thì có đăng ký tạm trú được không?

Luật sư tư vấn pháp luật về cư trú, gọi ngay số: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 3 Điều 30 Luật Cư trú năm 2006, sửa đổi, bổ sung năm 2013 quy định như sau:

"3. Người đến đăng ký tạm trú phải xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó đã đăng ký thường trú; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở đó; nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, bản khai nhân khẩu; trường hợp chỗ ở hợp pháp là nhà do thuê, mượn hoặc ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản."

Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì bạn phải có hợp đồng thuê nhà mới có thể thực hiện được thủ tục đăng ký tạm trú. Trong trường hợp nếu bạn với chủ nhà không tồn tại hợp đồng cho thuê thì bạn nên trao đổi, nói chuyện với họ, yêu cầu họ lập hợp đồng thuê nhà với mình.

Nếu như bạn không thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú thì bạn có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 167/2013/NĐ-CP, cụ thể:

"Điều 8. Vi phạm quy định về đăng ký và quản lý cư trú

1. Phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Cá nhân, chủ hộ gia đình không thực hiện đúng quy định về đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú hoặc điều chỉnh những thay đổi trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú;

b) Cá nhân, chủ hộ gia đình không thực hiện đúng quy định về thông báo lưu trú, khai báo tạm vắng;.."

>> Tham khảo ngay: Trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

5. Tư vấn về việc thông báo thay đổi hợp đồng thuê nhà đã ký kết?

Xin chào Luật Minh Khuê! Đầu tiên cho tới gửi lời chúc sức khỏe, chúc cho sự phát triển của quý Công ty. Tôi có một thắc mắc nhỏ mong được giúp đỡ. Tôi hiện là cá nhân thuê phòng tập thể tại khu tập thể của công ty khác chỗ tôi đang làm. Điều khoản hợp đồng là:

+ Hợp đồng có hiệu lực tới 31/12/2019;

+ Hai bên có thay đổi phải báo cho bên kia trước 1 tháng;

Hai bên đã đi đến thống nhất hợp đồng. Tuy nhiên, đến nay vì lý do nào đó mà phía công ty có thông báo thanh lý hợp đồng tính hết 30/01/2019. Công ty có gửi thông báo cho tôi trước 01 tháng nhưng không có trao đổi giữa hai bên. Hiện nay vì con nhỏ, công việc bận nên tôi chưa tìm được chỗ ở hợp lý. Vì vậy tôi chưa thể chuyển nhà. Xin hỏi công ty tôi làm như vậy có vi phạm hợp đồng hay không? Về khía cạnh pháp luật công ty tôi có vi phạm như thế nào? Và sẽ phải đền bù như thế nào? Công ty làm vậy là đúng theo nội dung hợp đồng nhưng đã là hợp đồng 12 tháng thì điều khoản "nếu có thay đổi báo cho bên kia trước 1 tháng" thì hợp đồng 12 tháng chẳng phải là vô nghĩa hay sao? Việc tuy nhỏ nhưng nó thể hiện sự hiểu biết và quyền tự do của mỗi người, chứ chúng tôi không muốn bị áp đặt. Xin chân thành cảm ơn, chúc quý Công ty luôn phát triển bền vững.

Tư vấn về việc thông báo thay đổi hợp đồng thuê nhà đã ký kết ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

"Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Dựa vào quy định này xác định Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê nhà giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê nhà. Như vậy, giữa bạn với Công ty đã tồn tại một hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê tới 31/12/2019.

Việc thông báo thanh lý hợp đồng của Công ty có vi phạm không?

Theo thông tin bạn cung cấp, trong hợp đồng có điều khoản bên nào muốn thay đổi nội dung hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia trước một tháng. Và hiện nay Công ty có thông báo trước một tháng về thanh lý hợp đồng tới ngày 30/01/2019. Vì đây là sự kiện dẫn đến chấm dứt hợp đồng thuê nhà, chấm dứt các nghĩa vụ dân sự cho nên chỉ được chấm dứt theo các trường hợp pháp luật đã quy định. Như vậy, để có thể thông báo thanh lý hợp đồng thì phải phụ thuộc vào điều khoản trong hợp đồng. Nếu hợp đồng có quy định về trường hợp một bên có quyền thông báo thanh lý hợp đồng thì việc làm của Công ty là hợp pháp và ngược lại.

Xử lý khi Công ty vi phạm hợp đồng?

Theo quy đinh tại khoản 1 Điều 304 Bộ luật dân sự 2015:

"1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện một công việc mà mình phải thực hiện thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hoặc tự mình thực hiện hoặc giao người khác thực hiện công việc đó và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lý, bồi thường thiệt hại."

Như vậy, nếu công ty vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng là chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bạn có quyền yêu cầu Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng để bạn được thuê nhà và có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi một bên vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Kính thưa Luật sư! Tôi có một vấn đề cần sự trợ giúp của quý Luật sư như sau: Tôi tên là Nguyễn Thị Hồng A. Được sự ủy quyền của chị gái tôi là Nguyễn Thị Hồng B. Người đã đấu trúng lô quầy tại chợ trung tâm huyện Đa Krong. Thay mặt đứng lên khởi kiện bà Hồ Thị Bích C.

Như bộ hồ sơ đã gửi lên tòa án khởi kiện về việc tranh chấp, trong đó gồm có: 01 Biên bản đấu thầu; 01 Quyết định trúng thầu; 01 Văn bản hợp đồng kinh tế; 01 Giấy ủy quyền; 01 Đơn kiện. Cụ thể:

Vừa qua chị tôi có đấu lô quầy tại chợ huyện Đa Krông, theo hội đồng đấu giá, tổ chức đấu giá lô quầy Kiốt nhà làm việc Ban quản lý chợ trung tâm huyện Đa Krông khu vực tầng 1 và trúng thầu lô quầy theo biên bản đấu giá số 02/BB-HĐĐG từ ngày 04 tháng 02 năm 2015 với giá 80.010.000 đồng (Tám mươi triệu không trăm mười nghìn đồng chẵn) và được Ủy ban nhân dân Huyện Đa Krông cấp quyết định số 495/QĐ-UBND ngày 18/03/2015 sau khi chính thức nhận quyết định, thời hạn thuê là 05 năm. Mặt hàng kinh doanh: Nước giải khát. Vì điều kiện bận rộn công việc chị tôi chưa thể đứng bán và quản lý lô quầy của mình, chị tôi đã ủy quyền lại cho tôi là Nguyễn Thị Hồng A đứng bán và quản lý lô quầy thay chị tôi. Sau đó chị Hồ Thị Bích C là cán bộ Ban quản lý chợ có ý xin kinh doanh bán cà phê. Chị tôi nghĩ chị C là cán bộ ban quản lý chợ, xin vào buôn bán chắc cũng được nên đồng ý cho chị C tham gia đóng góp số tiền là 40.000.000 đồng để kinh doanh ngành hàng cà phê. Nhưng sau đó, giữa tôi và chị C có sự bất hòa nhiều lần, nên chị tôi có ngăn ra thành hai quầy, phần ai nấy bán, chị C và tôi hai bên thỏa thuận nhất trí nên ngăn quầy ra để bán. Sau khi chia chị tôi vẫn ưu tiên cho chị C được chọn vị trí để bán. Chị C đã chọn lô quầy phía tây vì chị thường trú tại đây muốn gần phòng vệ sinh để thuận tiện cho việc sinh hoạt hàng ngày và tôi phần quầy phía đông. Khi chia đôi có sự chứng kiến của bố mẹ chị C, bố mẹ của tôi, và bác H trưởng thôn.

Trước khi chia chị tôi có ý kiến chia lô quầy để buôn bán nhưng phòng vệ sinh phải chung cho khách hàng, hai bên cũng đã thống nhất quan điểm trên có đông đủ người chứng kiến. Qua thời gian buôn bán bình thường không có gì trở ngại. Chị C không đứng ra kinh doanh mà để cho những người khác vào thuê bán mà không có sự thông qua của chị tôi nhưng chị tôi cũng không có ý kiến gì. Đầu tiên là chị K bán, sau một tháng thuê quầy đã trả lại quán, chị C lại sang quán cho vợ chồng Anh Q bán, chị tôi cũng không biết hai vợ chồng này từ đâu tới, mà chị C lại cho bán, ăn, ở, tắm giặt sinh hoạt hàng ngày tại đó. Không biết vợ chồng Anh Q đã thông qua ý kiến như ban đầu thỏa thuận giữa tôi và chị C về phòng vệ sinh là phòng vệ sinh chung cho khách hàng khi cần hay không. Mà giờ anh Q còn muốn chiếm đoạt cho riêng mình không cho ai sử dụng. Bảo rằng đã hợp đồng với chị C. Tôi đành bảo chồng tôi là anh Tống Văn M qua khóa phòng vệ sinh chờ chị C đến để giải quyết. Nhưng anh Q lại đánh chồng tôi. Tôi điện gặp chị C. Chị C bảo rằng bên kia họ không cho đi, tự giải quyết, rồi tắt máy.

Trong khi tôi không biết vợ chồng anh Q là ai và từ đâu tới. Và việc chị C không giải quyết vấn đề còn để vợ chồng anh Q không có liên quan gì đến lô quầy gây gỗ với chúng tôi là hoàn toàn không thể chấp nhận được. Sau khi vụ việc xảy ra chị C đã không ra giải quyết, còn cố tình có những hành động làm ảnh hưởng đến kinh doanh của tôi, như quét bụi vào quán của tôi trong khi khách của tôi đang ngồi uống nước, chị C không cho khách của tôi đi phòng vệ sinh nhưng lại tìm cách kiểm tra khách tôi có đi vệ sinh trong khuôn viên chợ để đuổi khách của tôi. Làm cho khách tôi ngại và không đến quán tôi nữa. Sau đó trình lên ban quản lý chợ để chúng tôi bị kiểm trách. Theo hợp đồng đấu lô quầy tôi được quyền quản lý và sở hữu toàn bộ mặt bằng kinh doanh. Nhưng chị C và anh Q đã chiếm đoạt phòng vệ sinh của tôi. Cố tình làm mất đi lượng khách của tôi. Nay tôi tường trình lại vấn đề nàyđể luật sư giải quyết vấn đề ổn thỏa giữa hai bên, tôi xin đề nghị chị C trả lại toàn bộ diện tích mặt bằng, gian bán hàng tại khu tầng 1 của chợ trung tâm Huyện Đa Krong mà chị tôi đã cho chị C thuê theo thỏa thuận. Xin lấy lại quầy để kinh doanh và xin hoàn trả lại số tiền cho Chị C đã chung theo thỏa thuận. Tôi không muốn để tình trạng này kéo dài sinh ra mâu thuẫn và ẩu đả gây mất trật tự an ninh làm ảnh hưởng đến văn hóa xóm làng, và việc kinh doanh của tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi 1 bên vi phạm hợp đồng thuê nhà?

Luật sư tư vấn các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo một số thông tin bạn cung cấp và dựa trên một số quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam thì chúng tôi nhận thấy, việc Chị C thuê Lô quầy của Chị B (trúng thầu lô quầy theo biên bản đấu giá số 02/ BB – HĐĐG từ ngày 04 tháng 02 năm 2015) là hợp đồng "Thuê khoán tài sản", cụ thể:

Căn cứ Điều 483 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản như sau:

"Điều 483. Hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê."

Như vậy, đối với trường hợp của bạn là chị C thuê một phần Lô quầy của chị B trong hợp đồng thuộc đối tượng là cơ sở sản suất, kinh doanh (cụ thể là bán cafe) nên xác định đây là hợp đồng thuê khoán tài sản theo quy đinh pháp luật. Pháp luật không quy định rõ hình thức của hợp đồng này phải lập thành văn bản và công chứng nên các bên có thể thỏa thuận bằng lời nói.

Theo như thông tin ở trên, Chị C không đứng ra kinh doanh mà để cho những người khác vào thuê bán mà không có sự thông qua của chị bạn nhưng chị bạn cũng không có ý kiến gì mặc dù đúng theo hợp đồng thì Chị C đã vi phạm hợp đồng nhưng Chị B đã biết và không có ý kiến nên đây cũng một phần do Chị B đã không nắm rõ được quyền của mình. Trong khi, vấn đề này pháp luật cũng không quy định rõ là nếu bên cho thuê đồng ý cho bên thuê (cho bên thứ 3 thuê lại) phải được lập thành văn bản nên cũng khó xác định. Tuy nhiên, việc vợ chồng anh Q (thuê lại của chị C) không cho khách bên bạn sử dụng WC chung như thỏa thuận ban đầu giữa chị C với chị B thì đây là chị C đã vi phạm hợp đồng, chứ vợ chồng anh Q không phải người trực tiếp thuê với chị B.

Bên cạnh đó, quy định về quyền khai thác tài sản của bên thuê khoán phải có nghĩa vụ khai thác theo như thỏa thuận. Nếu có dấu hiệu vi phạm thì bên cho thuê có thể lấy căn cứ để chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 489 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng mục đích đã thoả thuận và báo cho bên thuê khoán theo định kỳ về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản; nếu bên cho thuê khoán có yêu cầu hoặc cần báo đột xuất thì bên thuê khoán phải báo kịp thời. Khi bên thuê khoán khai thác công dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích thì bên cho thuê khoán có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Quyền của bên cho thuê khoán tài sản khi bên thuê vi phạm, được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 492. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khoán

1. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kỳ khai thác.

2. Trường hợp bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm hợp đồng.

Điều 493. Trả lại tài sản thuê khoán

Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao đã thoả thuận; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại."

Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận phạt vi phạm thì sẽ căn cứ theo thỏa thuận đó và thực hiện và bên cho thuê có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra và do tác động trực tiếp từ sự vi phạm hợp đồng của bên thuê theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

Theo quy định trên, mức phạt vi phạm hay mức bồi thường có thể được các bên tự thỏa thuận nhưng căn cứ để yêu cầu bên kia có nghĩa vụ bồi thường chỉ khi đáp ứng được các điều kiện sau đâu (Chứng minh thiệt hại sảy ra của bên cho thuê khoán tài sản):

- Bên thuê nhà có hành vi vi phạm hợp đồng: Nội dung của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên trên cơ sở quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Chính vì vậy, về nguyên tắc hành vi thực hiện không đúng, không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết, thỏa thuận hay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng.

- Thiệt hại xảy ra thực tế và mối quan hệ giữa hành vi - hậu quả: Thông thường những thiệt hại xảy ra do vi phạm hợp đồng thường sẽ là: những tài sản bị mất mát hoặc bị hủy hoại hoàn toàn, những hư hỏng, giảm sút về tài sản, chi phí mà bên bị phạm trong hợp đồng phải bỏ ra để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục những hậu quả do bên vi phạm hợp đồng gây ra, những tổn thất thu nhập thực tế bị mất, bị giảm sút. Cụ thể, bên thuê khoán tài sản (Chị C) cố tình có những hành động làm ảnh hưởng đến kinh doanh của bạn, như quét bụi vào quán của bạn trong khi khách của bạn đang ngồi uống nước, chị C không cho khách của bạn đi phòng vệ sinh làm cho khách của bạn ngại và không đến quán bạn nữa.

- Bên vi phạm hợp đồng có lỗi: Quy định tại khoản 1 Điều 364 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 364. Lỗi trong trách nhiệm dân sự

Lỗi trong trách nhiệm dân sự bao gồm lỗi cố ý, lỗi vô ý.

Lỗi cố ý là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn hoặc tuy không mong muốn nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra.

Lỗi vô ý là trường hợp một người không thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, mặc dù phải biết hoặc có thể biết trước thiệt hại sẽ xảy ra hoặc thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, nhưng cho rằng thiệt hại sẽ không xảy ra hoặc có thể ngăn chặn được."

Như vậy, tất cả những hành vi như: Không cho khách của quán bạn vào nhà WC chung hay việc quét bụi sang nhà bạn, kiểm tra khách nhà bạn đi vệ sinh nơi khác... mà trong khi Chị C là người trực tiếp thỏa thuận và thuê cơ sở sản xuất, kinh doanh đó và chị C cũng thừa hiểu tính chất ngành nghề kinh doanh với những hành vi như vậy là ảnh hưởng đến thương hiệu, những ấn tượng không tốt cho khách hàng và trực tiếp ảnh hưởng đến thu nhập của bạn. Nên có thể thấy đây còn là do lỗi cố ý của Chị C. Tóm lại, dựa trên những thông tin bạn đã cung cấp cùng với những nội dung đã phân tích. Nếu 2 bên đã qua hòa giải 2 lần không được thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án cấp Quận/huyện nơi bạn đang cư trú để giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê