Thì cái số tiền 81.000.000 đồng đóng cho chủ đầu tư thì có đúng luật không? có cách nào lấy lại số tiền 81.000.000 đồng đó được không? Rất mong hồi đáp của các luật sư. Xin Cám ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Thông tư số 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

Theo hoản 4 điều 3 Thông tư 08/2014/TT-BTC:

 "4. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở ngoài trách nhiệm trả tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội còn phải nộp chi phí quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 27 của Thông tư này."

Theo khoản 3 điều 17 Thông tư 08/2014/TT-BXD quy định:

"3. Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội ghi trong hợp đồng do chủ đầu tư dự án hoặc do chủ hộ gia đình, cá nhân đầu tư đề xuất theo nguyên tắc quy định tại Điều 18 của Thông tư này."

"Điều 19. Nội dung chi phí cấu thành giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án

1. Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: Là toàn bộ chi phí hợp lý và hợp pháp thực hiệndự án đầu tư xây dựng công trình và đưa dự án nhà ở xã hội vào khai thác sử dụng theo quy định hiện hành về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình trừ đi phần lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê công trình kinh doanh thương mại trong dự án(theo nguyên tắc quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 18 Thông tưnày).

2. Chi phí bảo trì:

a) Trường hợp nhà ở xã hội là căn hộ chung cư để bán thì ngoài việc nộp tiền mua nhà theo quy định thì bên mua nhà còn phải nộp kinh phí bảo trì là2% giá trị mua bán căn hộ ghi trong Hợp đồng để thực hiện việc bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung. Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trìphần diện tích sở hữu chung thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư hiện hành;

b) Trường hợp cho thuê thì kinh phí bảo trì được trích từ tiền thuê nhà (theo cơ cấu giá thuê nhà quy định tại Điều 20 của Thông tư này). Chủ đầu tư dự án (chủ sở hữu) có trách nhiệm bảo trì toàn bộ nhà ở cho thuê;

c) Trường hợp cho thuê mua thì ngoài việc nộp tiền thuê mua nhà ở theo quy định, bên thuê mua nhà còn phải nộp kinh phí bảo trì là 2% giá trịcăn hộ ghi trong Hợp đồng để thực hiện việc bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung. Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần diện tích sởhữu chung thực hiện như trường hợp mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư hiện hành; bên thuê mua chịutrách nhiệm đảm nhận kinh phí để bảo trì phần diện tích căn hộ thuộc sở hữu riêng.

3. Lợi nhuận định mức:

a) Đối với trường hợp bán nhà ở: Lợi nhuận định mức được xác định theo nguyên tắc quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 15 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP;

b) Đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua nhà ở: Lợi nhuận định mức được xác định theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 15 củaNghị định 188/2013/NĐ-CP."

"Điều 22. Phương thức xác định giá bán nhà ở xã hội

Công thức xác định:

Trong đó:

GiB= x Ki

- GiB: là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) tại vị trí thứ i (đồng/m2);

- Tđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử dụng để bán trừ đi phần lợi nhuận từ công trình kinh doanh thương mại được phân bổ đối với phần diện tích sử dụng nhà ở để bán tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.

- L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 15% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng).

- S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án: bao gồm diện tích các căn hộ bán và diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) (m2)

- Ki: là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền hệ số K của 1 Block nhà= 1.

Trường hợp xác định giá bán nhà ở xã hội (sau khi sau khi bảo đảm thời gian cho thuêtối thiểu theo quy định là 05 năm) thì giá bán phải giảm trừ phần chi phí khấu hao nhà ởtương ứng với thời gian đã cho thuê."

"Điều 27. Nội dung và chi phí quản lý vận hành nhà ở xã hội

1. Công tác quản lý vận hành nhà ở xã hội bao gồm: quản lý, vận hành và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chunghoặc phần sử dụng chung của nhà ở xã hội; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa,cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảmbảo cho khu nhà ở xã hội hoạt động bình thường.

2. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là căn hộ chung cư có trách nhiệm xác định mức phívà nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà ở xã hội trong thời gian chưathành lập Ban quản trị nhà chung cư và quy định rõ trong hợp đồng mua bán, cho thuê,cho thuê mua nhà ở xã hội.

3. Trường hợp mua bán và thuê mua nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì mức phí quảnlý vận hành được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu hoặc sử dụngriêng (diện tích thông thủy) của từng chủ sở hữu, chủ sử dụng và nộp mỗi tháng một lầncho đơn vị quản lý vận hành.

4. Các chi phí dịch vụ về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các chi phí dịch vụkhác mà có hợp đồng riêng đối với từng chủ sở hữu, chủ sử dụng thì do người sử dụng trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trường hợp các chi phí dịch vụ mà không có hợp đồng riêng thì người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, trong đó cócộng thêm phần hao hụt.

5. Chi phí trông giữ xe đạp, xe máy được thực hiện theo quy định của Ủy ban nhân dâncấp tỉnh áp dụng chung trên phạm vi địa bàn.

6. Trong quá trình lập dự án phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư dựán có thể tính toán,bố trí một phần diện tích phù hợp (sau khi đã đáp ứng đủ nhu cầu diện tích sử dụngchung trong phạm vi dự án theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành) để đơn vịquản lý vận hành thực hiện kinh doanh, tạo kinh phí bù đắp cho chi phí quản lý vậnhành, đảm bảo người mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội chỉ phải đóng góp chi phíquản lý vận hành nhà ở đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều này.

Như vậy, với khoản tiền 81 triệu là tiền đóng cho chủ đầu tư không đúng theo quy định của pháp luật. Hệ số tầng là hệ số để tính vào chi phí bán nhà, không có quy định nào là phải trả tiền hệ số tầng cả.

Theo khoản 4 điều 32 Thông tư 08/2014/TT-BXD:

"4. Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thực hiện việc bán,cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội không đúng theo quy định tại Thông tư này thì ngoài việc bị xử phạt theo quy địnhvề xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý và phát triển nhà còn bị buộc phải hoàn trả các khoản chi phí được ưu đãi; bị thu hồi dự án; không được thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi hoặc bị thu hồi đăng ký kinh doanh."

Bạn có thể khiếu nại hành vi trên của chủ đầu tư tới cơ quan có thẩm quyền quản lý dự án.

Theo điều 178 Luật nhà ở 2014:

"1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo.

2. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự.