Khi thuê mặt bằng kiốt bên này, em đã có kí hợp đồng đàng hoàng với bên cho thuê, là em ở cũng không lâu, nên em chỉ kí hợp đồng 1 năm và sẽ báo trước cho chủ nhà 1 tháng nếu em có ý định chuyển đi, nội dung về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài việc thỏa thuận miệng cũng được ghi rõ trong hợp đồng như sau: Bên B (người thuê) có quyền sau đây:

- Được thay đổi cấu trúc các gian hàng nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

- Đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê gian hàng nhưng phải báo cho bên cho thuê biết trước 1 tháng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên A có một trong những hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa các gian hàng khi chất lượng các gian hàng giảm sút nghiệm trọng.

+ Tăng giá thuê các gian hàng bất hợp lý

+ Quyền sử dụng các gian hang bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Khi thỏa thuận với bên cho thuê nghĩa là em sẽ chấm dút hợp đồng khi báo trước 1 tháng và yêu cầu bồi thường thêm các khoản thiệt hại khác nếu như bên cho thuê vi phạm các khoản trên, còn nếu không thì thôi. Và lúc kí hợp đồng có người thứ 3 làm chứng.

Do chủ quan vì quen biết nên em cũng không ra phường công chứng bản đồng này, mà chỉ kí tay và có người thứ 3 làm chứng. Nhưng sau đó chủ cho thuê đi nước ngoài và bán lại gian hàng em đang thuê cho người khác, người mới này tiếp tục đứng tên hợp đồng kí với em y như hợp đồng cũ. và cũng không công chứng. Và rắc rối bây giờ mới phát sinh, khi em báo trước 1 tháng chuyển nhà và xin lại tiền đặt cọc, thì chủ mới này lại nói là em sẽ mất tiền cọc không được lấy lại, mà em muốn lấy lại thì phải ở đúng 1 năm. Em mang hợp đồng ra nói chuyện thì chủ mới cố tình hiểu sai ý hợp đồng là em chỉ được phép không thuê và lấy lại tiền cọc khi mà họ vi phạm 3 điều trên, còn không thì không được. Họ nói ngày xưa em thỏa thuận thế nào họ không biết và không cần biết. Nay em không biết phải làm sao để có thể lấy lại được 12 triệu, tuy không lớn nhưng nó rất cần thiết để em chuyển qua mặt bằng mới. Em tìm đọc trên mạng thì thấy nói rằng hợp đồng không công chứng thì không có tác dụng, nhưng nếu kiện ra tòa thì tòa sẽ phán hợp đồng vô hiệu và bên nào nhận của ai cái gì thì phải trả lại cho người đó đúng như vậy, nhận tiền cọc trả tiền cọc, nhận mặt bằng trả mặt bằng, điều này có đúng không ạ. Xin luật sư cho em lời khuyên để giải quyết trường hợp này như thế nào thì em có thể lấy lại tiền cọc của mình. 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Xin chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được trả lời bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

Nội dung tư vấn :

Với trường hợp của bạn có thể tóm tắt sự việc như sau : Bạn đã kí hợp đồng thuê nhà với thời hạn là 1 năm và đặt cọc tiền 2 tháng, số tiền đặt cọc này không trừ vào số tiền hàng tháng mà bạn phải thanh toán tiền luôn bởi theo thông tin bạn cung cấp bạn đã thuê ở đây được 4 tháng rồi và bên chủ nhà vẫn giữ tiền đặt cọc này. Hai bên có thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên thuê nếu báo trước cho bên cho thuê 1 tháng. Việc thay đổi người cho thuê là không ảnh hưởng gì đến hiệu lực hợp đồng bởi người cho thuê sau này cũng đã đứng tên kí với bạn với nội dung giống hợp đồng cũ. Hiện tại bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại số tiền đặt cọc, chúng tôi xin được tư vấn như sau : 

Trước tiên, do hợp đồng thuê nhà của bạn là 1 năm  nên theo Điều 492 LDS “Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo đó hợp đồng thuê nhà này của bạn có thể vô hiệu do vi phạm về hình thức. Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 15NĐ 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có quy định: “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”  Như vậy bạn đã thực hiện hợp đồng được 4 tháng rồi nên giao dịch đặt cọc này không chấm dứt hiệu lực.

Căn cứ theo điều 358 LDS

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy việc bạn đặt cọc số tiền này nhằm để đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê nhà với thời hạn một năm sau khi giao kết hợp đồng này số tiền đặt cọc dựa trên sự thỏa thuận của hai bên đã không trừ luôn vào nghĩa vụ thanh toán tiền hằng tháng mà để bên nhà chủ giữ, mặc dù hai bên có thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trong thời hạn một năm này nhưng hoàn toàn không nói gì đến số tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bạn nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng nên điều khoản mà bạn đưa ra ở trên là không có giá trị pháp lý để đòi lại số tiền đặt cọc. Việc bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà này không dựa trên lỗi của bên cho thuê nhà nên theo quy định của khoản 2 Điều 358 LDS nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, nghĩa là ở đây bạn đã từ chối thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà là một năm, trong hợp đồng lại chưa có thỏa thuận về việc trả lại số tiền đặt cọc nếu chấm dứt thuê nhà trước thời hạn nên theo pháp luật số tiền này sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc đây được coi là khoản bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà. Vậy để lấy lại số tiền đặt cọc bạn chỉ có thể thương lượng và thỏa thuận với chủ nhà mong họ có thể giúp đỡ mình nếu không bạn sẽ thực hiện tiếp hợp đồng thuê nhà đến hết 1 năm sẽ nhận lại được tiền đặt cọc.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật dân sự.