1. Tư vấn về thời gian và thủ tục thi hành bản án về tranh chấp đất đai?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một số vấn đề mong các luật sư giải đáp về việc giải quyết và thi hành bản án về tranh chấp đất đai như sau:

1. Thời gian mà một bản án (tranh cấp đất đai) đã được toàn án ra quyết định thắng kiện nhận lại đất, khi chuyển hồ sơ qua cơ quan thi hành án huyện thực hiện việc trả đất thì thời gian thực hiên là bao lâu?

2. Khi nhận lại được đất tranh cấp thì bên nhận lại có phải nộp 3% phí vào ngân sách nhà nước hay không? Và cơ sở để định giá tài sản để đóng mức phí đó là dựa vào đâu? Vì trên bản án Toà án đã có định giá rồi.

3. Khi tiến hành trả đất thì ngoài đại diện cơ quan thi hành án, các bên liên quan thì có cần công an xã, công an huyện, địa chính xã, bên tài nguyên môi trường,... không? Có phải tốn chi phí thi hành án hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

1.1. Thời gian mà một bản án (tranh chấp đất đai) đã được toàn án ra quyết định thắng kiện nhận lại đất, khi chuyển hồ sơ qua cơ quan thi hành án huyện thực hiện việc trả đất thì thời gian thực hiên là bao lâu?

Căn cứ Điều 2 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 có quy định về vấn đề thi hành án như sau:

Những bản án, quyết định được thi hành theo Luật này bao gồm:

- Bản án, quyết định hoặc phần bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm;

- Bản án, quyết định của Toà án cấp phúc thẩm;

- Quyết định giám đốc thẩm hoặc tái thẩm của Toà án;

- Bản án, quyết định dân sự của Toà án nước ngoài, quyết định của Trọng tài nước ngoài đã được Toà án Việt Nam công nhận và cho thi hành tại Việt Nam;

- Quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh mà sau 30 ngày kể từ ngày có hiệu lực pháp luật đương sự không tự nguyện thi hành, không khởi kiện tại Toà án;

- Quyết định của Trọng tài thương mại.

Những bản án, quyết định sau đây của Toà án cấp sơ thẩm được thi hành ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng nghị:

- Bản án, quyết định về cấp dưỡng, trả lương, trả công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động hoặc bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, tổn thất về tinh thần, nhận người lao động trở lại làm việc;

- Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Cũng theo quy định tại Điều 6, Điều 45 và Điều 46 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì các đương sự có quyền thoả thuận về việc thi hành án, nếu thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Kết quả thi hành án theo thoả thuận được công nhận. Theo yêu cầu của đương sự, Chấp hành viên có trách nhiệm chứng kiến việc thoả thuận về thi hành án. Trường hợp đương sự không thực hiện đúng thoả thuận thì có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành phần nghĩa vụ chưa được thi hành theo nội dung bản án, quyết định.

Thời hạn tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc hành vi khác nhằm trốn tránh việc thi hành án thì Chấp hành viên áp dụng ngay biện pháp bảo đảm và cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Chương IV Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Hết thời hạn tự nguyện thi hành án, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế. Không tổ chức cưỡng chế thi hành án trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và các trường hợp đặc biệt khác do Chính phủ quy định.

Như vậy, trước tiên pháp luật ưu tiên việc thỏa thuận của đương sự về vấn đề thi hành án - trong đó có thời hạn thi hành án. Nếu các bên không có thỏa thuận, pháp luật quy định thời hạn tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Nếu không tự nguyện thi hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án.

1.2. Khi nhận lại được đất tranh chấp thì bên nhận lại có phải nộp 3% phí vào ngân sách nhà nước hay không? Và cơ sở để định giá tài sản để đóng mức phí đó là dựa vào đâu?

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư 216/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thi hành án dân sự thì người được thi hành án phải nộp phí thi hành án dân sự như sau:

- Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên hai lần mức lương cơ sở đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang do Nhà nước quy định đến 5.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 3% số tiền, giá trị tài sản thực nhận;

- Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên 5.000.000.000 đồng đến 7.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 150.000.000 đồng cộng với 2% của số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 5.000.000.000 đồng;

- Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên 7.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 190.000.000 đồng cộng với 1% số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 7.000.000.000 đồng;

- Số tiền, giá trị tài sản thực nhận từ trên 10.000.000.000 đồng đến 15.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 220.000.000 đồng cộng 0,5% số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 10.000.000.000 đồng;

- Số tiền, giá trị tài sản thực nhận trên 15.000.000.000 đồng thì mức phí thi hành án dân sự là 245.000.000 đồng cộng với 0,01% của số tiền, giá trị tài sản thực nhận vượt quá 15.000.000.000 đồng.

Như vậy, khi bạn được nhận lại tài sản là đất tranh chấp thì bạn phải nộp tiền thi hành án dân sự theo các mức tương ứng nêu trên tương ứng với giá trị tài sản thực nhận, nhưng bạn chỉ phải nộp tiền thi hành án dân sự khi và chỉ khi bạn thông qua cơ quan thi hành án dân sự để nhận dược tài sản đang tranh chấp, còn nếu hai bên tự thương lượng, thỏa thuận với nhau thì đương nhiên bạn sẽ không phải nộp tiền thi hành án dân sự.

Cũng theo khoản 4 Điều 4 Thông tư 216/2016/TT-BTC thì cơ sở để đóng tiền thi hành án dân sự là căn cứ vào Quyết định tuyên giá trị của Tòa án hoặc nếu Tòa án không tuyên giá trị tài sản hoặc có tuyên giá trị tài sản trong bản án rồi nhưng tại thời điểm thu phí không còn phù hợp (thay đổi quá 20%) so với giá thị trường thì tổ chức thu phí tổ chức định giá tài sản để xác định phí thi hành án dân sự mà người được thi hành án phải nộp. Chi phí định giá do cơ quan thi hành án dân sự chi trả từ nguồn phí thi hành án dân sự được để lại.

1.3. Khi tiến hành trả đất thì ngoài đại diện cơ quan thi hành án, các bên liên quan thì có cần công an xã, công an huyện, địa chính xã, bên tài nguyên môi trường,... không? Có phải tốn chi phí thi hành án hay không?

Căn cứ Điều 117 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014

"Điều 117. Cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp bản án, quyết định tuyên nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên tổ chức giao diện tích đất cho người được thi hành án.

Khi tiến hành giao đất phải có sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cùng cấp và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất được chuyển giao.

..."

Như vậy, chỉ trong trường hợp việc thi hành án tiến hành theo thủ tục cưỡng chế thì mới cần đến sự có mặt của Phòng Tài nguyên và môi trường và Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp. Và chi phí thi hành án trong trường hợp này có khoản tiền bồi dưỡng cho những người tham gia cưỡng chế nêu trên, và người phải thi hành án phải chịu chi phí này (căn cứ Điều 73 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 và khoản 2 Điều 43 và Điều 44 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự).

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có sổ đỏ ?

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai với nhà liền kề?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Năm 2009 tôi có mua của ông T mảnh đất có diện tích 6x40m (ông này và vợ đứng tên trên sổ đỏ) nhưng do mẹ ông này (bà H) đứng ra trực tiếp bán vì đất là do bà cho vợ chồng ông T và vợ chồng này có nhờ bà bán hộ.

Khi đo đạc có hai vợ chồng tôi, bà H, con dâu cả bà H và một cán bộ địa chính huyện. Chúng tôi tiến hành đo tại 3 điểm lấy mốc là nhà bên phải vì bên trái là đất trống do con trai cả bà H sở hữu. Mốc 1 tại cổng hàng rào nhà bên phải, mốc 2 tại phần lồi ra của nhà bên phải, mốc 3 sát vách nhà bếp nhà bên phải sau đó đóng cọc và kéo dây 6m. Ngay trong thời gian đó tôi xây 1 căn nhà cấp 4 lùi vào tim đường là 12m có sự chứng kiến của 2 nhà 2 bên mà không có tranh chấp gì. Sau đó, 02 năm bà H mất. Hiện nay, tôi đang tiến hành xây nhà 3 tầng trên diện tích đất còn lại phía trước là 12x6m. Tôi cũng đo dựa trên mốc ban đầu được mua và xây được bức tường tầng trệt chuẩn bị xây tầng trên (bề ngang phủ bì nhà mới tôi đang xây là 5.95m) thì con trai cả bà H có làm đơn kiện tôi lấn 10 cm tại phần lồi ra nhà bên phải. Vậy tôi muốn hỏi việc ông này kiện là đúng hay sai? Tôi phải giải quyết trường hợp tranh chấp này như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai với nhà liền kề ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:

"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai."

Để xác định việc con trai cả bà H nộp đơn kiện là đúng hay sai cần thực hiện theo các thủ tục mà pháp luật quy định và dựa trên quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để tránh tốn kém tiền bạc và tiết kiệm thời gian, các bên nên tự thỏa thuận để giải quyết với nhau. Tuy nhiên nếu không thể tự giải quyết được có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền địa phương.

Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành như sau:

2.1. Hòa giải tranh chấp đất đai

Được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 theo đó:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.2. Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;..."

Nếu bạn chọn Tòa án để giải quyết thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai cho bạn.

3. Giải quyết tranh chấp đất đai hương hỏa trong gia đình?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Ông bà cố tôi mất khoảng gần 50 năm. Bây giờ, các bà là em của ông tôi làm đơn đòi chia tài sản là mảnh đất hương hỏa hiện ông bà tôi đang sinh sống. Vậy các bà có thể đòi phân chia di sản được hay không? Trân trọng cảm ơn.

Giải quyết tranh chấp đất đai hương hỏa trong gia đình ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Vì bạn không nói rõ ông bà cố bạn mất có để lại di chúc hay không, cũng như mảnh đất ông bạn đang sinh sống đã được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Do đó, theo thông tin bạn cung cấp, ông bà cố của bạn đã mất được 50 năm, tính đến thời điểm hiện tại, căn cứ Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản trước đó quy định về thời hiệu thừa kế thì thời hiệu tối đa để yêu cầu chia di sản thừa kế đối với bất động sản là 30 năm theo Bộ luật dân sự năm 2015 hiện hành đang áp dụng, còn trước đó, thời hiệu chia di sản thừa kế chỉ là 10 năm theo Bộ luật Dân sự năm 1995Bộ luật Dân sự năm 2005. Chính vì vậy, đến thời điểm hiện tại đã quá thời hiệu chia di sản thừa kế thì về nguyên tắc, các bà là em của ông bạn không có quyền khởi kiện chia di sản thừa kế nữa.

>> Tham khảo ngay: Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu ? Thủ tục khởi kiện ra tòa thực hiện như thế nào ?

4. Vướng mắc vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai không hợp lý?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Đất đang tranh chấp 9, 10 năm đến nay 2015. Mà anh rể tôi ra phường làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2012. Và anh ta dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 để thưa rằng tôi đang chiếm đoạt đất của anh ta. Trong khi đó tôi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm phần của ông anh rể. Và sau khi bố tôi chết đã để lại tờ ủy quyền về toàn bộ phần đất trên cho tôi. Nhưng tại sao Tòa án lại xử tôi thua và bắt tôi phải trả đất lại cho ông anh rể. Tại sao toà án không xem xét nguồn gốc đất từ đâu có và kèm theo những bằng chứng tôi nói trên? Mong luật sư giải đáp. Tôi chân thành cảm ơn.

Vướng mắc vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai không hợp lý ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất mà UBND cấp xã nơi bạn đang sinh sống cấp cho anh rể bạn vào năm 2012 là không có hiệu lực. Vì căn cứ theo khoản 2, Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do đó, đất mà hai bên gia đình bạn và anh rể bạn là đất đang tranh chấp nên hai bên cần có thỏa thuận để đi đến thống nhất trước khi đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận được cấp khi hai bên vẫn còn đang tranh chấp có thể sẽ bị hủy khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh rể của bạn thực hiện sai trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

Bên cạnh đó, bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả phần đất của anh rể nhưng bạn không nói rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho ai? Cấp cho bạn hay bố của bạn? Nhưng bạn có cung cấp thông tin rằng: Sau khi bố bạn chết đã để lại tờ ủy quyền toàn bộ mảnh đất trên cho bạn, đối với giấy ủy quyền thì khi bố bạn chết thì giấy ủy quyền này sẽ hết hiệu lực, chấm dứt theo điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tức có nghĩa, tờ ủy quyền của bố bạn cho bạn toàn bộ mảnh đất trên không có giá trị. Mảnh đất của bố bạn để lại sẽ được xác nhận là di sản mà bố bạn để lại và sẽ được chia theo quy định của pháp luật.

Đối với việc Tòa án ra quyết định yêu cầu bạn phải trả lại đất cho anh rể sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật và căn cứ vào những chứng cứ mà bạn và anh rể bạn cung cấp để có thể ra một Bản án đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp, bạn không đồng ý với quyết định của Tòa án thì bạn có quyền nộp đơn Kháng cáo để yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm, tái thẩm hoặc Giám đốc thẩm theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai?

5. Tư vấn xây nhà và giải quyết tranh chấp đất đai với nhà hàng xóm?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một số vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có mua một thửa đất với diện tích 34,7m2 ở thị trấn có bìa đỏ mang tên của tôi. Hiện tại, tôi muốn san mặt bằng để xây dựng, vậy để san mặt bằng có cần phải xin giấy phép hạ mặt bằng không? Nếu phải xin phép thì tôi phải gặp cơ quan nào để xin phép? Và với diện tích đất trên tôi được phép xây dựng nhà như thế nào?

Trước khi tôi mua mảnh đất này thì thửa đất này ngày xưa giữa chủ cũ và nhà bên cạnh có sự tranh chấp cụ thể như sau: Chủ cũ của tôi có nổ 2 quả mìn để san tẩy mặt bằng. Trong khi nổ mìn không ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Nhà bên cạnh đã lấn chiếm một phần của thửa đất tôi đã mua. Chủ cũ của tôi đã làm đơn kiện và tòa án đã giải quyết, kết quả của tòa án như sau: Nhà lấn chiếm đất đã nhận là tháo dỡ công trình để trả lại phần đất đã lấn chiếm và công nhận trước Tòa là chưa có bằng chứng xác thực để bắt đền chủ cũ của tôi về việc nổ mìn làm hư hại nhà của họ. Sau khi tôi mua xong tôi định làm nhà thì nhà bên cạnh lại làm đơn kiện chủ cũ của tôi nổ mìn làm hư hai nhà của họ. Và họ cản trở không cho tôi làm trên đất đó mặc dù thửa đất đã mang tên tôi. Vậy tôi xin luật sư tư vấn cho tôi việc nhà bên cạnh kiện chủ cũ của thửa đất của tôi có liên quan đến tôi và việc tôi muôn xây dựng trên thửa đất đó không? Nhà bên cạnh cản trở tôi xây dựng có đúng không? Nếu không đúng thì tôi phải nhờ những cơ quan nào can thiệp cho tôi? Nhà bên cạnh hiện vẫn chưa tháo dỡ công trình để trả lại phần đất đã lấn chiếm mà tòa án đã giải quyết. Vậy tôi phải gặp cơ quan nào để đòi lại phần đất gia đình bên cạnh đã lấn chiếm? Tôi xin chân thành cảm ơn

Tư vấn xây nhà và giải quyết tranh chấp đất đai với nhà hàng xóm ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, bạn nói có mua một thửa đất với diện tích 34,7 m2 ở thị trấn có bìa đỏ mang tên của bạn. Hiện tại, bạn muốn san mặt bằng để xây dựng. Như vậy là bạn muốn san đất mua ở thị trấn để chuyển sang xây dựng. Mà mọi hoạt động thi công xây dựng (gồm cả hoạt động san lấp) đều phải được xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu việc hạ mặt bằng xuống để phục vụ cho hoạt động đào móng nhà, xây dựng nhà ở thì sẽ được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng năm 2014Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ. Theo đó, khi tiến hành xây dựng thì bạn phải có Giấy phép xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ khi công trình xây dựng của gia đình bạn thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014.

Thứ hai, nếu bạn thuộc trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng thì bạn phải chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình xây dựng theo Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014. Hồ sơ xin Giấy phép xây dựng gồm những giấy tờ sau căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 và Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thứ ba, đối với tranh chấp với người chủ cũ: Vì bây giờ bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất này rồi. Nhưng nhà bên cạnh lại muốn kiện lại chủ cũ của bạn thì bạn chỉ là người có liên quan đến vấn đề tranh chấp đất này, vì bạn là người nhận chuyển nhượng sau khi hai bên đã xảy ra tranh chấp. Bên cạnh đó, tranh chấp ở đây là tranh chấp giữa chủ cũ và nhà bên cạnh, tranh chấp này đã dược tòa án giải quyết yêu cầu nhà bên cạnh tháo dỡ công trình lấn chiếm đất của chủ cũ (nay là của bạn) và nhà bên cạnh cũng đã không có bằng chứng chứng minh chủ cũ đã dùng mìn làm hư hỏng nhà của họ. Tòa án đã có bản án giải quyết vụ việc này từ trước rồi, nay bạn nhận chuyển nhượng lại thửa đất này, họ lại làm khó dễ bạn. Theo đó, họ không được quyền làm vậy vì bản án đã có hiệu lực pháp luật bắt buộc họ phải trả lại phần diện tích đã lấn chiếm.

Như vậy, để đòi lại quyền lợi của mình, bạn có quyền yêu cầu họ trả lại phần đất đã lấn chiếm. Nếu họ không trả thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng chế thi hánh án theo Luật thi hành án năm 2008, sửa đổi bổ, sung năm 2014 tại điểm a khoản 1 Điều 7, Điều 9 có quy định như sau:

"Điều 7. Quyền, nghĩa vụ của người được thi hành án

1. Người được thi hành án có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu thi hành án, đình chỉ thi hành một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định, áp dụng biện pháp bảo đảm, áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định trong Luật này;

...

Điều 9. Tự nguyện và cưỡng chế thi hành án

1. Nhà nước khuyến khích đương sự tự nguyện thi hành án.

2. Người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành thì bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của Luật này."

Trong trường hợp này, nếu như nhà bên cạnh nhà bạn vẫn không chấp hành thi hành án theo bản án đã được tuyên có hiệu lực thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng chế để bảo vệ quyền lợi của mình.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về tranh chấp đất đai thừa kế giữa anh em trong gia đình ?

6. Tư vấn về vụ việc tranh chấp đất đai?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi mua đất đã có sổ đỏ chính chủ và đã sang tên làm sổ đỏ cho tôi. Tuy nhiên, khi tôi tiến hành xây nhà thì bị hàng xóm nói chủ cũ đã lấn đất nhà ông ta 3m và không cho tôi xây. UBND thị trấn nói vụ việc này phải chờ ra Toà án phán quyết rồi mới biết có cho xây tiếp hay không. Đến nay đã hơn 01 tháng mà chưa giải quyết, vậy tôi phải làm gì? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn về vụ việc tranh chấp đất đai ?

Trong trường hợp này của bạn, gia đình bạn và gia đình hàng xóm đang có tranh chấp về đất đai, cụ thể là về ranh giới thửa đất giữa hai nhà, căn cứ vào Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Như vậy, đối với trường hợp của bạn theo như quy định của luật đất đai thì đối với tranh chấp này phải qua hòa giải tại cơ sở trước tức là phải qua hòa giải tại xã, phường, thị trấn trước. Nếu không đồng ý với quyết định hòa giải tại xã, phường, thị trấn thì bạn có thể gửi đơn ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự chung.

Mặc dù theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa có quy định nào quy định là đất đang có tranh chấp thì không được phép xây dựng, nhưng trên thực tế, để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên đang tranh chấp cũng như đảm bảo trách nhiệm cho chính quyền địa phương thì thông thường, chính quyền địa phương sẽ không cho phép xây dựng. Lúc này, bạn có quyền yêu cầu chính quyền địa phương đưa ra căn cứ, có văn bản trả lời cho bạn vì sao gia đình bạn không được phép xây dựng, nếu không có văn bản trả lời hoặc văn bản trả lời không hợp lý thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại tới Chủ tịch UBND thị trấn đã ra văn bản trả lời cho bạn để yêu cầu xử lý theo thủ tục hành chính căn cứ Luật Khiếu nại năm 2011.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê