1. Tư vấn về tranh chấp đất đai thừa kế giữa anh em trong gia đình ?

Kính chào Luật Minh Khuê: Em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình em ở nhà của ông bà (từ khi Mẹ em sinh ra (1957) đến giờ), khi ông bà mất không để lại di chúc cũng không phân chia tài sản theo pháp luật. Anh họ của Mẹ em đã làm giấy tờ nhà nơi gia đình em đang sống mà không có sự đồng ý của Mẹ em.

Xin hỏi luật sư: Vậy gia đình em có thể xin cấp lại giấy tờ nhà không ? Chú ấy có quyền đuổi gia đình em ra khỏi nhà không ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.T.P.N

>> Luật sư tư vấn pháp luật về thừa kế tài sản, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục tư vấn của công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Vì ông bà bạn chết không để lại di chúc, nên phần di sản của ông bà để lại sẽ được chia theo pháp luật.

Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS) quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, anh họ của mẹ bạn không thuộc trường hợp được hưởng thừa kế theo pháp luật và việc anh họ của mẹ bạn làm giấy tờ nhà nơi gia đình bạn sinh sống là không đúng với quy định của pháp luật. Do đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai theo thủ tục của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

Như vậy, nếu mẹ bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật và nộp tại UBND cấp huyện.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực dân sự, quý khách hàng có thể gửi câu hỏi về cho đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty luật Minh Khuê hoặc trao đổi trực tiếp qua tổng đài tư vấn pháp luật dân sự và thừa kế, gọi: 1900.1940 để nhận được sự hỗ trợ trực tiếp và nhanh nhất.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

2. Tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi sinh sống và ở trên mảnh đất này từ năm 1984, cho đến nay gia đình tôi vẫn chưa làm sổ đỏ. Năm 2002 gia đình tôi có bán cho gia đình ông A khoảng 100 m2. Giấy tờ viết tay. Không có công chứng, chỉ có chứng nhận của ông B - hàng xóm nhà tôi. 1 năm sau ông A chết do bị điện giật.

Năm 2014 gia đình ông B xây nhà lấn sang đất nhà tôi khoảng 20 m2. Gia đình tôi có gọi chính quyền xã đến, nhưng họ chỉ xem rồi về và không giải quyết. Tháng 1 năm 2015 người thân ông A đến yêu cầu gia đình tôi ký vào giấy chuyển nhượng đất gì đó . Gia đình tôi không ký.

Vậy quý luật cho tôi hỏi:

1. Gia đình ông B lấn đất với diện tích nhỏ như vậy thì có đủ để gia đình tôi khởi kiện đòi lại quyền lợi không ?

2. Khi mua bán đất với ông A mà ông A không còn giấy mua bán viết tay, gia đình tôi không ký lại có phạm luật không ?

3. Gia đình tôi có nguyện vọng mua lại mảnh đất đã bán cho ông A, nhưng gia đình ông A không đồng ý. Vậy về tình gia đình tôi sẽ trả lại số tiền đã bán, cộng lãi phát sinh. Nhưng về lý gia đình tôi có lấy lại được mảnh đất đó không ?

4. Tôi muốn giải thích lại là hiện nay nhà tôi vẫn chưa làm sổ đỏ. Tôi có thể làm sổ đỏ đứng tên trên cả phần đất bị lấn và phần đã bán không?

Tôi xin chân thành cảm ơn

Người gửi: L.P

Tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai ?

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề mà bạn thắc mắc chúng tôi giải đáp như sau:

1. Về giải quyết tranh chấp với ông B

Theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định thì:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Pháp luật không quy định giá trị của quyền sử dụng đất bao nhiêu thì mới được yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp của bạn, ông B lần của gia đình bạn 20m2 đất, khi quyền và lợi ích của gia đình bạn đã bị ảnh hưởng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu UBND xã hòa giải, trường hợp không hòa giải được thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp gia đình bạn tuy chưa có sổ đỏ nhưng nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Cụ thể, các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Khi không có các loại giấy tờ trên mà có tranh chấp, thì gia đình bạn làm đơn khởi kiện yêu cầu Chủ tich UBND cấp huyện giải quyết (theo căn cứ điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 20130

2. Về hiệu lực của giấy mua bán đất viết tay

Theo quy định của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội thì đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới được coi là hợp pháp. Như vậy, đối với trường hợp gia đình bạn và ông A xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy viết tay thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Và theo Điều 137 quy định về hậu quả pháp lý khi hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch vô hiệu. Lúc này, gia đình bạn sẽ hoàn trả lại cho gia đình nhà ông A số tiền đã nhận khi chuyển nhượng trước đây và cả tiền lãi phát sinh (nếu bên kia có yêu cầu) và được lấy lại quyền sử dụng mảnh đất trên.

3. Sau khi đã lấy lại được phần đất đã bị lấn chiếm, nếu có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như chúng tôi đã liệt kê như trên thì bạn hoàn toàn có thể được làm sổ đỏ với tên của mình. Theo đó, thủ tục mà bạn cần thực hiện là:

Bạn cần thực hiện năm bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần đảm bảo các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!

>> Tham khảo ngay: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đai trực tuyến

3. Tranh chấp đất đai khi con riêng của cha đòi chia thừa kế ?

Chào luật sư, trường hợp tôi muốn hỏi như sau: Cha mẹ tôi bỏ tiền mua đất năm 1980 cho tôi ở. Lô đất mẹ tôi bỏ tiền mua chỉ có giấy viết tay, không có xác nhận của chính quyền địa phương.

Cha mẹ tôi không ở, không có hộ khẩu và không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ gì đối với địa phương, không nộp thuế đất. Vợ chồng chúng tôi ở trên lô đất, kê khai sổ bộ, đóng thuế đất và thực hiện nghĩa vụ tại địa phương từ 1976 đến nay. Bây giờ các con riêng của cha tôi tranh chấp thừa kế có được hay không? Lô đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Vậy trong trường hợp này giải quyết như thế nào ạ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tranh chấp đất đai khi con riêng của cha đòi chia thừa kế ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.1940

Trả lời:

Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 688. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."

Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"Điều 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó."

Theo như bạn trình bày thì gia đình bạn bạn mua đất năm 1980 nhưng giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giá trị pháp lý, và gia đình bạn sinh sống ổn định lâu dài đến nay nhưng chưa có sổ đỏ dù bạn đã sử dụng miếng đất này trên ba mươi năm. Căn cứ theo quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất được xác nhận khi bạn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng với mảnh đất bạn đang sinh sống. Để được công nhận quyền sử dụng đất này thì căn cứ theo điều 247 bộ luật dân sự 2005 đã trích dẫn, với tài sản là bất động sản không thuộc sở hữu của nhà nước, sử dụng ngay tình, liên tục và công khai trong thời hiệu 30 năm thì nhà nước sẽ xác lập quyền sở hữu với mảnh đất đó cho người đang sử dụng. Nếu xác lập đây là tài sản của gia đình bạn thì các con riêng của bố bạn sẽ không có quyền đối với mảnh đất này.

Trong trường hợp trong thời gian mảnh đất chưa có sổ đỏ nhưng xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng thì giải quyết theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể Điều 203 Bộ luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

...

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Đối với trường hợp của bạn, mảnh đất đang xảy ra tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Nên bạn giải quyết bằng một trong hai hình thức: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai của ông bà để lại không có di chúc ?

4. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai là di sản thừa kế ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi có 5 anh chị em ruột ( gồm 1 chị gái và 4 anh em trai). Bố mẹ tôi mất năm 1995 và 1996 không để lại di chúc. Chú út hiện sống trên mảnh đất 200m2 của bố mẹ tôi ở quê. Bốn anh chị em tôi đều đi thoát ly, xa quê hương. Vì tin tưởng chú út nên chúng tôi gửi tiền về để xây nhà thờ. Nhưng đến hôm nay mới phát hiện ra chú tự đi làm sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng chú trên mảnh đất 200m2 của ông bà.

Vậy chúng tôi phải làm như thế nào để đất này không được quyền mua bán mà chỉ để làm đất hương hỏa thờ cúng cha ông tổ tiên ? Nay bảo chú bớt sổ đỏ 70m2 để làm nhà thờ mà chú không chịu. Vậy xin hỏi luật sư anh em chúng tôi phải làm gì để lấy lại đất, lâu dài còn thờ tổ tiên ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: H

Kính chào bạn H, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Như thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn mất năm 1995 và năm 1996, nên đến thời điểm hiện tại không thể khởi kiện yêu cầu chia thừa kế. Bởi Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau: "Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế". Như vậy, kể từ thời điểm bố mẹ bạn qua đời đến nay đã 20 năm, nên không thể khởi kiện về thừa kế.

Tuy nhiên, có thể xem xét quy định sau đây trong Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình:

"Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản".

Trường hợp của bạn bố mẹ bạn qua đời không để lại di chúc, đồng thời đã qua 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, nên di sản mà bố mẹ bạn để lại được coi là tài sản chung của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ, con nuôi). Và yêu cầu khởi kiện chia tài sản chung thì pháp luật không giới hạn thời hiệu khởi kiện, tức là người có quyền và lợi ích hợp pháp có thể khởi kiện bất cứ lúc nào.

Tuy nhiên để có thể yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án chia tài sản chung thì những đồng thừa kế - tức là các anh chị em của bạn, phải có văn bản xác nhận là đồng thừa kế hoặc có văn bản thừa nhận di sản do bố mẹ bạn qua đời để lại chưa chia.

Chúng tôi cho rằng để anh chị em bạn lấy được đất từ người em út thì anh chị em bạn phải tiến hành khởi kiện chia tài sản chung, sau đó, anh chị em bạn có thể làm một văn bản thỏa thuận về việc sử dụng đất vào mục đích thờ cúng, giao cho ai quản lý...

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn. Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm: Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai ?

5. Tư vấn thủ tục tranh chấp đất đai được thừa kế từ ông ngoại ?

Xin chào Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Ông ngoại sau khi mất có chia mảnh đất của ông cho cha tôi (con rể của ông ngoại) và cậu 2 (anh của mẹ, nguyên ông ngoại chỉ có 2 người con là cậu 2 và mẹ). Phần đất bên nhà tôi: sau khi cha mất để lại cho mẹ đứng tên sổ đỏ vào năm 2004, và sau khi mẹ mất để lại cho tôi đứng tên vào năm 2009 (được cấp sổ đỏ) cho đến nay (con sinh năm 1989) Phần đất cậu 2: sau khi cậu mất để lại cho vợ cậu đứng tên tức là mợ 2.

Sổ đỏ của tôi có ghi diện tích là 1,111m2, còn của mợ 2 độ khoảng 450m2. Tuy nhiên, từ trước đến giờ bên tôi sử dụng phần đất ít hơn so với giấy tờ và cứ nghĩ rằng 2 bên gần đều nhau, ngược lại bên kia cũng vậy, mợ 2 sử dụng nhiều hơn giấy tờ, họ có trông cây ngắn ngày như, chuối, khoai môn.... và có chăn bò ở trên mảnh đất ấy. Vừa qua, bên nhà mợ 2 chia đất cho mấy đứa con, mới phát hiện ra phần đất giáp với nhà tôi là tôi đứng tên, vì thế đã khởi kiện ra tòa án huyện để giải quyết vụ việc. Trong phiên xét xử ngày 20/3 vừa rồi, tòa án yêu cầu tôi phải hủy sổ đỏ chỉ được phép sử dụng 745m2 phần còn lại sẽ tách ra và xác nhập vào bên kia, đồng thời phải chi trả hơn 4 triệu đồng. Tòa cho 15 ngày để kháng án, nhưng không đưa ra biên bản phân xử và nói sau 10 ngày mới có biên bản.

Như vậy, tôi có thắc mắc, do đây là phần tài sản tôi được thừa kế, không lấy của ai, vậy làm sao mà phải trao trả, rồi lúc trước khi phân chia đất đai có sự đồng ý của 3 bên mới được làm 2 sổ đỏ kia mà (do tài nguyên của huyện không cho con trích lục giấy tờ hồi trước). Mong luật sư tư vấn, tôi thành thật cám ơn.

Người gửi: Công

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

"170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng."

"Điều 171. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này."

Thứ nhất, xét việc chia thừa kế của của ông ngoại bạn đối với mảnh đất đó có đúng hay không. Việc chia thừa kê thì được thực hiện theo 2 phương pháp nếu người đó có để lại di chúc thì phần tài sản là mảnh đất được thực hiện theo di chúc. Còn nếu có di chúc mà di chúc đó không hợp pháp thì thực hiện việc chia thừa kế theo pháp luật. Theo như bạn nêu ra ở đây, bạn và mợ bạn đã được cấp sổ đỏ cho 2 mảnh đất được coi là di sản thừa kế rồi nhưng tình trạng sử dụng lại không đúng với phần diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy ở đây nếu có tranh chấp thì bạn cần đưa ra được những chứng cứ chứng minh được mảnh đất đó đang có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đứng tên của bạn và có biên lai thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất thực ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ chứng minh mảnh đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bạn.

Thứ hai, nếu bạn không đồng ý với bản án sơ thẩm của tòa án cấp sơ thẩm thì trong vòng 15 ngày bạn có thể làm đơn kháng cáo lên tòa án cấp phúc thẩm dể tòa án cấp phúc thẩm giải quyết (Bộ Luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung năm 201).

Việc giải quyết của tòa là dựa trên quy định của pháp luật về thừa kế, đất đai, tranh chấp dân sự nên bạn phải xem xét trong bản án của tòa án có căn cứ vào những quy định nào của pháp luật và từ đó bạn.

Trên đây là những giải đáp của công ty chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Xây nhà lấn chiếm đất công có bị phạt không ?

6. Tư vấn về pháp luật về tranh chấp đất đai

Tôi có thể tiếp tục tham gia vào vụ tranh chấp đát không? Ông nội tôi đã qua đời ba tôi tiếp tục khiếu nại.Nay ba tôi đã qua đời và ông ủy quyền tôi tiếp tục vụ việc để có câu trả lời sau cùng. Thưa luật sư, tôi có một vấn đề cần luật sư giải đáp: Thứ nhất tôi không biết với quyết định của UBND đã ban hành tôi còn có thể tiếp tục khiếu nại không?

Thứ hai nếu có thể tôi có thể ủy quyền văn phòng luật sư để tiến hành các thủ tục về khiếu nại. Tôi gửi đính kèm quyết định của UBND, và đơn khiếu nại của ông tôi trước đây. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.L

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1940

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Khoản 1, 2 Điều 2 Luật Khiếu nại 2011 có quy định như sau:

"1. Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Người khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức thực hiện quyền khiếu nại."

Theo quy định trên thì bất kỳ công dân nào cũng có quyền khiếu nại cơ quan có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính khi có căn cứ cho rằng quyết định đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy, trong trường hợp này, nếu có căn cứ chứng minh quyết định của UBND là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại quyết định này của UBND kể cả khi quyết định này đã được ban hành hoặc đã thi hành.

Khoản 1 Điều 12 Luật Khiếu nại 2011 quy định:

"1. Người khiếu nại có các quyền sau đây:

a) Tự mình khiếu nại.

Trường hợp người khiếu nại là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì người đại diện theo pháp luật của họ thực hiện việc khiếu nại;

Trường hợp người khiếu nại ốm đau, già yếu, có nhược điểm về thể chất hoặc vì lý do khách quan khác mà không thể tự mình khiếu nại thì được ủy quyền cho cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, con đã thành niên hoặc người khác có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc khiếu nại;

b) Nhờ luật sư tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho luật sư khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp người khiếu nại là người được trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật thì được nhờ trợ giúp viên pháp lý tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho trợ giúp viên pháp lý khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình;

c) Tham gia đối thoại hoặc ủy quyền cho người đại diện hợp pháp tham gia đối thoại;

d) Được biết, đọc, sao chụp, sao chép, tài liệu, chứng cứ do người giải quyết khiếu nại thu thập để giải quyết khiếu nại, trừ thông tin, tài liệu thuộc bí mật nhà nước;

đ) Yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan đang lưu giữ, quản lý thông tin, tài liệu liên quan tới nội dung khiếu nại cung cấp thông tin, tài liệu đó cho mình trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày có yêu cầu để giao nộp cho người giải quyết khiếu nại, trừ thông tin, tài liệu thuộc bí mật nhà nước;

e) Được yêu cầu người giải quyết khiếu nại áp dụng các biện pháp khẩn cấp để ngăn chặn hậu quả có thể xảy ra do việc thi hành quyết định hành chính bị khiếu nại;

g) Đưa ra chứng cứ về việc khiếu nại và giải trình ý kiến của mình về chứng cứ đó;

h) Nhận văn bản trả lời về việc thụ lý giải quyết khiếu nại, nhận quyết định giải quyết khiếu nại;

i) Được khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp đã bị xâm phạm; được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật;

k) Khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính;

l) Rút khiếu nại."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn hoàn toàn có quyền nhờ luật sư tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho luật sư khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê