Tôi có làm việc với CĐT và được trả lời rằng khi được cấp GPXD 124 thì sau 1 tháng đã nộp đơn xin GPXD cho bảng thiết kế mới rồi nên phần móng và tiến độ xây hiện tại là theo thiết kế mới đang xin cấp phép nhưng vì thủ tục hành chính bị kéo dài chưa được cấp nên tạm ký HĐ với khách hàng trên GPXD 124.Hiện tại CĐT đã xin được giấy phép điều chỉnh đúng với thiết kế sau này có căn hộ của tôi vào ngày 2/9/2015.Vậy cho tôi hỏi:  1. Khi có giấy phép điều chỉnh tôi yêu cầu CĐT phải ký lại hợp đồng với giấy phép điều chỉnh này nhưng CĐT phản hồi là không cần thiết vậy có đúng không? Nếu vậy sau này có nhà tôi có được giấy chủ quyền nhà không?2. Để đảm bảo quyền lợi của mình tôi có thể yêu cầu CĐT phải bồi thường về việc gian dối và lừa đảo khi ký hợp đồng mà giấy phép không có căn hộ của tôi không (Vì giấy phép điều chỉnh giảm nhiều tiện ích và không gian sinh hoạt chung)? Nếu có thì bồi thường như thế nào?3. Hiện tại tôi nhận được giấy báo thanh toán thêm 30% (trước đã đóng 40%) trong khi căn hộ của tôi chưa xây tường. Trong hợp đồng thì đóng 50% khi xong thô và 3 tháng sau mới phải đóng thêm 10%. Bên CĐT nói xong phần thô là xây nóc và sàn mái, còn phần hoàn thiện mới xây tường nên y/c tôi thanh toán 30% luôn vì bên đó đã xong nóc, sàn, mái. Xin cho tôi hỏi tôi phần thô là như thế nào? CĐT yêu cầu vậy có đúng không?Xin nhận được tư vấn của các luật sư ạ. Và có những vấn đề liên quan về luật mà tôi chưa biết cũng xin các luật sư tư vấn để tôi được biết rõ hơn ạ.

Xin chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn về việc ký hợp đồng mua căn hộ khi chưa có giấy phép điều chỉnh?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất: Về việc yêu cầu chủ đầu tư phải sửa lại nội dung trong hợp đồng có cần thiết?

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì căn hộ mà bạn mua của chủ đầu tư hiện đã xin cấp giấy phép xây dựng nhưng hiện tại chưa được cấp. Điều này ảnh hưởng lớn đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với ngôi nhà. 

Do đó, trong trường hợp này để bảo đảm quyền lợi của mình bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa nội dung trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng để thống nhất các nội dung đã thay đổi.

Thứ hai: Về việc yêu cầu chủ đầu tư bồi thường về hành vi gian dối và lừa đảo khi ký hợp đồng mà giấy phép không có căn hộ của bạn vì giấy phép điều chỉnh giảm nhiều tiện ích và không gian sinh hoạt chung?

Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 122 của Bộ luật này.

Trong quan hệ dân sự, các bên phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự, không bên nào được lừa dối bên nào. Lừa dối, đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba trong quan hệ dân sự vi phạm nguyên tắc cơ bản trong quan hệ dân sự.

 Điều 132 quy định “ Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, theo như thông tin mà bạn cung cấp thì chủ đầu tư đã có hành vi gian dối khi kí hợp đồng mua bán nhà đối với bạn. Điều này làm giảm nhiều tiện ích và sinh hoạt chung. Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bồi thường cho bạn. Nếu không thực hiện bồi thường bạn có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hành vi lừa dối và khi đó chủ đầu tư buộc phải bồi thường thiệt hại cho bạn về thiệt hại thực tế xảy ra.

Thứ ba: Về phần thô trong công trình xây dựng

Phần thô gồm phần móng cùng bể ngầm, các hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, dầm, sàn bê tông), mái bê tông, cầu thang đã đổ bản và xây bậc, hệ thống tường bao che và ngăn chia như trát, xây và tô tường, sơn nước, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ, hệ thống ống cấp thoát nước chờ sãn trong vách.... Việc hoàn tất các khoản vừa nêu trên giống như trong bản vẽ là đã xong khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa nẻo, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh tức là những hạng mục còn lại để hoàn thiện căn nhà gọi là phần hoàn thiện.

Do đó, chủ đầu tư yêu cầu bạn như vậy là không đúng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua EmailTư vấn pháp luật dân sự qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.