Mảnh đất (3 sào) được mẹ em bán với giá 70 triệu đồng vào năm 2010, nhưng trong hợp đồng thì ghi 40 triệu, 30 triệu còn lại không liệt kê vào hợp đồng. Đến nay khi chủ đất đòi lại đất, bên ông A đòi mẹ em phải bồi thường tiền mua đất như ban đầu cho ông A. tức 70 triệu đồng. Gia đình em không đồng ý, vì trong 4 năm sử dụng đất, ông A đã thu hoạch cà phê qua mấy mùa vụ, số tiền kiếm được cũng không phải nhỏ. Vì vậy, gia đình em chỉ đồng ý đền bù khoảng chênh lệch giữa mức tiền bán ban đầu (70 triệu đồng) và số tiền ông A làm ra được khi sử dụng mảnh đất trên. Theo ước chừng gia đình em sẽ bồi thường (20-30 triệu đồng). Bên phía ông A không đồng ý và muốn thưa kiện gia đình em. Vậy xin Luật sư cho em biết, bên gia đình em sai ở những điểm nào, và có phải bồi thường gì cho ông A không? Nếu có thì mức bồi thường là bao nhiêu tiền. Xin Luật sư tư vấn giúp!

Em xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Người gửi: ngoc

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

bán đất

Tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900 6162

Trả lời:

 1.Cơ sở pháp lý

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội.

2.Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về vấn đề ên gia đình em sai ở những điểm nào?

Căn cứ Điều 708 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 708. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;

3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này;

5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.”

Căn cứ Điều 712 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 712. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng.”

Như vậy căn cứ các quy định nêu trên thì việc gai đình bạn ký kết hợp đồng mua bán với gia đình ông A trong thời hạn thuê đất mà không thông báo cho gia đình bên cho thuê là vi phạm quy định của pháp luật do đó bên chủ đất có quyền đòi lại đất khi hết thời hạn thuê. Do đó hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng là mảnh đất không thể chuyển giao được.Cụ thể:

Căn cứ Điều 411 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 411. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.

2.2.Thứ hai về vấn đề bồi thường gì cho ông A không?

Do trong trường hợp trên bạn không nêu rõ ý chí của ông A khi ký kết hợp đồng mua bán nên:

•TH1: Nếu ông A biết về việc diện tích đất trên là diện tích đất thuê và gia đình bạn không được chuyển nhượng thì gia đình bạn không phải bồi thường.

•TH2:Nếu ông A không biết về việc và đối tượng không thực hiện được vì lý do khách quan thì gia đình bạn phải bồi thường cho gia đình ông A do hợp đồng bị vô hiệu.Cụ thể vấn đề bồi thường được quy định như sau:

Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự