Đến năm 2006, Cô làm Hợp đồng công chứng cho A căn nhà này và A đã làm thủ tục sang tên cho A đứng chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, khoảng 1 năm nay, A quen biết một người đàn ông, thường dẫn về nhà vào ban đêm. Cô là người tu tại gia và nhà chỉ có hai dì cháu nên Cô yêu cầu A không được dẫn đàn ông về nhà qua đêm. A không những không nghe mà còn cùng người đàn ông về cùng thường xuyên chửi mắng Cô, đuổi Cô ra khỏi nhà vì A nói A đã là chủ nhà, không cho Cô phải ở nữa.

A còn có ý định bán căn nhà này để đi với người đàn ông. Như vậy, A đã không làm đúng thỏa thuận cam kết với Cô khi được cho nhà là phải phụng dưỡng Cô, không được bán căn nhà, chỉ được sử dụng để ở. Việc thỏa thuận cam kết này có viết Giấy và có người làm chứng ký tên. Có hành xóm làm chứng việc A ngược đãi Cô.

Kính xin Luật sư vui lòng cho hỏi: Trong trường hợp này Cô có kiện đòi hủy Hợp đồng cho nhà A được không ? Có đòi nhà lại được không ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.V

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi:  1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho công ty chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự 1995

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Bộ luật dân sự năm 2015  

2. Nội dung phân tích:

Theo như bạn trình bày, năm 1997, cô có làm giấy ủy quyền thừa kế cho A với nội dung giao quyền thừa kế cho A, tức là khi chia thừa kế thì A sẽ có quyền sử dụng căn nhà được thừa kế của người cô. Tuy nhiên, giấy ủy quyền này không có hiệu lực bởi trong bộ luật dân sự 1995 phần thừa kế không có quy định cho phép ủy quyền thừa kế cho người khác.

Đến năm 2006, Cô có làm hợp đồng tặng cho căn nhà có công chứng cho A và đã làm thủ tục sang tên cho A. Tại thời điểm này, căn nhà mới thực sự được chuyển quyền sử dụng cho A. Bởi, Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 có quy định:

"Điều 467. Tặng cho bất động sản   

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Tuy nhiên, chúng tôi không rõ rằng hợp đồng này có nội dung đặt ra các điều kiện giống như điều kiện trong giấy ủy quyền thừa kế không. Vì vậy, chúng tôi sẽ chia ra thành các trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng tặng cho có điều kiện

Điều 470 Bộ luật dân sự 2005 có quy định như sau:

"Điều 470. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Do hợp đồng tặng cho của cô với A có điều kiện là A chỉ được sử dụng để ở, thờ cúng, phụng dưỡng cô suốt đời, không được sang bán căn nhà. Điều kiện này yêu cầu A phải thực hiện sau khi được tặng cho căn nhà và không trái với pháp luật, đạo đức xã hội. Do đó, theo quy định tại khoản 3 Điều này thì người cô có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu hợp đồng này thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực sau thì người cô sẽ không được kiện đòi hủy hợp đồng mà chỉ kiện đòi lại nhà do người cháu đã vi phạm các điều kiện trong hợp đồng tặng cho.

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Trường hợp 2: Hợp đồng tặng cho không có điều kiện

Điều 722 Bộ luật dân sự 2005 có quy định:

"Điều 722. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất  

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."

Nếu hợp đồng này có đủ điều kiện có hiệu lực theo như quy định trên. Thì hợp đồng này sẽ không thể bị tuyên bố vô hiệu và người cô không thể kiện đòi hủy hợp đồng tặng cho nhà cho A. Còn nếu hợp đồng này vi phạm điều kiện có hiệu lực ở trên thì người cô có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu bởi Điều 127 Bộ luật dân sự quy định:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu."

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Bộ luật dân sự 2005 như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, nếu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì người cháu sẽ phải trả lại nhà cho cô.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê