Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn về mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý

Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2. Nội dung tư vấn

Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về việc mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình."

Như vậy, việc mua bán nhà ở trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện như trên, cụ thể cần phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình... và đảm bảo về mặt tiến độ xây dựng cũng như vấn đề thanh toán tiền theo hợp đồng. 

Về hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng này trên các website hoặc tự soạn thảo, trong đó cần có các điều khoản sau:

- Thông tin cá nhân của bên bán và bên mua nhà ở: cung cấp đầy đủ họ tên, số chứng minh nhân dân, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ liên hệ; số điện thoại, số tài khoản; mã số thuế;

- Đặc điểm của nhà ở: loại nhà ở; tổng diện tích sàn; tổng diện tích sử dụng đất ở; các trang thiết bị gắn với nhà ở; 

- Giá bán và phương thức thanh toán: trường hợp thanh toán theo phương thức trả chậm,trả dần thì ghi rõ thời điểm từng đợt phải thanh toán;

- Thời hạn giao nhận nhà ở;

- Bảo hành nhà ở;

- Quyền và nghĩa vụ của bên bán: Bao gồm các quyền được yêu cầu người mua trả tiền đúng theo hợp đồng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác, và nghĩa vụ như: bàn giao, bảo quản nhà ở, Đặc biệt cần lưu ý về điều khoản: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngòai nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hòan thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu).

- Quyền và nghĩa vụ của bên mua:  Yêu cầu Bên bán bàn giao nhà kèm theo giấy tờ về nhà ở; Bên mua có quyền yêu cầu Bên bán xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử dụng đúng các vật liệu về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận, Trả đầy đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận..

- Trách nhiệm các bên phải chịu khi vi phạm hợp đồng;

- Quy định về các trường hợp bất khả kháng;

- Cam kết của các bên;

-  Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;

- Phương thức giải quyết tranh chấp;

- Hiệu lực của hợp đồng;

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Dân sự.