Trong thời gian em đang suy nghĩ thì ba mẹ em bán mảnh đất này. Quá trình giao dịch bán đất thoả thuận bằng miệng và chưa có làm hợp đồng mua bán. Ba mẹ em có nhận trước tiền cọc là 100 triệu, ba em có viết giấy tay với nội dung là : đã nhận cọc 100 triệu từ anh A, số tiền còn lại anh A sẽ giao vào cuối tháng 5. Trong tờ biên nhận đặt cọc không có đề cập đến chuyện bán mảnh đất nào, cũng như không đề cập đến diện tích là bao nhiêu. Sau đó 1 tuần e quyết định lấy mảnh đất đó và biết chuyện mua bán đất. Ba e quyết định không bán đất nữa, và trả lại tiền cọc.m

Tuy nhiên bên A không chịu nhận tiền cọc và bắt bên e phải bồi thường cọc gấp đôi. Và bên A doạ sẽ kiện ra toà nếu như nhà e không chịu bồi thường cọc gấp đôi.

Em xin hỏi là nhà e ko bán đất nữa thì chỉ phải trả lại tiền cọc hay là phải trả gấp đôi cọc? Và với tờ giấy nhận cọc viết tay đó có thể làm căn cứ để kiện nhà e ra toà vì ko tuân thủ hợp đồng mua bán đất ko ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Thái

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

Trả lời:

Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

Nội dung phân tích:

Được biết gia đình bạn bán mảnh đất  nhưng quá trình giao dịch bán đất thoả thuận bằng miệng và chưa có làm hợp đồng mua bán. Ba mẹ bạn có nhận trước tiền cọc là 100 triệu, viết giấy tay với nội dung đã nhận cọc 100 triệu từ anh A, số tiền còn lại anh A sẽ giao vào cuối tháng 5.

Về hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy, việc hai bên trao đổi qua lời nói về nội dung hai bên sẽ thực hiện là hợp đồng dân sự được giao kết bằng lời nói. Hai bên sẽ phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng dân sự. Cụ thể:

Theo Khoản 1  Điều 358 BLDS 2005 quy định đặt cọc :" Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.". Như vậy, việc đặt  cọc  100tr mang mục đích đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng giữa anh A  và gia đình bạn, là một phần của hợp đồng chính. 

Sau 1 tuần, gia đình bạn quyết định không bán mảnh đất này nữa và trả lại tiền đặt cọc. Xét theo Khoản 2 Điều  358 BLDS quy định : " Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác." Nhận thấy, gia đình bạn đã vi phạm đơn phương chấm dứt, từ chối việc giao kết mà không có thông báo biết trước cho bên đặt cọc. Do đó khi anh A khởi kiện gia đình bạn ra tòa để yêu cầu đòi bồi thường gấp đôi , việc này hoàn toàn được mặc dù hợp đồng mua bán , chuyển quyền sử dụng đất  giữa 2 bên chưa hình thành. Theo quy định pháp luật hiện hành về vi phạm giao kết đặt cọc, do gia đình bạn không thực hiện giao kết trước nên sẽ phải trả cho anh A 100tr và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc là 100tr. Tuy nhiên  tờ giấy nhận cọc viết tay đó không  làm căn cứ để kiện nhà bạn ra toà này thì hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực và hai bên chỉ cần trả lại cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn chỉ bị kiện ra tòa khi có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ba mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ ghi trong hợp đồng thì lúc đó ông A mới có quyền khởi kiện gia đình bạn ra tòa dựa theo hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê.

Trân trọng./

BỘ PHẬN TƯ VẤN DÂN SỰ.