Ngay sau đó, công ty A đã ký bản cam kết với ngân hàng B kèm theo phụ lục của hợp đồng tín dụng trên với nội dung “Ngân hàng sẽ thực hiện việc giải ngân sau khi công ty có văn bản cam kết về việc hoàn thành thủ tục về tài sản trên”. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, công ty A đã nhiều lần không trả nợ gốc và lãi đúng hạn mặc dù ngân hàng B đã nhiều lần có văn bản nhắc nhở. Và đến thời điểm hiện tại, công ty B vẫn chưa hoàn thành thủ tục về tài sản trên. Ngân hàng B đã khởi kiện công ty A.

Vậy, tôi có các câu hỏi như sau:

1/ Trường hợp có bản án của Tòa buộc công ty A phải hoàn trả số nợ gốc và lãi tính đến thời điểm hiện tại cho ngân hàng B nhưng công ty A không thực hiện thì ngân hàng B có được phát mãi tài sản bảo đảm trên để thu hồi nợ không?

2/ Trường hợp hợp đồng thế chấp trên bị tòa tuyên vô hiệu do không đăng ký thế chấp thì bản cam kết trên giữa ngân hàng B và công ty A được áp dụng để xử lý như thế nào?

3/ Việc ngân hàng B giữ giấy tờ gốc trên có ý nghĩa gì không, có giúp ngân hàng thu hồi nợ từ tài sản trên không?

4/ Có cách nào khác để giúp ngân hàng thu hồi được khoản nợ trên không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Đ.T.T.D

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật dân sự của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn về việc xử lý tài sản thế chấp của công ty ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  - 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ : Về đăng ký giao dịch bảo đảm

Nội dung tư vấn:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, công ty A đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng B. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp trong trường hợp này phải được thế chấp như sau:

"Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Hơn nữa, theo quy định của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ : Về đăng ký giao dịch bảo đảm thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất muốn phát sinh hiệu lực thì phải tiến hành đăng ký thế chấp:

" Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biển;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định."

Tuy nhiên theo nội dung thư mà bạn trình bày, tại thời điểm đăng ký thế chấp thì tên của người đồng sở hữu đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sở hữu của bà D không trùng với tên đăng ký trong chứng minh nhân dân. Vì vậy, hợp đồng thế chấp không được công chứng cũng như không đăng ký thế chấp được. Do đó theo quy định mà chúng tôi vừa nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này không phát sinh hiệu lực trước pháp luật. Từ đó có thể khẳng định: hợp đồng vay giữa công ty A và ngân hàng B là hợp đồng vay không có tài sản bảo đảm.

Từ những phân tích trên có thể giải quyết các yêu cầu của bạn như sau:

1. Trường hợp có bản án của Tòa buộc công ty A phải hoàn trả số nợ gốc và lãi tính đến thời điểm hiện tại cho ngân hàng B nhưng công ty A không thực hiện thì ngân hàng B cũng không được phát mãi tài sản bảo đảm trên để thu hồi nợ vì hợp đồng thế chấp không có hiệu lực pháp luật.

2. Trường hợp hợp đồng thế chấp trên bị tòa tuyên vô hiệu do không đăng ký thế chấp thì bản cam kết trên giữa ngân hàng B và công ty A được xem là một văn bản mà công ty A thừa nhận nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng B. Đây đượcxemlà bằng chứng chứng minh nghĩa vụ trả nợ của công ty A với ngân hàng B khi xảy ra tranh chấp.

3. Vì hợp đồng thế chấp không có hiệu lực pháp luật nên việc ngân hàng B giữ giấy tờ gốc trên không giúp ngân hàng thu hồi nợ từ tài sản là quyền sử dụng đất.

4. Trong trường hợp công ty A không thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng B thì ngân hàng B có thể kiện ra Tòa án để ysu cầu Tòa án bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Khi có bản án, quyết định của Tòa, ngân hàng B có thể đề nghị cơ quan thi hành án thực hiện các biện pháp nhằm thu hồi khoản nợ cho mình, đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.