Trong quá trình giao dịch có văn bản hợp đồng đặt cọc và bên mua có quay video chi tiết lúc giao dịch. Xin hỏi luật sư vậy có đủ Pháp lý để khiếu nại bên bán chưa? Cần làm những thủ tục gì và gửi đến cơ quan chức năng nào khi khiếu nại?

Xin trân thành cảm ơn

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn thủ tục khiếu nại khi bên bán chạy tiền đặt cọc đất ?

Luật sư tư vấn luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính thưa quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Minh Khuê đã nhận được yêu cầu của Quý Khách. Vấn đề của quý khách tôi xin giải đáp như sau: 

Cơ sở pháp luật: 

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Khiếu Nại 2011

Nội dung phân tích: 

Thứ nhất, bên phía quý khách hàng hoàn toàn có đủ cơ sở pháp lý để kết luận bên kia vi phạm hợp đồng. Cụ thể:

Theo điều 122 Luật Dân sự thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Hợp đồng giữa quý khách và bên bán có hiệu lực vì: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Mặt khác, hợp đồng này đã được lập thành văn bản và bên quý khách cũng đã có cả video quay chi tiết lúc giao dịch.

Thứ hai, trong vụ việc này bên bán đã vi phạm hợp đồng và vấn đề đặt ra ở đây là kiện vi phạm hợp đồng mà không phải  là khiếu nại. Bởi lẽ, hành vi vi phạm hợp đồng của bên bán không thuộc đối tượng khiếu nại được quy định tại điều 2 Luật Khiếu nại 2011. Khiếu nại gồm có các dấu hiệu sau:  

Chủ thể thực hiện quyền khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức.

Đối tượng khiếu nại là các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước hoặc những người có thẩm quyền trong các cơ quan hành chính nhà nước, quyết định kỷ luật cán bộ, công chức.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu là chính cơ quan đã có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại. 

Quý khách hàng có thể gửi hồ sơ khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện (tòa án nơi mà trực tiếp kí kết giao dịch đặt cọc). Hồ sơ của quý khách hàng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).
Thứ ba, theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là "việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, hậu quả pháp lý cũng được quy định ngay tại Điều 358 Bộ luật Dân sự như sau: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. 

Mặc định rằng đã hết thời hạn công chứng là 30 ngày. 

Theo như lời của quý khách hàng (bên mua), hành vi của bên bán: không nghe điện thoại, không liên lạc được, đến nhà không tiếp là hành vi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Như vậy, nếu như giữa hai bên có thỏa thuận về vấn đề này thì sẽ giải quyết theo thỏa thuận đó. Ngược lại, mức phạt cọc sẽ được đưa ra theo như điều luật đã trích dẫn ở trên: ''bên bán phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc''. Tức là bên bán phải trả lại cho bên quý khách hàng khoản tiền đặt cọc 250 triệu, cộng thêm 1 khoản tương đương 250 triệu nữa.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tứ vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn quan tâm. 

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật dân sự