1.Sự khác biệt giữa việc tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở với việc cá nhân sở hữu nhà ở? Quy định cụ thể về vấn đề này.

2. Luật quy định liên quan đến việc các tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở? Sự khác biệt giữa các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, 100% vốn Việt Nam, 51% vốn nước ngoài và 51% vốn Việt Nam

3. Các quy định của luật về quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới.

4. Sự khác biệt khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho người nước ngoài và người Việt Nam.

5. Luật quy định về thuế khi mua bán nhà đất? Sự khác biệt giữa doanh nghiệp và cá nhân? Sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam? Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số 1900.6162

 

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội

Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung phân tích:

2.1 .Sự khác biệt giữa việc tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở với việc cá nhân sở hữu nhà ở? Quy định cụ thể về vấn đề này.

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 7 Luật nhà ở quy định về 

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

"1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước."

Nghĩa là dù là họ đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Không phân biệt là doanh nghiệp hay cá nhân, họ chỉ cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 8 thì đều được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi họ có nhà ở hợp pháp thông qua việc:

"a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;"

Cá nhân thì thực hiện giao kết hợp đồng để sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Nếu doanh nghiệp là pháp nhân thì pháp nhân đó phải nhân danh chính mình để thực hiện hợp đồng sở hữu nhà ở.

2.2. Luật quy định liên quan đến việc các tổ chức/doanh nghiệp sở hữu nhà ở? Sự khác biệt giữa các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, 100% vốn Việt Nam, 51% vốn nước ngoài và 51% vốn Việt Nam

Đối với doanh nghiệp Việt nam thì việc sở hữu nhà ở theo như quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở như đã nói ở trên.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Điểm b Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở quy định:

"Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);"

Với những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải tuân theo quy định tại Điều 160:

"2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

.....

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."

Cùng với đó, căn cứ vào 

Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” và “người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Cũng theo khoản 3 Điều này, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này”.

Theo khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản, “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức” “quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này” và “đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”.

Theo điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 11, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được “thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại”, “đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua” và “nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua”. 

Như vậy, với các quy định nêu trên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài “được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Đồng thời với các quy định nêu tại Điều 11, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được “thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại” mà không được “mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua” như “tổ chức, cá nhân trong nước” (theo điểm a khoản 1 Điều 11).

Về thời hạn sở hữu công trình xây dựng theo thời hạn sử dụng đất.

Nghĩa là dù doanh nghiệp đó có 51% vốn nước ngoài hay 100% vốn nước ngoài thì cũng bị hạn chế theo cách thông thường đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

2.3. Các quy định của luật về quy trình mua bán nhà ở thông qua môi giới.

Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản quy định về  Nội dung môi giới bất động sản:

"1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản."

Cụ thể là quy trình mua bán nhà thông qua môi giới thì ta thực hiện các bước sau:

1) Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán.

2)Kí kết hợp đồng công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%).

3) Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận.

Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không phải là quy trình chuẩn. Tính phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu, những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai việc bán, chi trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS cùng một lúc (vấn đề này không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác). Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những "hợp đồng phụ thuộc" khi mà sự bán phụ thuộc sự mua và việc mua có thể thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng.

Thứ ba, thời điểm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân hàng cho vay thế chấp).

2.4. Sự khác biệt khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho người nước ngoài và người Việt Nam.

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:

+ Đối với người Việt Nam:

1. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên đến cơ quan công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất.

2. Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).

Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán

- Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
- Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.
- Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. 

+ Đối với người nước ngoài:

Trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở :
 
1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nộp một bộ hồ sơ hợp lệ tại UBND cấp huyện nơi có căn hộ. Người tiếp nhận hồ sơ phải tiếp nhận và lập phiếu tiếp nhận hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày, giờ, địa điểm trả kết quả; trong trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ thì người tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn cụ thể ngay để người nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì UBND cấp huyện  trả lại hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết rõ lý do.
 
2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp huyện thể hiện các nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhà ở và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
 
3. Sau khi ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chuyển lại cho UBND cấp huyện  để giao cho chủ sở hữu. Người đến nhận giấy chứng nhận phải xuất trình phiếu tiếp nhận hồ sơ, nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và ký nhận vào Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Nếu ủy quyền cho người khác đi nhận thay thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam. Lệ phí cấp giấy chứng nhận được áp dụng như công dân Việt Nam ở trong nước.

4. Đối với cá nhân nước ngoài, trong thời hạn hai ngày làm việc, kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải có văn bản gửi Bộ Xây dựng thông báo các thông tin về họ tên, số hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp, quốc tịch của người mua nhà, địa chỉ căn hộ mua bán, số giấy chứng nhận và ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để Bộ Xây dựng đưa lên trang Web của Bộ
 
Những trường hợp đang có sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo thông báo trên trang Web của Bộ Xây dựng thì không được sở hữu các nhà ở khác trong phạm vi toàn quốc.
 
5. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở quy định tại Điều này tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời hạn này không tính thời gian bổ sung giấy tờ (nếu có).
 
6. Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp bị hư hỏng, rách nát hoặc bị mất thì chủ sở hữu được cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.

2.5. Luật quy định về thuế khi mua bán nhà đất? Sự khác biệt giữa doanh nghiệp và cá nhân? Sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam?

Khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp:

1/ Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2%  trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản. (Theo điểm c tiểu mục 1.2 mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT)

Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Ngoài ra phải nộp thêm các khoản là: 

+ Lệ phí trước bạ

+ Lệ phí địa chính

+ Phí công chứng hợp đồng

Doanh nghiệp cũng phải nộp thuế tương tự cá nhân nhưng với tư cách pháp nhân.

Đối với người nước ngoài khi đáp ứng đủ các điều kiện để mua nhà tại Việt Nam thì họ phải đóng thuế và các khoản nghĩa vụ khác tương tự.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài luật sư tư vấn pháp luật, gọi:  1900.6162 . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn luật doanh nghiệp - Công ty luật Minh Khuê