Trong quá trình hoạt động cho vay của Quỹ có lập hợp đồng thế chấp tài sản. tôi đang phân vân rất mong Luật sư trả lời một số câu hỏi sau: Với nội dung của Hợp đồng đã đảm bảo pháp lý cho Quỹ chưa ? - Tài sản gắn liền với đất là nhà ở nhưng chưa có đăng ký (ở nông thôn nhà ở không có đăng ký) không đưa vào trong hợp đồng có đúng không ?.Khi tranh chấp liên quan đến xử lý đất thế chấp có dễ xử lý không ? - Cơ quan công chứng hồ sơ, hay UBND cấp xã chứng thực hồ sơ sẽ đúng sẽ đúng về pháp lý?.Nếu cả 2 đều đúng thì mức độ như thế nào?.Mong sự hồi âm của luật sư.

Tôi xin xin chân thành cảm ơn !

Người gửi: T.Đ.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sư của công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn về hợp đồng thế chấp tài sản

Luật sư tư vấn luật dân gọi: 19006162

Trả lời:

Cám ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty của chúng tôi!

I. Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật dân sự 2005

- Nghị đinh 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

II. Nội dung phân tích:

2.1 Với nội dung của Hợp đồng đã đảm bảo pháp lý cho Quỹ chưa ? - Tài sản gắn liền với đất là nhà ở nhưng chưa có đăng ký (ở nông thôn nhà ở không có đăng ký) không đưa vào trong hợp đồng có đúng không ?

Hợp đồng cho vay của Quỹ có lập Hợp đồng thế chấp tài sản là một biện pháp hữu hiệu bảo để đảm thanh toán nợ khi đến hạn. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 12  Nghị đinh 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. trường hợp phải đăng ký bao gồm:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Thế chấp tàu bay, tàu biển;

d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

2. Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

3. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Như vậy, hợp đồng bảo đảm mà tổ chức tín dụng của bạn lập với khách hàng phải được đi đăng kí theo quy định của pháp luật mới đảm bảo giá trị pháp lí và nó còn giúp tổ chức bạn được ưu tiên thanh toán khi xử lí tài sản bảo đảm bởi: Theo quy định Điều 325  Bộ luật dân sự 2005  Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:

1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.

Hiện nay, Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đều được đăng kí chung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nhưng trước kia thì có trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tách riêng ra và trong trường hợp của bạn cũng là tách riêng như vậy.Với tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo thanh toán cho khoản vay thì bạn không nên đưa nhà ở gắn liền với đất vào để đảm bảo cho khoản vay nữa. Hơn nữa, nhà ở lại không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2.2 Khi tranh chấp liên quan đến xử lý đất thế chấp có dễ xử lý không ?

Như ở mục 2.1 đã phân tích, khi hợp đồng bảo đảm bạn đã đi đăng kí đúng theo quy định của pháp luật thì bạn có thứ tự ưu tiên thanh toán. Và việc xử lí đất thế chấp theo quy định điều 355  Bộ luật dân sự 2005

Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp  

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ  không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.

Cụ thể, tài sản bảo đảm là giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.

2.3 Cơ quan công chứng hồ sơ, hay UBND cấp xã chứng thực hồ sơ sẽ đúng sẽ đúng về pháp lý?.Nếu cả 2 đều đúng thì mức độ như thế nào?.

Như đã phân tích ở trên, thế chấp quyền sử dụng đất là một loại giao dịch bảo đảm mà bạn phải đăng kí theo quy định của pháp luật, chứ không phải chỉ đi công chứng hay chứng thực là được. Việc đăng kí hợp đồng bảo đảm sẽ bảo đảm giá trị pháp lí tốt nhất cho bạn.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi.

Nếu có vấn đề cần tư vấn trực tiếp, bạn hãy gọi điện tới Luật sư tư vấn pháp luật dân sự: 1900 6162 

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ