Bố em mất cách một năm rưỡi rồi, và khoảng 6 tháng trước gia đình em có nguyện vọng đổi tên trên sổ đỏ sang tên mẹ em, vì trước đó sổ đỏ 3 thửa đất nhà em là mang tên cả bố và mẹ em, theo hướng dẫn của phòng địa chính xã thì gia đình em đã làm xong thủ tục thừa kế, các thành viên khác từ chối nhận tài sản thừa kế và thống nhất là chuyển hết cho mẹ em, phòng địa chính xã hướng dẫn gia đình em mang giấy tờ theo yêu cầu lên văn phòng đất đai huyện nộp để hoàn tất thủ tục cũng như chuyển tên cho mẹ em, ngày nộp giấy tờ hồ sơ là ngày 04/05/2015, và văn phòng đất đai huyện hẹn ngày 04/06/2015 lên lấy sổ đỏ. Nhưng tới ngày hẹn lấy giấy tờ thì trên đó lại nói do hồ sơ nhiều nên chuyển đi không kịp, để qua tháng 6 này đổi luật lại phải xuống đo lại diện tích thực tế và yêu cầu gia đình em làm đơn xin đo đạc để làm thủ tục thừa kế, nhưng khi đo lại thì có 1 thửa đất nhà em bị giảm 300m2 so với sổ đỏ cũ trước đây (nhân viên xuống đo tay rất sơ sài) , trong khi các mốc không có thay đổi so với trước đây cũng như không có tranh chấp gì và bên văn phòng đất đai huyện yêu cầu gia đình em đóng tiền phí đo đạc là hơn 2 triệu đồng. Em muốn nhờ anh/chị tư vấn là thủ tục mà bên văn phòng đất đai huyện đã làm có đúng không ạ? Khoảng chênh lêch diện tích giữa thực tế đo lại và sổ đỏ(nếu có) thì sẽ giải quyết thế nào và ai phải chịu trách nhiệm? mức phí em phải đóng cho 3 lô đất chưa tới 5000m2 đất vườn là hơn 2 triệu đồng có đúng không ạ? Và theo em được biết thì nếu nhân viên văn phòng đất đai huyện làm đúng như trong giấy hẹn thì thủ tục sẽ không còn rườm rà khi để sang tháng 6 và phát sinh thêm nhiều chi phí khác có đúng không ạ? Em xin cảm ơn anh/chị nhiều, và chúc sức khỏe các anh/chị!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>>  Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900.6162

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý 

Luật đất đai 2013.

Luật Công chứng 2014

Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về một số điều của luật đất đai.

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

2. Nội dung tư vấn

2. 1. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất được thừa kế cho mẹ bạn.

Theo như thông tin bạn cung cấp hiện tại gia đình bạn đã thống nhất để mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tức là để mẹ toàn quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này như vậy trình tự thủ tục sang tên đất trong trường hợp này như sau :

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế tại phòng công chứng

Theo mục 1 và 2 Phần II Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT thì trình tự công chứng văn bản khai nhận thừa kế như sau:

-Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu. Phòng công chứng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng văn bản (Theo mẫu)

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bản sao di chúc;

+ Bản sao giấy chứng tử

+ Văn bản khai nhận di sản

-Cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai trong vòng 30 ngày, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng sẽ công chứng văn bản khai nhận thừa kế theo Điều 58 Luật Công chứng

Bước 2:  Tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 79 Luật đất đai 2013

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy sau khi tiến hành khai nhận di sản thừa kế xong bạn sẽ tiếp tục làm các bước sau :

1.1 Lập hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm :

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Các giấy tờ về khai nhận di sản thừa kế đã được công chứng.
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

1.2 : Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng của địa phương.

1.3 : Tổ chức công chứng kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng tiếp đó công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có. 

1.4 : Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng kí đất đai theo quy định của pháp luật.

Với trường hợp của bạn do gia đình đã thống nhất để lại toàn bộ mảnh đất đứng tên mẹ bạn không có tách thửa đát nên không cần đề nghị cơ văn phòng đăng kí đất đai thực hiện đo đạc lại đất vẫn có thể thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất bình thường.

Ngoài ra về thời gian thực hiện cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ căn cứ theo điểm l khoản 2 Điều 61 nghị định 43/2014/NĐ-CP

"Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Như vậy sau khi bạn đã có đủ giấy tờ hồ sơ nộp lên văn phòng địa chính xã để chuyển đổi quyền sử dụng đất thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất là không quán 10, theo đó phòng địa chính xã hẹn bạn 1 tháng sau mới lên lấy sổ đỏ sau đó lại tiến hành thêm các thủ tục khác với lý do là hồ sơ nhiều chưa chuyển đi được là chưa đúng với quy định của pháp luật. Nếu văn phòng đăng kí đất đai thực hiện đúng theo trình tự đã nêu trên thì bạn sẽ không mất phải mất thêm chi phí phát sinh khác như đã trình bày ở câu hỏi.

2. Về vấn đề đo đạc đất.

Như đã phân tích ở trên do gia đình đã thống nhất để lại toàn bộ mảnh đất đứng tên mẹ bạn nên không bắt buộc phải đề nghị cơ văn phòng đăng kí đất đai thực hiện đo đạc lại đất vẫn có thể thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất bình thường. Tuy nhiên nếu đã tiến hành đo rồi bạn có thắc mắc về phi đo đạc lại đất chúng tôi xin được tư vấn như sau : Căn cứ theo Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

"Điều 3 Về mức thu.

2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:
a) Đối với các khoản phí

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2."

Như vậy tổng diện tích lô đất nhà bạn là 5000m2, phí đo đạc tối đa là 1.500/1m2 vậy số tiền tối đa bạn phải đóng là 7.500.000, vậy số tiền bạn phải đóng hơn hai triệu đồng là đúng với quy định.  

Về số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ có chênh lệch sẽ xử lý theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai.

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc bạn có thể gửi phản hồi vào  Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc liên hệ trực tiếp tổng đài 1900.6162 . Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê